樓市調控令為何屢遭開發商“見招拆招”?

政府最需要做的是克服為己謀利的欲求，為市場建立起公平博弈的機制，這實際上是向政府提出了職能轉變的要求

最近，部分一線城市又見捂盤惜售現象。原本用來控制開發商隨意漲價的商品房預售証，反而成為開發商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發商明知報價難獲政府認可仍舊報高價，以拿不到預售証為借口拖延開盤﹔更有甚者，故意拖延工期推遲開盤時間，一邊是主管部門出招調控房價，一邊卻是開發商變著花樣捂盤惜售。(6月17日《新華每日電訊》)

開發商的這種行為，頗有點武俠小說中武俠高手們的“見招拆招”。為讓房價能夠降下來，政府不斷出台政策，看似一個比一個嚴厲，但是這些政策進入市場以后，卻總是遭遇到各種出乎決策者意料的情況，使調控無法達到理想的目標。

我們固然可以指責這些開發商對調控不配合，但這種指責對於本來就是以追逐商業利益為目標的開發商來說，實在有點文不對題。開發商之所以能夠“見招拆招”，關鍵是它們看准了未來房地產市場的走勢，因此才有勇氣捂盤惜售。雖然短期來看，他們要為自己這種捂盤行為賠上資金擱死的風險，特別是那種延長工期的做法更會增加開發成本，但是他們認為從長期來看，房價仍將上漲，因此暫時的犧牲是值得的。

開發商的這種想法對不對？這個問題自有未來的市場來作出回答。但是，房地產調控政策進入市場后遭遇的這種“見招拆招”，証明調控政策的決策部門對市場存在一定的隔膜。這種隔膜，倒不是說決策者對未來房價走勢的判斷失誤，而是在於在出台調控政策時，未能考慮到市場錯綜復雜的情況。

從根子上說，任何一個市場，遵循的主要是商品的價值規律，而調控政策則是利用政府剛性的強制力量，強行扭轉價格走勢，它或許能夠收到一時之效，但長期來看，市場的價值規律必然會在與調控的博弈中佔到上風。本輪房地產調控已延續數年，無論是政府的決策部門，還是開發商，乃至消費者，都已產生疲態，因此原來受到抑制的房地產價值規律逐漸開始發揮作用。開發商正是捕捉到了市場發出的這種信號，才有勇氣與調控政策玩起“躲貓貓”的游戲。

類似於開發商“見招拆招”的事情，始終伴隨著近幾年的房地產調控。遠的不說，即以今年3月出台的“國五條”中規定出售二手房者對差價部分征收20%的所得稅，馬上在各地引發了一輪離婚潮，其中有相當部分就是為了規避房產出售時增加的稅收。這使得這條政策的效果幾乎走向了它的反面，本來是期望通過抑制二手房交易來減少市場成交量，卻不料這個政策成了引起社會不安定的由頭，這與調控所希望達到的目標大相徑庭。

為什麼會出現這種狀況？其間的道理其實並不復雜，調控是以統一的政策來針對千姿百態的市場，它追求的是整齊劃一的秩序，但市場上的各種利益主體都有各自的“小九九”，這是調控的決策者所無法預料到的，也是調控政策難以左右的。

幾年來的房地產調控未能達到預期目標，這已是一個不爭的事實。事實証明，不管是在房地產市場還是其他市場，政府以價格管制為目標的調控都很難取得成功，特別是在房地產這樣一個政府深入其中有利益可圖的市場中，如果政府不願意放棄這種利益，甚至借調控之機擴張這種利益，調控更不可能收到效果。

今年以來，中央政府提出的簡政放權要求給房地產調控帶來了有益的啟發，李克強總理多次強調，要厘清和理順政府與市場、與社會之間的關系，“市場能辦的，多放給市場。社會可以做好的，就交給社會。政府管住、管好它應該管的事。”

很顯然，在房地產市場上，開發商何時賣房、以什麼價格賣房，這應該是市場的事，買賣雙方可以通過平等博弈來達成雙方能夠接受的價格，而由政府來管這種事情，隻能陷入“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的事務堆中，不可能收到效果。在房地產市場上，政府最需要做的是克服在這個市場上為自己謀利的欲求，為市場建立起公平博弈的機制，這實際上是向政府提出了職能轉變的要求。(周俊生)