北京一日兩次發文劍指房地產市場 管控新房價格

　　23日，在國家統計局發布9月70大中城市房價情況后僅1天，北京連續發布《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》和被稱作升級版北京房地產調控政策的“京七條”兩項房地產調控政策，意在從供需兩端加強對房地產調控。

　　對此，業內人士指出，較之前深圳發布的“深八條”，北京“京七條”更有意義。一方面，這是北京首次在抑制需求的基礎上，增加限價供給，真正從供需兩端抑制房價﹔另一方面，北京作為房價漲幅最高的一線城市，調控方向對全國房地產調控具有導向性，因此，其余一線城市或房價漲幅過高的城市可能會效仿跟進加強房地產調控。

　　“京七條”指出，為嚴厲打擊騙購行為，加強限購政策社會監督，北京將組建限購監督委員會。其中，對弄虛作假違規騙購的購房人列入黑名單，5年內不准在京買房，對企業協助造假的，凍結全部在京項目的手續辦理，涉嫌犯罪的，移送公安機關查處。

　　資金方面，將嚴格資金監管，對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目，將啟動全額監管，重點審查地價款來源和開發成本，並加強稅收征管和稽查。打擊違法違規行為方面，對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價、變相漲價等違法違規行為的房地產開發企業，採取禁止其參加土地競買、不對其發放新開發項目貸款、強化土地增值稅征收管理等措施。

　　此外，在強化價格引導的基礎上，還將嚴查變相漲價項目﹔嚴格差別化住房信貸政策執行﹔並通過“限房價、競地價”方式，切實增加有效供給﹔加強市場信息公開，提高透明度等。

　　鏈家地產市場研究部研究員張旭指出，本次政策將加大限購限貸政策實施情況的監督力度，穩定了購房群體的整體預期。

　　“對於漲價的新房項目，政府管控進一步升級。對漲價項目較快的項目將會啟動全額資金監管，或會對開發商回款能力產生影響，加大資金鏈壓力。對於定價較高項目，則會採用暫緩入市等措施，從供應層面降低開發商的高定價。同時對違規房企在土地，金融以及稅務領域加強監管。政策的推出進一步強化了政府對新建商品住宅市場的管控，新房市場的價格上漲壓力大大減弱。”張旭說。

　　張旭認為，本次房價干預措施一方面穩定了購房者預期，另外一方面，則對開發商直接施加壓力，從房企的土地購置，融資，稅務，以及銷售資金等各個關鍵環節加強管控，迫使房企降低定價和利潤水平，對房企的經營能力影響較大。房企的定價權有所減弱，提價能力也有所降低，預計將會有更多的房企被迫快速周轉，平價出貨。

　　值得注意的是，在“京七條”發布的同日，北京同時發布《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》。意見明確，北京市今后將加快發展自住型商品住房，通過採取“限房價、競地價”等方式供地，建設套型建筑面積90平方米以下的住房，銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右。年底前將完成2萬套供應，預計明年5萬套的自住型商品住房的供應將佔全部新增供應的50%以上。

　　中原地產市場總監張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，這是北京在加強限購、限貸等減法措施的同時，加大限價房的供給，首次在調控中做加法。

　　張大偉認為，由於此類限價房正是針對社會夾心層購房群體，體量較大，雖然有可能額外導致部分原來無意購房人群進入市場，但對於當下高房價來說，30%的價格差距，可能會導致現在商品房市場需求中50%-60%的潛在購買力離開當下的商品房市場，轉而等待限價房源。而且從已經供應的土地中，這部分房源不僅是剛需市場，還有部分改善市場戶型供應。

　　“北京一日兩次表態釋放明確加強 調 控 信 號 ， 對 市 場 有 明 顯 的 警告。”中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，北京作為房價漲幅最高城市，一直是各方關注的焦點，在房地產調控方面一直承受著較大壓力，此次“京七條”率先加強調控，再次表明堅持房地產調控從緊、從嚴立場。將對購房者、市場的心理產生較大影響。

　　張大偉也認為，第四季度調控趨緊成定局。“包括一線城市在內的多個城市難以完成調控目標的背景下，已有部分城市早已准備好下一步的調控政策。因此，北京房地產調控的示范效應將引來更多城市加強調控措施，以抑制居高不下的房價漲幅。”