樓市調控應分區域對症開方

今年以來，中國房地產市場再度呈現火熱之勢，但是不同城市間市場冷熱不均的狀況也很明顯：一二線城市供不應求，不僅房地產企業之間的激烈爭奪使得“地王”頻出，而且部分熱點區域樓盤再次出現“日光盤”現象﹔而三四線城市銷量則明顯滯后，庫存高企，房價上漲速度趨緩。對此，專家認為，隨著房地產調控的持續，不同城市間房地產市場分化加劇。未來房地產調控更應該“分而治之”，房價漲幅較高的重點區域嚴格實行調控各項措施，而對於大部分已經較為平穩的市場，則適當採取去行政化的手段調控。

【樓市區域分化加劇】

中國指數研究院近日發布7月份百城價格指數顯示，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10347元每平方米，環比上漲0.87%，百城價格自2012年6月以來連續第14個月環比上漲。值得注意的是，就北上廣等十大城市的房價而言，7月十城的住宅均價為17609元每平方米，環比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%﹔而與之相對應的是，環比下跌的城市增至39個，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領跌。

同時，各地庫存也出現分化。數據顯示，重點城市市場庫存下滑仍在持續，而三四線城市卻是庫存高企，供過於求明顯。對此，中原市場研究部總監張大偉認為，2009年之后，中國三四線城市的土地供應有了爆發式的增長，特別是大城市限購等調控加碼后，不少地產商開始重點布局三四線城市，導致這些城市的樓市場供應量較大，而一二線城市卻在不斷去庫存。

對於不同城市之間房地產市場的“冷熱溫差”，北京大學城市與環境學院教授董黎明認為，其根源在於教育、醫療、就業等優質資源過度集中於北上廣等一線大城市，導致人口和購房需求的剛性增長。

【10年調控房價漲10倍】

房價的不斷上漲，也使得市場對不斷加碼的樓市調控政策的效果產生了質疑。近日有媒體統計，從2003年至今的10年時間裡，管理層出台房地產相關的宏觀政策達43次，房價也隨之上漲超過10倍。

“新國五條新政效力已漸減弱，調控難抑房價上漲預期。” 亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，一線城市房價愈調愈高的規律再次得到驗証，控制房價任務艱巨漫長，表明調控房價依然壓力巨大：一是上漲的城市不斷由一線城市蔓延到二三線城市，房價上漲幅度不斷擴大﹔二是房價上漲預期基本形成，新國五條調控威懾力正在弱化﹔三是35個地方版調控細則是又細又粗，關鍵性的政策缺乏實際操作力﹔四是伴隨成交量的緩慢回升，調控政策出現政策見底的初步跡象。

顯然，調控政策並沒有擊中導致房價上漲的根源。中國房地產學會副會長陳國強表示，對於樓盤入市價格的控制的確能夠在短期內抑制房價的大幅上漲，但是限價政策必然會導致供應出現問題。長期來看，調控房價最終需要增加供應。

【調控需轉換新思路】

事實上，由於樓市在不同城市之間出現分化，因此再採用“一刀切”的全國統一調控政策就很難奏效。調控政策應該根據不同地區的情況，相應做出更有針對性更精准的調整。

“中國房地產市場不是一個全國統一的市場，帶有很強地域特點。”中信証券首席經濟學家諸建芳認為，應盡量避免採取統一的政策，可出一些原則性的政策取向，各個地區可以根據不同的情況，採取一些具體的措施，這樣可能會對房地產行業的正常發展更有利。

“從近期高層的表態來看，雖然調控的總體基調尚未改變，但轉換思路、減少對行政性措施的依賴，以針對性的微調為主要手段可能代表未來的政策趨勢。”陳國強認為，在“穩增長”和“保就業”兩大重心的帶動下，作為拉動經濟增長的重要支柱，下半年房地產領域出現政策加碼的可能性低，相對寬鬆的外部環境將繼續為樓市發展提供利好因素。

對於未來樓市調控的新思路，董黎明認為，應該是通過投資等相關政策，將更多新項目引向中小城市，增強其人口吸聚力，以縮小城市和區域間的資源配置差異，這樣才能從根本上解決部分城市房地產過熱和“攤大餅”式發展的問題。