房價上漲預期加劇 政策顯現微調空間

北京中原地產最新統計數據顯示，截至5月27日，北京新建住宅中千萬元以上物業簽約套數為138套，相比4月的124套上漲了11.3%。在北京出台調控新政后，住宅市場成交量有所下滑，但千萬級高端物業的簽約佔比卻不斷上升，從3月的1.28%上漲到4月的1.57%，再上漲到5月的2.46%，翻了近一倍。而5月200萬元以下的中低端物業成交佔比為59%，相比3月的67.8%明顯萎縮。

在價格方面，高端住宅的銷售價格則維持漲勢。亞豪機構的統計顯示，4月北京37個高端住宅項目的成交均價達到50791元/平方米，環比上漲2%。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在當前高端需求強勁、一線城市中心城區供地及項目漸成絕品的態勢下，開發商惜售情緒明顯，新增供應入市難阻整體成交均價上漲勢頭。

業內人士指出，高端住宅項目在整體住宅市場的佔比不大，但其銷售量和價格的變化對整體市場具有風向標的作用。“在售的高端住宅銷售向好，對其他准備入市的高端盤有推動作用，且最終會傳導到中低端產品市場。這在一定程度上增強了人們對房價上漲的預期。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示。

據了解，6月北上廣深等一線城市即將入市的新盤中，精裝修產品、高端住宅項目的比例有所增加。在北京31個計劃入市項目當中，有14個項目為精裝修或現房產品。上海物業公寓開盤佔比減少，別墅、寫字樓、商住開盤量佔比上升。深圳入市產品也偏大戶型，120-160平方米的三居或四居房源佔主導。

不少計劃入市的項目價格仍然未定。北京31個項目中僅有13個項目公布了預售價格，多數項目尚處於待定狀態。即使是已公布價格的13個項目也多表示，要以最終取得預售許可証的價格為准。

高姍分析認為，未來中低端產品因限價政策價格會保持平穩，但高端項目高單價、大面積的特征將使得高端產品整體成交均價延續上漲趨勢。

當前一線城市樓市供不應求已成大趨勢，房價上漲預期強烈，高端項目成交比重增加將進一步抬升整體房價。多數業內人士認為，這也會給現有政策帶來沖擊。出於“穩房價”的考慮，未來一線城市在高端項目的審批中將更加謹慎，價格過高的項目難以獲批預售資格。

事實上，受“限價令”的影響，一線城市高端項目獲批預售資格本就困難，當前高端住宅市場的供應中，有相當部分屬於在售項目后期，以現房和尾房為主。據悉，北京地區本月26日開盤並受到熱捧的別墅項目“旭輝御錦”，早在去年12月便領取了預售許可証，成功避開了“限價令”。業內人士認為，按照現有的政策態勢，未來高端市場的新增供應不容樂觀，高端住宅產品價格有上行壓力。

高端住宅市場出現的新情況或將倒逼政策做出積極變化。其中，在限購已經擠出大量投機投資需求的同時，一線城市對於中低端住宅項目的管控或將有所鬆動，從而增加普通住宅的供應，滿足更多剛性購房需求。