“細則”落地 樓市調控影響初顯

　　北京“新國五條”實施細則、購房人資格審核實行“認房又認貸”、二套房首付比例提至七成……在過去半個月中，樓市調控政策“組合拳”接連出台，在保護合理剛性需求的同時，針對投機行為的調控則層層加碼。記者調查發現，雖然政策最終傳導到市場尚需時日，不過，從近期新房與二手房市場最新變化看，樓市新政的影響已經初步顯現。

　　□政策

　　公積金政策全面收緊

　　4月7日，北京住房公積金管理委員會出台公積金貸款差別化政策。政策一方面對購房人的資格審核實行“認房又認貸”的認定標准，另一方面把二套房公積金貸款首付比例提升至70%。此外，新政還限定高收入職工的月還款額，規定人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應不低於其月收入的50%。

　　多家房地產研究機構分析認為，公積金政策逐漸收緊，在保証保護剛需自住的前提下，對帶有投資目的的改善等需求可能會逐漸增加約束條件。不過，限定高收入職工的月還款額，卻遭到強烈質疑。

　　有網友根據百度計算器算了一筆賬：按北京統計局公布數據，2011年全市職工月平均工資4672元，按照公積金新政策規定，3倍后的月工資超過14016元的，其月還款額原則上不低於7008元。也就是說這14016元中，要扣除1512元公積金、1008元養老保險、252元醫療保險、25元失業保險以及989元個稅，淨收入為10230元，即便加上公積金賬戶裡個人和單位繳納的3024元，扣除7008元月供后，月收入僅剩6246元。鑒於目前二手房市場幾乎凍結，購買期房的話，尚需等待兩年。若租一居室，月租按3500元/月計算(上世紀80年代之前的城區老舊房)，則每月僅余2746元，日均生活費不足百元。有業內人士調侃：“這樣的‘高收入’活得是不是太慘了點？”“不是不支持政府調控，但現在這樣一刀切的政策誤傷太嚴重。”

　　目前北京在二手房貸款時商貸與公積金借款人的使用比例為6：4，即公積金貸款人群佔40%以上，且多以改善型剛性需求人群為主。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，雖然部分合理的改善性購房需求被誤傷，但是對首次置業人群仍維持最低三成首付，凸顯了對首次置業人群的優惠保障。此外，對名下無房但有過貸款記錄的購房人仍執行不低於60%的貸款首付比例，也緩解了部分改善性購房需求的首付壓力。

　　□新房新盤預售証審核從嚴

　　預售証的審核力度加大，發放的速度放緩，使得部分原定於3月入市的項目不得不推遲入市時間。據亞豪機構統計數據顯示，本輪清明小長假期間(4月4日-4月6日)北京住宅市場僅有一個項目入市，預售許可面積2.7萬平方米，供應套數相比去年清明減少59%。

　　記者獲悉，除了城區的高端項目，通州、大興等地一些剛需項目價格預期較高，未獲建委批放商品房預售許可証，開盤遭到擱置。通州某項目二期原本打算4月初入市，開發商最初打算將價格上調至每平米2萬，不過，由於該價格與該項目去年12月一期每平米1.6萬的價格出現上漲，最終沒有拿到預售証。

　　對於新房價格，“新國五條”北京細則中要求“嚴格商品房預售制度，對報價明顯高於項目前期和周邊在售項目價格且不接受知道的商品房項目，可暫不核發預售許可証或暫不辦理現房銷售備案”。

　　業內專家表示，“新國五條”北京細則中，該政策對新房市場影響很大，一位房地產項目營銷負責人表示，“所有新房的價格都要經過住建委審批通過后才能取得預售許可証。按照該細則，今后北京漲價項目拿到預售許可証的可能性將相當渺茫，這對於新房價格將起到明顯約束。”亞豪機構市場總監郭毅分析認為，預計未來在預售許可証的發放環節，將加大對於價格的管控，漲幅過高的項目將不予發放預售許可証，細則出台將直接終結這一輪的價格上漲周期。

　　□二手房業主報價鬆動

　　鏈家地產的統計顯示，二手住宅市場與新政前相比出現較大落差，成交量、房客源量價以及成交價格均出現明顯回落。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，近一周成交量環比上周下降幅度超過80%，按照全市水平估算，日均成交水平可能在200套左右。另外，新政后首周90平方米的小戶型成交佔比達到74%，比3月份增加了約18個百分點。受此結構性因素影響，4月首周二手住宅成交均價為26533元/平方米，比3月下降約3%。

　　業主報價鬆動從中介門店挂出的房源價格上可以看出，柳芳、團結湖、望京等二手房成交的熱點區域，部分房源業主的報價出現鬆動。據在望京看房的王小姐介紹，3月初，她在望京花家地區域看到一居室的最低價為190萬元，而昨天，王小姐發現，“44平米的一居室出現了150萬元的報價”。

　　記者在安居客上看到，該區域一居室房源的報價中半數低於190萬元，甚至有多套報價僅為150萬元左右。小李也告訴記者，他之前在西壩河區域帶客戶看了一套280萬的房源，“這個房子是不滿5年的，也就是需要買方交稅的，細則剛出來，房東就打電話了，降價20萬，260萬就賣，可是現在買房的人又少了，早點降價就好了。”胡景暉表示，目前來看，部分房源的報價出現鬆動，但這種現象並不普遍，一些著急售房回款，尤其是需要“先賣后買”的置業升級人群，比購房人更著急。為了盡快出售房產，部分業主選擇了降價出售。隨著細則的出台，未來1-3個月的時間裡，買賣雙方或將陷入政策觀望期，房價也將基本保持穩定，隨后一些著急售房回款的業主或將降價出售，房價也有望出現穩中有降的勢頭。