北京二手房市場進入觀望期

　　北京“國五條”細則落地一月有余，二手房成交量大幅回落近9成，全市成交均價出現環比回落。新增房客源減少，成交以剛需為主。新政實施后，二手住宅市場觀望情緒濃厚，漲價現象減弱，呈現出量價同降的趨勢。

　　現象：

　　新政后二手房交易低迷

　　根據鏈家地產市場研究部數據顯示，4月全市二手住宅網簽5212套，環比下降 88.1%。而在價格方面，4月北京二手住宅成交均價 26550元/平米，環比下降 3%。進入5月，市場成交情況雖有溫和爬升的趨勢，但預計增長幅度不大。對此，21世紀不動產分析師張磊說，從近期市場整體表現可以看出，無論是價格還是成交量，4月份很可能就是全年的最底部。

　　從21世紀不動產等多家中介門店反饋情況來看，近期二手住宅能夠成交的多為免稅、低稅房源，議價空間小。進入5月份第一周，客戶雖明顯增多，成交量也有所回升，其中免稅房最受青睞，但總體市場仍處於觀望之中。

　　鏈家地產市場研究部張旭對此分析稱，從新政后首月的市場特點看，呈現四個典型的變化。第一，4月信貸新政落實，貸款佔比有所上漲，但較新政前正常水平下降超10個百分點。第二，新政后本地購房居民佔比降至8成以下。當前選擇觀望的購房群體，多為受到20%個稅影響的改善性需求。而當前剛需為主的成交中，房源多為“滿五年唯一住宅”，或是業主在2011年調控后所購，個稅成本較低。第三，新增房源持續減少，3月的高成交使得可售二手房存量出現明顯下滑。供需矛盾有所加深，房價下降的動力並不足，如果考慮賣方將稅費轉嫁買方的習慣，新政后購房者壓力有可能不降反升。第四，排除結構性影響，二手住宅短期內還無法進入“降價”通道。

　　探因：

　　預期決定市場走勢

　　在剖析4月份二手住宅市場的真實狀況時，張旭指出，需考慮到新政前后引起的市場波動以及市場結構性的變化。

　　首先，成交量大幅下滑，是因為3月份極度透支了4月份的部分網簽和需求。而市場進入觀望期，整體需求釋放規模迅速縮小。預計這種觀望情緒會在具體政策落實或價格走勢趨於明朗的階段才有所緩解。

　　其次，4月份市場成交結構發生變化。改善性需求大部分處於觀望狀態，剛需則正常釋放，其比例大幅提高。從數據上的表現看，改善性需求集中的市區、大戶型、高價項目成交佔比減少。因此，全市網簽平均面積降低，成交均價被結構性拉低。

　　綜合來看，目前影響二手住宅市場未來趨勢的因素，取決於新政執行后所引發的市場預期。預計5月以后，二手住宅市場成交量會有所回升，但不會恢復到調控前的成交水平。記者 袁顯峰