業內稱京部分熱銷項目遭遇“緊箍咒”

　　北京樓市持續熱銷的勢頭伴隨著國五條及陸續發布的細則，在一季度末戛然而止。自3月下旬起，北京多個熱銷項目傳出網簽被暫停的消息，緊接著，金茂悅、首開國風美唐等項目新一期取証房源被住建委駁回。而調控力度仍在升級，4月10日，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京將形成限價房序列管理，如果開發商不接受指導，就不發預售許可証。但是截止到記者發稿時，住建委並未就限價、限証給予回應。

　　業內稱熱銷項目網簽被暫停

　　“盡管4月8號北京房地產交易網簽已經恢復，但目前還有幾十個項目的銷售許可証被壓著不發。”一個剛剛獲得“解套”進入正常銷售的項目負責人告訴記者。

　　據記者了解，3月30日公布北京國五條細則的同時，北京市住建委就曾下達通知：2013年3月31日零時至4月7日24時，北京市房地產交易系統進行升級調整，暫停購房資格申請、審核及網上簽約。而據上述負責人介紹，早在建委發布該通知前一周(3月23號左右)，自己所在的項目已經無法登陸網簽系統。“當時並不知道是什麼情況，后來才知道有20個熱銷項目被暫停了網簽，我們是其中之一。”記者同時獲悉，該項目在向相關部門咨詢時得到的答復為：144平米以下，成交價格高於18000元/平米，144平米以上，成交價格高於19000元/平米的項目將停止網簽錄入。

　　然而經過調查，記者發現並非所有在售價格高出上述標准的普宅項目都被叫停。位於通州區的華遠·銘悅世家目前在售均價為21800元/平米，此次並未被列入暫停網簽的項目之列。一位業內人士對此表示：“此輪受到限制的主要是市場上關注度較高的項目，相關部門的舉措也是寄望於能夠起到一定警示作用。”

　　“取証難”成房企心病

　　通過採訪，記者了解到目前北京耳熟能詳的項目大多遇到了“取証難”的問題。而根據北京市住建委網站公開信息顯示，進入3月下旬，項目預售審批速度明顯放緩，自3月15號至今共有11個項目獲得預售証，其中4月份以來僅有京投萬科新裡程和望京金茂府兩項目獲得銷售許可。

　　然而取証難已經對項目推盤節奏產生了影響。原計劃4月初開盤的亞奧金茂悅相關人士告訴記者：“預售証拿不到，開盤時間隻能延期。”一家知名房企的相關負責人也對記者表示，現在手上有証的開發商普遍很開心，因為有什麼貨都能出去﹔但是對於貨量充裕但沒法拿到証的項目而言就非常“痛苦”。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，3月底京版細則的出台，開發商或主動或被動，都開始放緩了供應節奏。一方面開發商需要消化政策，制定新的銷售策略，而另一方面住建委對於預售証發放更加嚴格，對於部分漲價項目不予發放預售許可証，使得部分項目不得不推后入市重新核定價格。

　　“緊箍咒”效應將持續

　　隨著政策的不斷推進，房企頭上的“緊箍咒”也是越來越緊。第一太平戴維斯住宅銷售部總監陳明認為，政府這次的調控決心還是很大的，但多數房企也有了相應的准備，無論是心理還是資金方面，面對調控可能還是會堅持一段時間。“據我和多個房企溝通，感覺到今年6月份，可能會是一個坎，如果政府會繼續出台一些政策，開發商下半年日子將非常不好過。”

　　陳明同時分析稱，主管部門對於取証的控制，可能會盡量少發價格較高的証，將一些售價較高的項目推遲入市﹔從開發商的角度可能就會通過各種辦法嘗試過關，比如說價格過高不好報批，可以將毛坯變精裝等進行價值拆分﹔或者先賣位置最好的、價格最高的樓座，從高到低進行銷售，也能實現新一期樓盤低於上一期的價格。

　　■ 專家觀點

　　限價或將導致延期開盤

　　●郭毅(亞豪機構市場總監)

　　如果限價等行政干預越來越嚴格，或將導致開發商採取延期開盤的方式應對。開發商的操盤策略可能會重新調整，從“低開高走”改為“高開低走”﹔或是調整開盤產品，先推出位置或戶型稍次。定價相對較低的樓盤。

　　此外，限價或延長開發商拿証周期。國五條后，購房人群結構發生改變，開發商需要重新審視其客群是否足以支撐開盤，而不少將入市的老項目后期更需重新調整定價。如此一來，一些原本打算4月入市的項目或擱置或延期，傳統的4、5月供應高峰在今年可能將很難出現。

　　限價不能從根本上解決供需矛盾，它隻能是短期的行政干預，起到短期內穩定價格漲幅的作用，並不可能長期持續。

　　限價令市場價格失真

　　●陶紅兵(高策地產服務機構董事總裁)

　　有關部門為穩定價格漲幅，採取限價、暫停網簽、不發預售証的方式，開發商利潤降低，缺乏銷售的積極性，會使開發商封盤，減少供應量，增加供需矛盾。

　　短期看，價格的漲幅得到控制，但擬售價格和市場價格脫節，會產生諸多問題。比如供應少需求多，排號難度增加，黃牛高價倒賣號，增加消費者購房成本﹔再如開發商按照限價申報，採取內部認購，消費者很難買到新房，隻能高價購買二手房，反過來又刺激了二手市場。

　　在地價未降時，採取限價就會導致價格失真，開發商利潤受到擠壓，拿地意願降低，影響土地財政收入。價格管制與社會發展趨勢相悖，限價注定只是暫時的手段。

　　■ 追訪

　　將引導開發商新盤定價

　　針對最近20個熱銷項目被住建委暫停網簽等傳言，4月10日，記者致電北京市住建委宣傳中心。但是截至記者發稿，住建委仍未給予相關回應。

　　不過，4月10日，北京市住建委主任楊斌在做客城市服務管理廣播時，對備受關注的相關問題做出了表態。據報道，楊斌當時表示，目前正在研究限價房序列管理的具體細則，措施將包括，新盤報價不能高於該樓盤此前成交價，也不能高於周邊同質商品房價格。如果開發商不接受指導，就不發預售許可証，或者對於成交資格不予備案等，通過合理指導確保房價不會過快上漲。

　　記者 李捷 張佳竹