地王頻現 賣地收入創新高 土地財政依賴推高地王

　　日前，偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經營性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。

　　在各地高賣地收入的背后，是地王的集中涌現。

　　6月27日，上海徐涇一地塊被上海綠地聯合福建泰坤公司以47.21億元競得，刷新上海今年以來總價“地王”紀錄。同一天，萬科和保利聯合體以53.72億元競得重慶江北區一塊“地王”。

　　與此同時，7月3日,京滬兩地又各出“地王”。北京夏家胡同地塊經過62輪激烈競拍,由懋源置業摘得，總價17.7億元，剔除保障房折合樓板價約每平方米4.1萬元,溢價率約35%。浦東新區張江高科技園區一商住地塊經過323次加價,被萬科以總價48.7億元競得，樓板價每平方米21415元，溢價率達到88.6%。值得注意的是，一直聲稱不拿“地王”的萬科自6月以來已連續兩次競得“地王”

　　“房價上漲，地價必然有升值的空間。地方政府也因為地方債的問題，需要錢來支撐財政支出。雙方推動下，‘地王’頻出就不奇怪了。”尹伯成說。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《國際金融報》記者採訪時指出，從國內房價趨勢來看，開發商們對未來樓市有很高的預期。加上國家城鎮化建設的目標因素，樓市供不應求的狀態將會持續。

　　地王也多舛

　　雖然開發商拿地熱情依舊，不過，透過熱情，我們也發現，許多地王的日子並不好過。

　　曾經的服裝龍頭品牌雅戈爾，在2010年12月出手包攬杭州申花區域的兩幅地塊，總價24.21億元，刷新杭州當時土地出讓的單價紀錄。隨后，令雅戈爾尷尬的情況出現了，在隨后嚴厲的地產調控中，申花板塊的多個樓盤紛紛跳水，有多個項目已經突破1.6萬元/平方米的價格底線。兩年后，土地價格甚至低於雅戈爾當初拿地的價格。

　　2013年6月下旬，雅戈爾宣布解除與杭州市國土資源局的土地合同，忍痛退還手中的兩塊地。

　　同樣的故事也發生央企身上。

　　2012年，佔南京臨江投80%的股份中冶置業，成為當年“新地王”后，卻於2013年7月5日，由南京市國土資源局正式公告，將其土地強制收回。有消息人士表示，這幅土地之所以被收回，有很大一部分原因是中冶的財務狀況不佳，后續開發較為吃力。中國中冶2012年財報顯示，報告期內，公司已支付2號地塊的競買保証金人民幣11.3億元，距地塊總價56.2億元有不小距離。

　　看來，地王也並不好當。

　　如何按住“地王”

　　中投顧問房地產行業研究員殷旭飛對《國際金融報》記者指出，“地王”頻現，是雙方面因素作用的結果，一方面地方土地財政依然明顯，經濟復蘇乏力，地方經濟轉型困難，地方政府有推高土地出讓金的動力﹔另一方面，一線城市土地供不應求在短期內不會改變，標杆房企“天價”拿地，有資金的保障，也看好未來的增值潛力。

　　多位專家認為，不斷升溫的土地市場背后，固然有房地產開發企業對於布局未來市場的現實需要，但是對“土地財政”的路徑依賴，是許多地方政府“樂觀地王出現”，甚至“推波助瀾”的根本原因。

　　根據近日審計署公布的數據，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省、17個省會城市土地出讓收入佔償還債務的54.64%，比2010年增長1183.97億元。

　　“地王的頻繁出現，無疑擾亂了房地產市場的正常秩序，也嚴重損害了房地產行業的嚴謹性。”一位房地產專業人士對記者指出，他認為，“按下地王”很重要，更重要的是強制當地政府擺脫“土地財政”。

　　尹伯成指出，“目前看來，土地財政似乎沒有出現什麼問題，但是長此以往，地方政府不進行財政收入方面的改革，對於房地產市場甚至金融市場，都具有嚴重的危害性。”

　　殷旭飛認為，房企高價拿地，弊端很多，推高建房成本，導致房價的居高不下，民眾購房壓力必然上升。若投機過盛，則導致房產泡沫的加劇。“個人認為，住房聯網信息的構建對整合房產信息，提供房地產市場供給，打擊過度投機行為會有良好的作用，但是遇到的阻力較大。若能有限構建，加之對投機行為征收高額房產稅的政策，增加市場供給，對地王才有一定的震懾力。”