樓市調控 行政調控手段或改進 短期內或傾向“維穩”

在年中的節點上，房地產調控政策走向頗引人關注。7月30日，中央政治局會議對房地產表態稱，“促進房地產行業平穩健康發展。”並未提及房地產調控。而在去年年底的會議上，針對房地產調控還使用了“加強”的字眼。在熱點城市高價地頻出，房價上漲動力充足的情況下，高層對房地產調控的態度，似乎讓人捉摸不透。

據統計，在本屆政府召開的18次國務院常務會議中，僅有兩次提及“房地產調控”。其余與房地產有關的表態甚少，且多涉及保障房，較少提及商品房市場。

業內人士認為，在經濟增速放緩的大背景下，房地產市場恐不會遭遇更嚴厲的政策壓制。但與此同時，盡管本屆政策在多個領域強調市場化發展方向，但熱點城市的過熱信號卻決定了，行政化手段恐難以在短期內退出。從下半年來看，維持市場穩定將是政策的主要目標。

房地產市場風險漸顯

“新國五條”出台后的房地產市場，經歷了一個“先抑后揚”的走勢。如今不過5個月，房價曲線已連續攀升至歷史高點，局部市場甚至出現過熱現象。

來自中國指數研究院的數據顯示，今年7月，全國百城(新建)住宅平均價格為10347元/平方米，環比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續第14個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.10個百分點。其中，北京、上海等十大城市的住宅均價達到17609元/平方米，環比上漲1.34%，同比上漲11.06%。

與此同時，從6月下旬以來，一線城市頻繁出現高價地。7月，北京夏家胡同地塊和孫河地塊先后拍出4.2萬/平方米和4.4萬/平方米的單價，連續刷新全國單價“地王”紀錄。

而在房屋租賃市場，相關機構數據顯示，北京房屋租金已連續52個月上漲，上海的租金也已連續上漲37個月。無論房屋買賣市場還是租賃市場，成交量雖有波動，但價格持續攀升。

“部分區域的房地產市場已出現非理性爆棚的現象。”中原地產市場研究部總監張大偉認為，這一方面是由於一線城市的市場供需關系緊張，另一方面則是由於高價地和信貸緊縮等對市場預期的影響。

令業內人士擔憂的是，未來一段時間，這種影響因素還將繼續存在。華遠地產董事長任志強在近期的“華遠·好天地”商業項目揭幕儀式上表示，若供需關系不能有效改善，下一步通州房價肯定會達到四萬、五萬。

針對統計局即將發布的房地產相關數據，分析人士預計，在此前的上漲慣性下，70大中城市房價還將繼續維持漲勢。值得注意的是，一線城市供需關系緊張的局面不會改變，但部分區域的房價水平已經背離了市場，市場風險正在凸顯。

行政調控手段或改進

按照以往的邏輯，房價和地價連續大漲之后，必然會導致新一輪調控政策的出台。但自從本屆政府正式就任以來，對房地產調控的態度卻始終令人捉摸不透。

據統計，從3月18日至今共召開了18次國務院常務會議，其中僅在3月27日和6月26日的會議中，提到了“房地產調控”的字眼，其余的會議均未提及調控。

具體來看，3月27日的會議提到了“要繼續搞好房地產市場調控，加快建立房地產穩定健康發展的長效機制，加強保障性安居工程建設”的說法。6月26日的會議則表示，“做好房地產市場調控，促進房地產市場健康發展。”

在其余的會議中，對保障房建設等內容有所涉及，卻未專門針對房地產市場進行表態。而在高層領導近期的調研中，也曾提及土地制度等層面，而非房地產市場。

作為對下半年經濟形勢定調的中央政治局會議，對房地產的表態是“促進房地產行業平穩健康發展”，同樣未涉及房地產調控。而在去年年底的政治局會議上，對房地產的說法為“要加強房地產市場調控和住房保障工作”。短短半年間，政策口徑已有很大不同。

有觀點認為，梳理歷次樓市調控不難發現，房價始終無法走出“越調越漲”的怪圈，因此，高層避談調控，或是在反思以行政手段為主導的調控思路。

據悉，新一屆政府就任以來，在多個領域強調了市場化、規范化的思路，這與以往的調控路徑不同。據中國証券報記者了解，此前高層曾召集房地產行業相關人士進行座談，征詢應對市場變化的策略。一位與會的人士指出，從決策部門的態度來看，反思調控的意圖十分明顯。

短期內政策傾向“維穩”

探討房地產調控政策的變化，還需站在宏觀經濟的大背景下。近期公布的半年度宏觀經濟數據顯示，在經濟結構調整的關鍵階段，國民經濟恐難以繼續維持高增速。同期發布的房地產數據則顯示，房地產市場量價齊升局面凸顯，部分區域房價漲幅甚至亮起紅燈。

在決策層面前，保增長和控房價的矛盾又一次凸顯。在不少專家看來，前者需要市場化改革得以推進，而后者仍需在一段時間內依靠行政之手。

21世紀不動產分析師張磊認為，在經濟下行階段，穩增長被置於重要位置，雖然經濟學界普遍猜測GDP增速的下限是7%，但這並不是一個高枕無憂的數字。為了使房地產投資不至於下滑，國務院提出了兩個重要措施：支持家庭購買首套房，啟動1000萬套棚戶改造計劃，從而維持房地產投資的合理增長。

他認為，此次政治局會議措辭的“變調”，並不意味著房地產調控基調的調整。預計下半年，以限購限貸限價為代表的房地產調控仍將繼續，但不會有新的行政調控措施出台。

開發商對政策的態度則普遍樂觀。任志強便表示，在經濟高速增長階段，房地產業會受益於經濟增長﹔但在經濟增速下行的時期，房地產業也會因拉動效應而免受打壓。他認為，在當前的經濟形勢下，下半年不會有更嚴厲的調控政策出台。

但值得注意的是，市場化的調控手段仍將是樓市政策的趨勢，這主要表現為長效機制的建設。據了解，隨著數家涉房上市企業停牌“籌劃重大事項”，凍結多年的房地產企業A股上市、再融資和重大資產重組政策，有可能取得實質性破冰。

知情人士近期還透露，由發改委牽頭，住建部、國土部等相關部委正在參與制定房地產調控的長效機制，其中包括房產稅試點、保障房建設、公積金貸款等多個層面。在樓市調控政策“維穩”的同時，這些長效機制可能借機加速落地。