增加城市容積率應對樓市上漲是否可行

　　“金九銀十”樓市井噴，隻控制需求難抑房價，急需在供給上下功夫

　　“金九銀十”，剛剛過去的國慶長假裡，多地頻繁上演“日光盤”現象，一些地方甚至上演了“搶房大戰”。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，國慶7天，全國主要的54個城市，新建住宅簽約套數為19572套，同比2012年國慶假期的18440套上漲了6.2%。而在過去的9月中，樓市成交量就是大幅增長。

　　以北京為例，9月北京新房市場成交量達到13279套，創下4年來“金九”成交量的最高值。

　　而與交易量大幅增長相伴的是，房價並沒有停下增長的腳步。多家地產中介擔心，9月樓市的熱度已經很高，10月房價可能再創新高。而與此同時，限購等調控政策的效力日益減弱。由此，越來越多的人開始把調控樓市的著眼點由“限制需求”轉到了“增加供給”上。

　　在北京、上海等一線城市，住宅交易量大增、房價高漲與供應不足有著直接的聯系。在多位專家看來，如果不能在住宅的供求關系上取得平衡，高房價將難以解決。

　　多重因素制約著供應的有效增加。在我國現有的土地供應結構中，用於住宅的土地被限定在30%左右。而在用於住宅的土地中，有關容積率的指標又受到嚴格限制。

　　能否在有限的土地供應中實現住宅供應的增加？容積率是這個問題的關鍵。我國大城市的住宅容積率是否應該提高，以解決住房供應不足的難題？

　　我國城市容積率是高還是低

　　所謂容積率，是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。簡單地說，也就是單位面積的土地上允許提供的建筑量。高容積率就意味著一塊土地上能提供的居住、辦公、生產空間越多，反之則越少。

　　那麼，在世界范圍內，我國城市的容積率處在怎樣的水平？

　　睿信致成管理咨詢合伙人朴長春告訴記者，從容積率這個指標來看，在世界范圍內，我國城市普遍偏低。北京住宅用地容積率限制在2.8以下，上海為2.5以下，而香港為10，紐約甚至高達12。

　　按照中國國際金融有限公司2010年的報告，我國新建商品住房平均容積率為1.36，其中一線城市為1.76，二線城市為1.53，三線城市為1.27，四線城市為1.17。而同期香港為4.5，新加坡為3.82，首爾為2.5，東京為2.2。

　　美國曼哈頓地區，建筑容積率是12-21，北京的金融街，綜合容積率為3.9。芝加哥樓群最集中的區域， 1平方公裡的土地上建了1200萬平方米的建筑，而在北京的望京地區，600平方公裡的土地建了900萬平方米的建筑。

　　這是我國大部分城市容積率的真實寫照。“容積率是評價土地開發強度，土地利用合理性的重要指標。”朴長春說，在合理的空間環境條件下，容積率愈大，表示地塊建設開發強度愈高，土地利用率也愈高﹔反之，容積率愈小，地塊建設開發強度愈低，土地利用率也愈低。

　　城市容積率是城市規劃中的一個微觀問題，卻非常敏感，影響廣泛。

　　朴長春告訴記者，城市容積率與居民生活質量息息相關。城市容積率通過建筑密度、綠地率等因素影響房屋的周邊環境與居住舒適度。城市容積率還具有經濟效益和社會效益，容積率可以在一定程度上影響房價水平，容積率的變化能夠調整城市住宅供應結構，還會引起土地出讓收益在開發商和政府之間分配的變化。

　　那麼，為什麼我國城市的容積率看起來偏低呢？

　　在朴長春看來，地方政府的思路是造成我國城市容積率偏低的根本原因。盲目造城、土地財政、土地承載力等等都是其中的重要原因。

　　“比如有些地方政府出於政治利益考慮，盲目開展‘造城運動’，一味地追求擴大城市規模，使土地浪費現象比較嚴重，城市容積率自然偏低。”朴長春說，另一方面，地方政府財政收入高度依賴土地出讓收入，非常注重土地一次性出售的價格，如果土地容積率較低的話，住宅建設對土地需求一直較大，能夠保持地價高水平。

　　此外，我國近20年發展迅猛，部分大城市人口與經濟發展規模已遠超初始規劃，目前的配套設施（如交通等）已無法支撐同一區域大量人口的聚集，在一定程度上導致我國部分大型城市容積率偏低。

　　消費觀念也是重要原因。在朴長春看來，當前大多數消費者仍存在“低容積率代表著高檔、舒適”的消費認知誤區，因而房地產開發企業在一定程度上為迎合消費者，開發低容積率產品。

　　我國一些特殊的地區，城市規劃中對容積率還做了下調處理。比如汶川大地震后，成都市的住宅建設就開始嘗試性地轉向低密度。

　　太多的土地被浪費

　　從數據上看，我國大城市的容積率低於一些世界性大都市。這個問題也曾引起過中央的關注。

　　數年前，曾有中央領導提出：為什麼我國的大城市不能把容積率調高一些，以增加住宅供應量？

　　相關部門為此專門撰寫了一個分析報告，其觀點是，我國大城市的住宅容積率已經不低，但其他類型土地的利用太過粗放。

　　這樣的觀點在我國的規劃研究人員中頗為流行。

　　清華同衡規劃設計研究院副總規劃師張播告訴記者，除了紐約、香港、新加坡，世界絕大多數城市的密度是低於我國的上海、北京的。我國城市的容積率限定是合適的。

　　但為什麼在數據上，我國的北京、上海等城市住宅容積率要明顯低於很多國際性大都市？

　　“這有兩個原因，一個是容積率的統計范圍，一個則是用地性質。”張播說，如果單純計算北京CBD三期的容積率，這個數字是16-20，跟曼哈頓差不多了。但如果以城市所有區域為統計范圍，這個容積率就降下來了。而之所以整體容積率降下來，最根本的原因就在於用地性質不同造成的容積率差異。

　　如果仔細分析我國不同類型土地的使用狀況會發現，除了住宅用地，其他類型用地基本都是粗放型的。比如，行政辦公用地是劃撥的，容積率很低﹔工業用地上基本上是一兩層的廠房﹔交通道路雖然很寬但實際用地卻是不夠﹔大型體育場館用地、大學城用地更是浪費嚴重。

　　“這些類型的土地使用非常粗放，從而拉低了整體的容積率。”張播說，我國工業用地很多隻建一層的廠房，但在香港，標准廠房是20層。再比如教育用地，國內的大學城容積率隻有0.3，往往進門要走很長一段路，然后是一個大廣場，土地被嚴重浪費。

　　在張播看來，這是很無奈的現實。從整個城市的容積率來說，我國的城市確實不那麼高，但很少有人注意到這個結構性的問題。對住宅來說，容積率已經不算低。畢竟，在住宅問題上，還需要考慮舒適度、基礎設施承載力等現實問題。

　　張播拿出的資料顯示，在住宅這個類型上，世界上有高層住宅的隻有首爾、東京、新加坡和香港等地。而這些城市都非常特殊。

　　“以首爾為例，最初住宅容積率隻有一點幾，后來發展到2，再發展到3.5，但過了若干年之后，這個數字又從3.5降回到3、2.5。”張播說，這個過程與經濟發展是貼合的。在經濟騰飛時期，人口大量聚集，住宅需求量大增，容積率不斷提高，而等經濟發展到了一定程度、穩定下來之后，容積率又開始往回調。

　　在新加坡，絕大部分住宅的容積率都在3左右，超過4的非常少見。而在東京，盡管有著大量的高層住宅，但大量土地上建設的又是一兩層高的住宅樓。

　　“最為特殊的是香港，住宅的高容積率全世界聞名，通常都在5以上。”張播說，香港是明顯的土地緊缺、人口高度聚集的城市，同時還是國際金融、商業中心，高容積率是其被迫的選擇。但在2003年SARS之后，相關部門也在思考，這麼高的容積率，是否會帶來衛生安全問題。

　　我國內地的房地產市場開發一開始就是以香港為藍本。但在張播看來，內地政府忽略了一點，香港對住宅採取高容積率的做法成功地保住了其他用地，比如綠地、公園等等，香港人雖然住的密集，但離開家不用走多遠就能看到公園和綠地。但在內地，這一點並沒有學到，往往住宅容積率提高了，但相關的基礎設施配套卻沒跟上，住宅省下來的土地並沒有很好地為居民生活服務。

　　如何規劃才能找到舒適與供應之間的平衡

　　對容積率高低的爭論由來已久，規劃部門、開發商、經濟學者之間都有著不同的理解和訴求。那麼，在當下，我國房價暴漲的一二線城市是否具備調高容積率的可能？

　　在張播看來，沒有必要做出這樣的調整，之前的設定並不是拍腦袋的結果，而是經過嚴格測算得出的數據，現在的關鍵是把住宅之外的土地類型用好，不再鋪張浪費。

　　社科院經濟所研究員汪利娜也持類似觀點。“北京當年建方庄社區的時候，很多外國人來參觀，都覺得容積率高了，當時也才十幾層的住宅。”汪利娜說，提高容積率的好處很明顯，住宅供應會增加，但也會帶來諸如衛生、交通、治安等等問題，如果相關配套跟不上，反倒會出問題。現在的大問題是，其他類型的土地使用太粗放，而且佔城市用地的比例太高，不能一方面粗放使用土地，建廠房、建會場、建行政辦公場所、建大型體育場館，另一方面卻不斷提高住宅容積率。

　　但也有學者不斷呼吁調高住宅容積率，以緩解大城市住宅供應不足、高房價等問題。

　　中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強就認為住宅的容積率需要調高。

　　“城市建設要有發展的眼光，現在北京、上海的住宅需求量太大了，這是10年前不可想象的，在住宅用地佔比無法調高的情況下，調整容積率是一個可取的方法。”陳國強說，規劃部門當年對容積率的限定是有依據的，但現在情況變化了，如果還堅持過去的規劃理念，跟先進的發達城市相比，差距隻會越來越大。

　　在陳國強看來，我國的現實問題是人口過於向大城市、中心城市聚集，要緩解住宅供求矛盾就必須在土地使用效率上下功夫。高層住宅的舒適度比不上別墅、多層住宅，但能夠有效節省土地。而且隻要相關配套做好了，高層住宅的居住舒適度也未必就不好。

　　“我們需要在居住舒適度與土地利用效率之間尋找一個平衡點。”陳國強說，20年前國內很少會有30層的住宅，但現在卻成批出現，這說明土地供應的緊張狀況。

　　朴長春認為，我國的一些城市具備調高容積率的基礎。

　　“人口不斷向城市集聚，要不斷提高城市人口的接納能力，就需要提高城市容積率水平。”朴長春說，我國18億畝耕地紅線就是在明示，土地利用要提高效率，如果維持粗放的發展模式，土地資源最終將難以承載。

　　在朴長春看來，容積率應該根據城市人口總量變化而適時調整，但確定合理的容積率是一項復雜而綜合性的工作，涵蓋經濟、社會、環境等多方面因素。從理論上來看，城市合理容積率的范圍，一般比較認可的是將城市基礎設施與環境容量作為容積率的最高上限，將城市人口與用地的供求關系作為容積率的下限，其他相關因素作為重要的調節因素。

　　實際上，我國近年對土地節約利用也提出了要求。2008年1月，國務院發出《關於促進節約集約用地的通知》，要求走出一條建設佔地少、利用效率高的土地利用新路子。

　　當年7月，北京在國內第一個拿出地方性配套文件——《北京市城市建設節約用地標准》（試行）。按照這個文件，北京市住宅容積率的上限被調整至2.8，工業用地容積率為0.8-2.5，行政辦公用地容積率為1.0-3.5，教育用地容積率為0.6-1.6，醫療衛生用地容積率為0.9-1.8。

　　這在當時被認為是將節約至少10%土地的大動作。但實際上，很多學者認為這樣的調整依然太保守，並不能解決住宅短缺的問題。

　　在此之后，行業內不斷有新探索。2010年，時任萬通集團董事長馮侖就提出了立體城市的構想。他設想在一平方公裡的土地上建設600萬平方米（建筑面積）、容積率為6、平均高度在200米以上的建筑。這一建筑將容納15萬人口，包含農場、醫院、超市、教堂甚至火葬場等所有城市配套措施。

　　這個構想最初計劃在河北廊坊實現，后來又轉移到成都、西安、北京，但至今尚未見到設想落實。

　　在長沙，遠大集團計劃建造高838米的“天空城市”，容納3萬余人工作和生活，但開工尚不知何時。一直以來，城市建設是橫向要空間，但在人口大量向城市聚集的今天，是不是需要改變思路，縱向要空間，向天空要空間？