分享到人人
分享到QQ空間在焦灼等待了近一個月后，近日，北上廣深等地密集出台了“新國五條”實施細則。對比發現，盡管各地實施細則大同小異，但具體實行的鬆緊程度不一。其中北京、上海相對較為嚴厲，而廣州、深圳、重慶、天津等地細則相對較為溫和。地方版“國五條”細則主要著眼於房價控制、限購限貸、二手房轉讓征收20%所得稅、加強商品房銷售監管等。業內專家認為，當前房地產市場仍以剛需為主，而當前政策依然支持這部分購房者的需求，未來樓市成交或將保持相對平穩。
【新房市場】 成交熱潮后入市放緩
進入4月以來，北京樓市項目入市的意願大大下降。4月首周(4月1日至6日)北京住宅市場僅有4個項目入市，其中包括望京·金茂府、望東亞·創展國際、香悅四季與易居國際，新增住宅產品475套，預售許可面積4.9萬平方米，相比去年同期，入市項目數量增加了1個，但供應套數與面積分別減少了6.9%和63%。清明小長假期間(4月4日至6日)，北京住宅市場僅有1個項目入市，位於朝陽區的望京·金茂府此次僅推出96套產品，預售許可面積2.7萬平方米，供應套數相比去年清明減少59%。
3月底出台的京版“國五條”細則成為北京樓市的分水嶺，使得樓市由供需兩旺逐漸降溫。由於本輪調控政策央版與地方版的頒布存在1個月的時間間隔，供需雙方選擇在這一政策真空期集中推盤與購買，使得3月北京樓市呈現供需兩旺的現象，但是隨著3月底京版細則的出台，開發商開始放緩供應節奏。一方面，新政頒布后，房企需要一定的時間消化政策，制定新的銷售策略﹔另一方面，新政實施之后，住建委對於預售証的審核更加嚴格，對於部分漲價項目不予發放預售許可証，使其不得不推后入市節奏、重新核定價格。“去年年底及今年年初積壓的購房需求，在3月份大量項目集中開盤后得以釋放。新政落地之后，短期內難以再積聚較大基數的購房人群，這也是導致項目延遲開盤的原因之一。”亞豪機構副總經理任啟鑫如是分析。
價格方面，自2012年后期開始的價格上漲階段已基本結束。4月以來開盤的4個項目當中，東亞·創展國際與望京·金茂府基本與上期報價持平，香悅四季報價比上期上漲500元/平方米，而易居國際由於上次開盤時間為2011年，且本身為商住類型項目，是唯一一個開盤價格上漲幅度偏高的項目。有業內專家表示，自2011年調控之后開始的價格下行至底部，繼而開始反彈的變動周期，是在限購前提之下市場的自我調節，而此輪價格由上行轉至平穩，則更多是受到直接管控的影響。京版“國五條”細則中，除規定2013年房價控制指標為與去年相比保持穩定之外，還新增加一條“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”價格上漲過快項目在取得預售許可証環節即遭到管制。隨著“限價”的逐漸實施，2013年整體房地產市場價格有望逐漸走穩。
【二手房市場】 觀望情緒下降溫明顯
4月首周，北京市二手房市場的成交量、房源量、客源量及成交價格均出現明顯回落。根據鏈家地產市場研究部統計，近一周成交量環比上周下降幅度超過80%，按照全市水平估算，日均成交水平大概在200套左右。在鏈家地產市場研究部張旭看來，這種過低成交狀態僅僅是短期現象，主要源於目前個稅征收的具體細節還未明確，購房者觀望情緒較重。預計到4月下旬，各類房源具體征收個稅的細節才會逐漸明晰，一些公房集中的區域成交量或將出現回升。
記者了解到，新政實施后首周，90平方米的小戶型成交佔比達到74%，比3月份約增加了18個百分點。4月首周二手住宅成交均價為26533元/平方米，比3月下降約3%。由此推測，成交均價的回落主要是受倒成交結構的影響，市場實際價格仍處於穩定狀態。事實上，當前成交的案例主體多為首套剛需置業者，免征個稅的房源受關注度明顯提高。針對個稅政策尚不明確的情況，近期交易中買賣雙方仍然是通過簽訂補充協議的方式來約定后續的交易事宜，但業主對於承擔稅費表現得並不積極，此外部分業主願意通過適當降價來促進成交。
數字顯示，近一周新增客源量環比下降約28%，與此前正常狀態(2012年4季度到2013年1月)相比下降了22%。張旭認為，新政后新增客源回落十分正常，相比成交量的大幅萎縮，新增客源量下降的其實並不顯著。預計等個稅征收方案確定之后，二手房市場的僵持狀態將有所緩和，市場趨勢也會更加明朗。與此同時，近一周新增房源量較3月平均水平下降約46%。業主在新政前的急售心理減少，部分改善型二手房的業主暫停出售以觀望后市。但與去年四季度相比，二手房新增房源量仍處於相對平穩的狀態。綜合來看，與新政之前相比，二手房需求量出現明顯回落，成交量在短時間內不會有明顯回升。排除近期觀望因素，賣方市場環境加之二套房首付上調，都使得購房成本有所提高。有專家直言，4月份二手房網簽量肯定會低於萬套，本輪調控下“量價下行”將成為主流趨勢，但幅度和調整周期尚難預測。
