況杰：胸罩和房地產誰更暴利？

 

　　據經濟之聲《天下公司》報道，“名家專欄”之《杰說公司》，財經評論員況杰為您評說：胸罩和房地產誰更暴利？

　　況杰：近幾天，地產界大佬任志強拋出一個“胸罩和房地產誰更暴利”的命題，引起了業界的極大關注。據報道，5月18日，中國“商界木蘭”年會在北京舉行。依文集團董事長夏華和當當網董事長俞渝在會上向任志強抱怨房價太高，稱“一套房把三輩子的收入都掏進去了”，任志強反問夏華，一個房產項目從開發到最終完成要好幾年，你做一套衣服用多久？再說，“胸罩那麼大一點，要好幾百塊錢，按平米算，比房子貴多了”。

　　當年任大佬就曾經拋出過一個“房子是賣給有錢人”的精辟論斷，引起網上板磚一片。我曾經在一個電視節目錄制現場糾正過任大佬，把他這句名言改為“房子是賣給買得起房子的人的”，就科學嚴謹得多了。所以，這次，我還得以科學態度，幫任大佬算算賬。

　　按北京現在一般的房價，三、四環之間的，應該在3萬元人民幣/平方米以上吧。而一般的胸罩，面積大約是200平方厘米也就是0.02平方米左右，便宜的隻有幾十元，高檔的幾百元，就按中檔200元/件計算，折合每平方米大約是1萬元，也就是房價的1/3。看來，任大佬的算術應用題水平，還是有待提高的。

　　其實，一個產品賣得貴，隻要合理，隻有有人追捧，就無可厚非。所以，我們更值得探討的，是房地產和胸罩的利潤是怎麼來的。其實，房地產業內現在已經是哀鴻一片，並不都是暴利，甚至不少小的房地產公司已經資金鏈斷裂而面臨破產倒閉的危險。

　　那為什麼社會上總覺得房地產是暴利行業呢？其實，房地產主要的暴利來源有兩個，一個是金融杠杆，就是有了地就容易貸款，充分利用比較便宜的貸款，用少量資金撬動大的資產，所以有較高的投資利潤率。另一個也是更主要的就是捂地，既不是漢武帝也不是梁武帝，而是較早期以較低價格買下土地，捂著不開發，等著土地升值。前些年確實有捂地捂出十倍甚至更多升值的，現在不多了，而且資金成本也走高，金融杠杆的貢獻也不如前些年大，所以現在的房地產商，確實並不是那麼容易就得到暴利了。

　　而胸罩呢，低端的靠量大，據說有的一個胸罩才賺一塊錢。而高端的靠設計，靠品牌，毛利率超過100%的也不是沒有。所以，關鍵不是看面積，而是看質量，也就是看附加值。房地產業同樣，有一種說法是做住宅的是小學生水平，做商業地產的是中學生水平，而做工業地產就需要研究生水平了。意思是說，單純圈地開發獲得利潤越來越難，需要的是思想，是經營管理。

　　今后，房地產商必然會分化，一部分單純做開發，一部分可能轉為物業服務，一部分則轉為園區運營商，走專業化分工的道路。要說按面積計算的暴利行業，十幾年前我做外貿的時候還真遇到過。一塊不到手指甲蓋大小的光柵，價格是6000美元，折合每平方米得1500萬美元！當然，用於精密儀器裡的光柵，也沒有按平方米計算那麼大的。不過，附加值確實高，遺憾的是，我們中國生產不了，當時世界上好像隻有日本和法國兩個國家能生產。科技創新，結構轉型，提高我們產品的附加值，應該是我們每一個企業人思考的問題，遠比爭論房地產和胸罩誰更暴利要更有價值。