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三問老年公寓
有這麼高額的回報？
一旦開發商違約 投資者沒處說理
江蘇李安祥律師事務所的倪韶風律師指出，該老年公寓的開發商公然出售公寓的經營權，在交易的過程中不僅僅是像表面上看起來的那樣是在“出租房屋”，實質上還是通過以租代售的方式將國家的劃撥土地也一並“出租”了出去。
問題隨之而來，這樣的投資方式究竟有沒有風險？
南京工業大學不動產研究所的付光輝副教授認為，這樣的投資方式並不穩，如果后期“愛玉老年公寓”的開發商因為種種原因破產或倒閉，投資人權益將很難得到任何保障。
付光輝副教授解釋說，從法律層面上來說，投資人花二三十萬購買的，僅僅是老年公寓房產20年的租賃權，但在法律上租賃權並不屬於物權，僅僅只是一個債權，而債權是很難得到法律保障的。“即使開發商和你簽了合同，在他經營不下去的情況下，他可能就違約造成一系列麻煩。”
記者也仔細研讀了一下開發商提供的樣板合同。在關於違約責任的條款內容上，記者發現，開發商提供的合同中對於投資人（乙方）的約束很多，但卻較少提及自己若是違約需要承擔怎樣的法律責任。並且其中還有一條內容為“若因不可抗力因素導致延期交付的，甲方（開發商）不承擔違約責任。”
有這麼另類的銷售？
公寓曾預售床位 被民政部門叫停
據揚子晚報記者調查了解，去年11月，這家公司就在珠江路南京新世界中心25樓，公然售賣老年公寓的“床位”。
根據當時的報道，他們也是把項目宣傳為一種高回報的投資項目，號稱兩三年之后就可以翻番。
根據民政部門的事后調查和當時媒體的報道：該開發商銷售總監宣稱，老年公寓100張床位已賣出去一半多了，售價為10年期的8.2萬元、15年期的10.2萬元，20年期限的是12.2萬元。上述價格不包含餐費和護理費用，僅僅是床位的費用。
棲霞區民政局社會福利科當時就表示，老年公寓項目屬於社會福利性質，雖然政府鼓勵民間資本進入，但不同於房地產市場的期房銷售。
民政部門表示，“愛玉老年公寓”這種以投資為目的吸引老年人預先購買床位的行為，存在一定的風險，建設過程中一旦出現資金斷裂等問題，將給老年人帶來難以挽回的損失。
於是，棲霞區民政局叫停了這種做法，要求開發商將收取的預定費用全部退給已花錢買床位的老人，改為意向合同的方式合作。
目前，南京市民政局、國土局等相關部門已介入對此事件的調查處理工作。
事件追蹤
棲霞區民政局：已多次要求停售
八卦洲“愛玉老年公寓”項目是建在國家劃撥用地上的，根據國家關於劃撥土地的使用管理規定，該項目應屬於社會福利性質，不可用於經營盈利。江蘇李安祥律師事務所的倪韶風律師認為，開發商的違規之處很明顯：以國家劃撥用地來從事經營項目。
記者又來到批復同意籌辦該項目的棲霞區民政局了解情況，該局社會福利科負責人表示，對於江蘇宏飛經濟發展有限公司的這種經營模式，他們不予認可。“風險太大了，不出事還好，萬一出個事情他跑了，我們上哪去找？”
這位負責人還透露，他們此前曾多次通知“愛玉老年公寓”的負責人，不允許採用這種模式經營，要求對方停止經營權的銷售行為。
由於目前國家對於老年公寓的經營並沒有嚴格規范，因此他們管理起來也十分困難，除了口頭叫停，並沒有什麼其他實際有效的做法。“政府現在沒有明文，這個模式正在探索，到底合不合法，我們也不清楚，上級政府部門也沒有說不能搞。”（記者 焦哲 文/攝）
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