樟木頭樓市如何突圍？ 市場或供大於求

今年樟木頭樓市新增供應猛增。

　　內憂：今年新增供應是去年成交量的三倍多 市場或供大於求 外患：八鎮均瞄准深圳客

　　關注樟木頭樓市之一

　　日前，東莞樟木頭的超級大盤保利生態城舉行了新品發布會。一時之間，曾經創造過“樓市神話”的樟木頭地產再次被人們所關注。

　　據初步統計，今年樟木頭鎮將有約65萬平方米，5000多套住宅入市，對於這個產業基礎相對薄弱，隻有30萬人口的小鎮來說，樓盤面臨的競爭將尤為激烈。供應量過大，資源優勢不明顯，爭奪深圳客鎮區競爭激烈等問題也引發了業內人士的關注。

　　同時，本報也將於下周舉辦《樟木頭樓市如何應對“內憂外患”？》地產沙龍，請來房地產業內專家為您分析解讀樟木頭樓市的投資潛力與發展前景，敬請關注。

　　文/記者蔣幸端 圖/記者盧政

　　競爭激烈：供應量是去年成交量的三倍多 今年將有5000多套房在售

　　日前，東莞樟木頭的超級大盤保利生態城在深圳舉行新品發布會，該項目佔地60平方公裡，橫跨塘廈、黃江、樟木頭三鎮，完工后將成為珠三角最大的旅游地產項目，該項目首期推售產品包括200至400平方米的聯排和雙拼別墅，預計於6月初正式發售。

　　按照規劃，在未來6~8年時間內，該項目還將打造出包括多個主題樂園，包括童話王國、夢幻城堡、快樂森林等。

　　超級大盤的落地，使得樟木頭房地產市場引發了業內廣泛關注。據不完全統計，今年樟木頭將有8個以上樓盤共推出5000多套房，新增供應面積將達到65萬平方米以上，將迎來近年來樓市集中銷售的高峰。

　　根據東莞中原地產市場研究部統計數據顯示，2012年樟木頭鎮僅成交了1520套住宅，成交面積17.72萬平方米，成交金額12.35億元。今年供應量是去年的三倍多，如何消化將成為開發商們面臨的一個難題，可以預見今年樟木頭樓市的競爭將尤為激烈。

　　努力轉型：依靠地緣優勢 吸引深圳購房者

　　樟木頭鎮僅30萬人口，產業基礎薄弱，本地消費能力不強，要如何消化掉如此大的供應量是一個難題。不少開發商就盯上了深圳市場。

　　從近年樟木頭的成交情況來看，不少開發商都將購房目標群體設置為深圳客，部分樓盤的深圳購房者甚至達到六七成以上。如中惠地產就成功地舉辦了多次二手轉介，將深圳購房者帶到樟木頭來買房，並快速促進成交。

　　記者了解到，這兩周以來，每周成交都在30~50套住宅之間的綠茵·溫莎堡就吸引了不少深圳購房者。樂富地產高級營銷經理吳真西告訴記者，樓盤的主要購房群體是樟木頭本地人和深圳人。本地人主要是以前購買過綠茵·豪庭的業主看中樓盤的品質再次購買，或者介紹朋友購買。此外，還有一部分是深圳人過來購買。“自從2010年提出深圳北概念以后，樓盤也越來越受到深圳人的認可，距離比較近，資源比較好，樓盤的品質和整個片區都給深圳購房者信心。”此外，吳真西還告訴記者，根據統計分析，樟木頭本地人每年對一手房地產的購買花費在六七億元，剩下的主要是靠深圳人消化。

　　自身特色：價值窪地優勢搶跑周邊鎮區

　　從2010年深圳“限購”以來，深圳購房者不斷外溢東莞市場，東莞主打深圳市場的片區也被業內單獨列為沿深片區樓市，近兩三年以來，沿深片區樓市成交量節節攀升，在東莞全市成交中佔比也越來越大。目前主打深圳市場的有塘廈、鳳崗、鬆山湖、大朗、常平、虎門、黃江等多個鎮區，加上現在的樟木頭鎮，東莞有八大鎮區主打深圳市場，其中塘廈鎮區供應量最大，並且由於地理位置臨近，市場已經較為成熟，而樟木頭鎮由於供應量小，之前表現一直較為平淡。今年樟木頭鎮突然大量增加供應，加入到對深圳市場的爭奪當中，也引起人們對其未來所面臨的壓力表示擔憂。

　　如何吸引深圳人到樟木頭買房？保利地產廣東公司董事長余英表示，保利生態城雖然走高端路線，但是價格僅為深圳華僑城的1/10，深圳市區房價的1/4、1/3。

　　吳真西更是直接回應，對於深圳樓市，樟木頭具有價格優勢，對於塘廈鎮等其他東莞沿深片區樓市，樟木頭仍然具有價值窪地優勢。以綠茵·溫莎堡作比較 ，該樓盤目前均價約在7500元/平方米左右，而在塘廈，同類產品的價格已經到了9000元/平方米。

　　觀點PK：

　　供應量過大，如何消化？

　　市場有風險，還需等待檢驗

　　李興旺認為，近幾年樟木頭市場一直不溫不火，而今年突然之間供應量加大，會有一定的風險，因為市場的容量沒有那麼大，是否能夠承受這麼多供應量，還需要市場去檢驗。

　　集中推貨，有利挖掘潛在需求

　　“在大家都推貨的情況下，挖掘出潛在的需求，本地市場的容量也可能達到七八個億，剩下的依靠深圳市場。”吳真西認為，目前樟木頭鎮樓盤產品定位不同，有中等偏下的，也有中等偏高的，還有高端的，不同的定位可以吸引到不同的購房群體，機會還是有的。

　　搶奪深圳客，樟木頭優勢何在？

　　樟木頭優勢小

　　“樟木頭不是一線臨深圳鎮區，沒有什麼太大的優勢。”李興旺稱，以前樟木頭有交通優勢，有動車，但是現在已經不成為其優勢了。很多樓盤成交好，主要還是因為有優越的地理位置。

　　比塘廈等鎮區房價低

　　吳真西告訴記者，樟木頭的生態資源不比塘廈、鳳崗差，另外，目前樟木頭的房價還相對較低，比塘廈、鳳崗更具有價值窪地優勢。

　　業內建議：

　　主打剛需產品

　　走差異化道路

　　面對目前樟木頭樓市激烈的競爭，合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺建議，開發商迎合目前的市場需求，打“剛需牌”，以剛需產品為主，走差異化道路，多考慮在產品上如何去打造一些亮點。此外，對於樟木頭樓市前景，李興旺認為，一直以來樟木頭鎮沒有太多的品牌開發商進入，市場受到壓抑，沒有好的產品和服務，可能也存在著需求的空白點，現在有了新的產品加入，市場的空間加大，銷售也可能會隨之上升。

(來源:廣州日報)