“20%個稅”推高房價言之過早

對於“20%個稅”這記新政策中的重拳，同濟大學房地產研究所所長施建剛在接受採訪時表示，現在政府通過各種稅收好像是在控制房價。從邏輯上來講，不管是經濟學還是管理學角度都是說不通的。“房價肯定和成本有關，20%一旦真的要收，成本肯定就上漲，房價也必然上漲。”(《國際金融報》4月10日)

對此觀點，筆者不敢苟同， 同時，“20%的個人所得稅是房價成本一部分”的說法，也不成立。

首先，需要厘清一個事實，那就是20%的個人所得稅是對轉讓房產的“所得”征稅，也就是說，如果出售的房產賺取了差價，才征收20%的個人所得稅，如果出售的房產並沒有賺錢，就不會征稅。

其次，20%的個人所得稅並不是房地產的成本構成。對於房地產成本的構成，大致有這麼幾大塊，一是土地成本，即取得土地過程中繳納的土地出讓金和契稅等﹔二是建造成本，就是鋼材、水泥、人工等成本﹔三是建造過程中發生的相關稅費，比如取得土地過程中繳納的土地增值稅、契稅等，建筑過程中發生的營業稅、建筑材料的增值稅、為開發房地產繳納的各種費用等。房屋買賣過程中20%的個人所得稅，發生在轉讓房產環節，與房地產開發建造環節沒有聯系，不能算到房產建造成本之中。

第三，20%的個人所得稅，當然會與轉讓房產的價格發生聯系，這就是市場擔憂的稅收轉嫁問題。本來，從稅收規律來說，所得稅(包括個人所得稅和企業所得稅)是不會轉嫁的，納稅人和負稅人是同一主體。但是，由於受供求關系影響，20%的所得稅會提前進入價格商談之中，從而影響房價——在供不應求的情況下，買方與賣方商談價格時，會將20%的個人所得稅提前轉嫁出去。但是，如果供大於求，市場上有價格更低廉的產品，20%的個人所得稅還會隨便轉嫁嗎？

因此，20%的個人所得稅影響房價，絕不是一邊倒地推高房價，而是“熊市助熊、牛市助牛”。也就是說，當市場對房價預期為上漲時，市場上就會出現更多的投資買房者，造成市場的供不應求。此時，20%的個人所得稅，就助推房價的上漲。而當市場預期房價會跌，一部分投資者退出房地產市場，造成供大於求的市場局面，20%的個人所得稅無法轉嫁，就會助推房價下跌。

目前房地產市場預期究竟是漲是跌，仁者見仁智者見智，這就導致很多人對20%的個人所得稅是否推高房價各持己見。筆者認為，盡管中國經濟未來的重點是城鎮化，很多進城人員需要房屋住，但如果政府加大保障房建設的力度，給中低收入群體和進城農民工提供足夠的保障房，那麼，商品房市場房價上漲的空間並不大。