地價推高房價上漲預期 土地市場需“退燒”

7月以來，全國土地市場持續火熱。多個城市放量供應土地。上海易居房地產研究院發布的數據顯示，包括北、上、廣、深在內的十大城市7月土地出讓金收入合計912.9億元，創近31個月新高。進入8月，土地市場高溢價趨勢從一線城市向二三線市場蔓延。業內人士認為，若不抑制地價上漲趨勢，下半年房價明顯上漲的可能性很大。

土地市場火熱高溢價地塊頻現

從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場堪稱火爆。北京等重點城市交易市場升溫，政府推出地塊數量與質量增高。與往年不同的是，目前雖然地價、房價均保持上漲態勢，但市場並未預期樓市調控政策會再度趨緊。部分開發商對房地產市場的樂觀程度明顯提高。

北京市土地整理儲備中心公開披露的數據顯示，今年前7個月，北京土地出讓金合計約為870.46億元，比去年同期上漲約265%，8月土地市場延續了7月的火熱局面。僅8月14日當天，北京有四宗經營性地塊現場競拍。中原地產市場總監張大偉預計在8月底，北京年內土地出讓金將突破1000億。

與北京類似，全國多個城市放量供應土地。據安信証券統計，前7月一線城市(北京、上海、廣州、深圳)住宅(包括住宅用地和商住綜合用地)土地供應和成交量同比分別增長163%和137%。而7月當月，一線城市住宅土地供應面積較6月大幅增長119%。

一些二三線城市也出現類似情形。8月6日，武漢多宗地塊引來近家開發商參與競拍，更有開發商連續加價，五宗競價地塊中，三宗地塊溢價率超過100%。

融資環境寬鬆房企拿地積極

安信証券分析師萬知認為，土地市場火熱和當前房地產企業資金狀況良好有關，由於上半年樓市的回暖和流動性的寬鬆，今年前6月房地產投資資金來源累計5.7萬億，同比增長32%，其中來自於國內貸款的資金同比增長30%，來自於按揭、預收款的資金同比增長54%。

與此同時，地產上市公司直接融資正在啟動。目前，已經有新湖中寶，冠城大通和宋都股份等三家房企拋出直接融資預案，擬募集不超過88億元人民幣。值得關注的是，目前依然有招商地產等數家房企停牌，不排除近期還有數個再融資案例出現。

鏈家地產分析師張旭認為，雖然直接融資的募集資金量遠遠低於銷售回款，銀行貸款等其他資金來源，但是對房企擴寬融資渠道，降低債務壓力具有重要意義。

從央行公布的房地產行業貸款余額變化和信托業協會發布的房地產信托的新增量來看，房地產行業的間接融資環境也比較寬鬆。2013年1季度房地產貸款余額新增量創下2011年以來新高，2季度新增信托量也創歷史紀錄。整體來看，目前房地產行業的間接融資環境是近幾年以來較為寬鬆的。

從供給層面看，很多城市推出的地塊質量較好，面積較大。以北京為例，城區內有三環內夏家胡同地塊、郊區有孫河低密度地塊，同時規劃建筑面積超過30萬平方米的住宅用地有5宗。8月初，上海土地市場再度迎來新一輪集中成交。據華燕發展研究總部統計，8月第一周(7.29-8.4)用地總面積12.42萬平方米，成交總金額達62.84億元，其中，不乏市中心重量級黃金地塊。這都在一定程度上提升了開發企業拿地的積極性。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，土交易量上漲與企業的拿地積極性有密切相關，大型開發商積極拿地成為土地市場的主要支撐點。以三四線城市為主要市場的恆大地產首次進京，以35.6億元配建26萬平方米公租房的價格拿下昌平沙河高教園地塊，便是房企對北京等一線城市市場預期的體現。

地價推高房價上漲預期調房價也需調地價

供需兩旺推高了土地成交價格。據中原監測的40個城市數據顯示，7月經營性用地成交面積環比持平，成交金額則環比上漲32%。中原地產市場總監張大偉認為，土地市場的火爆顯然會影響下半年房價再次出現快速上漲。

張大偉表示，由於土地財政的存在，導致在樓市火爆的時候，政府意願更多賣地，部分高價地的出現又促進了房價上漲。一個反面例証是，在2012年樓市蕭條期間，全國土地供應也相應減少。土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發商的預期。從上半年看，各地都出現了部分地塊的樓面價甚至都超過了周圍在售物業的價格。這將影響下半年價格走勢。

鏈家地產分析師張旭也認為，從今年房企拿地的表現看，大房企強勢回歸一線，熱點地塊的競爭激烈最終導致高價拿地的結果。這些又通過一些輿論導向反作用於需求層面，從而加強了對於購房者對於后市以及房價的樂觀預期。在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制地價上漲趨勢，下半年房價繼續明顯上漲的可能性很大。

北京房地產行業協會秘書長認為，調控要保障普通商品住房市場的穩定，土地供應也應服從這個原則。一個簡單的邏輯是，商品住宅銷售階段有限價，不能充分競爭，那麼土地供應階段也不應該充分競爭。不能單純限制房企利潤。政府也應適度放棄土地出讓獲得的預期利益，在供地上相應體現出保障、支持普通住房需求的民生價值，而不是隻體現土地的市場價值。（任峰 孔祥鑫）