央視曝45家房企欠繳3.8萬億土地增值稅

　　央視曝光多家房企欠繳巨額土地增值稅

　　若實交將成控制房價有效杠杆

　　本報記者 竇紅梅

　　“如果能把房地產企業欠繳的、應交未交的土地增值稅及時足額地征繳回來，那麼，很多開發商的資金鏈應該就扛不下去了，這將使得它們利用閑錢，炒高地價、抬高房價的可能性大大降低。”中國科學院創新發展研究中心社會發展與公務創新研究部部長康小明說。昨天，央視《每周質量報告》曝光，多家房地產公司存在逃避、拖欠土地增值稅的情況，且數額驚人。

　　欠繳土地增值稅高達3.8萬億元？

　　業內專家介紹，土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，征收土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地產市場的調控，壓縮房地產企業的利潤空間，抑制房價過快增長，抑制開發商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為，避免國有土地收益流失，以增加國家財政收入。目前，我國土地增值稅實行四級超額累進稅率，對房地產企業售房收入扣除開發成本等支出后的增值部分，土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，房地產項目毛利率隻要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。

　　而目前房地產商通常的操作模式，土地增值稅已經被列入了開發成本，也就是說，房地產商應向國家繳納的土地增值稅，早就已經包含在消費者的購房款中了。按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可証滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。

　　長期關注我國房地產業發展的北京執業律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁鬆，此前根據國家統計局、財政部以及國家稅務總局公布的房地產相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結果發現，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年間，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，8年間國家征收到的土地增值稅僅僅為0.8萬億元。

　　央視記者隨后請中國科學院創新發展研究中心康小明重新做了核算，結果沒有出入。這就意味著，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　45家房產上市公司應交而未交

　　據了解，李勁鬆在對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析后發現：這些公司無一例外都有巨額應交而未交的土地增值稅，同期也幾乎都有足夠用以繳稅的貨幣資金。而且，有不少房地產上市公司將應交巨額土地增值稅長期未交，只是挂在賬上，導致應交土地增值稅稅額滾雪球般一年比一年多。

　　其中，29家房地產上市公司截至2012年12月31日，應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。排名前十的企業分別是：雅居樂83億元(雅居樂地產控股有限公司)、SOHO中國64億元(SOHO中國有限公司)、富力地產58億元(廣州富力地產股份有限公司)、萬科58億元(萬科股份有限公司)、華僑城49億元(深圳華僑城股份有限公司)、招商局地產44億元(招商局地產控股股份有限公司)、合生創展42億元(合生創展集團有限公司)、融創中國27億元(融創中國控股有限公司)、金地集團26億元(金地集團股份有限公司)、新世界中國地產24億港元(新世界中國地產有限公司)。

　　地產公司為何會有如此巨額的應交未交土地增值稅呢？富力地產一名負責人表示：“沒到交的條件……不是上面挂多少，就要交多少。”這位負責人一再強調，這種做法不是富力地產獨創的，目前有相當數量的房地產公司都採用這種處理方式，甚至可以說是地產行業的通行做法。

　　然而，富力地產等房地產公司雖然聲稱在年報中所列出的土地增值稅不是現時義務，並不需要全部立即上繳，但是與此同時，卻將這部分土地增值稅算成了公司已經支出的經營成本。

　　專家稱房地產公司說法站不住腳

　　業內專家告訴記者，上市公司年報中，包括土地增值稅在內的應付稅金、應交稅金都是企業已經完成清算、應該及時向稅務機關繳納而實際尚未繳納的納稅額。由此，房地產公司的各種說法均站不住腳。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，“應付稅金就是你應該交的稅，比如說，你算出來是應當交一千萬元的稅金，這就是你的應付稅金，如果說，你沒交的話，那你就欠稅了。”

　　據了解，土地增值稅如果能夠征收到位，對於壓縮房地產企業的利潤空間，抑制房價過快增長，將發揮重要作用。而這部分已經包含在消費者購房款中的土地增值稅在征收過程中，卻受到多種因素的影響，並沒有完全征繳到位。

　　一些房地產公司通過股權交易、應付未付土地增值稅、以及做假賬等種種手段，拖欠甚至偷逃土地增值稅﹔另一方面，基層稅務部門由於種種原因，未能盡到及時足額征繳企業應交土地增值稅的義務，由此造成了全國土地增值稅征收的巨大黑洞。從而致使本該成為抑制房價的重要杠杆，沒有起到預想中的目的，甚至還讓這些房地產公司有了更充足的資金，進行炒地囤地，導致房價一直居高不下。

　　對此，國家稅務總局相關官員表示，必須嚴格依法征稅，維護稅法尊嚴和國家利益。