多房企土地成本超去年數倍 年尾土地市場繼續爆棚

今年一線城市土地成交額漲兩倍出讓面積僅漲三成

年尾土地市場繼續“爆棚”

土地市場瘋狂的2013年收獲一個瘋狂的收尾。最近兩日內，上海、南京、北京、廣州、廈門等城市輪番推地，一、二線城市兩日內成交超過二十塊。

隨著越來越多的房企爭相“回歸”一二線城市，截至昨日，一線城市土地成交額已比去年全年成交額漲了兩倍以上，而出讓面積僅漲三成。多個城市“地王”的門檻已經提高數倍。與此同時，大多數房企今年通過招拍挂獲取土地的成本也已較去年翻倍甚至翻了數倍。

業內人士表示，年底土地市場的瘋狂主要是政府推地量加大及企業今年銷售向好，補倉需求旺盛兩方面所致，明年土地市場是否延續今年的熱度，業內人士的觀點並不一致。不過，由於多地加碼調控，目前樓市銷售已顯疲態，未來部分城市高價地入市市場空間可能並不樂觀，房企利潤率也可能受到一定影響。

文/表 記者潘彧

2013年年尾，上海、南京、北京、廣州、廈門等城市輪番推地，一、二線城市兩日內成交超過二十塊。其中萬達以8.3億底價再度拿下一個月前遭政府收回的蘿崗項目，恆大、招商分別在上海、廈門拿地，北京順義新城地塊則被住總正華開發建設集團奪走。

昨日上午，恆大以6.14億元再拿上海嘉定宅地，溢價達98.75%。前一日，恆大剛斥資96.86億元，連拿上海4宗宅地及南京2宗地塊。兩日內，恆大已經在一、二線城市甩下超百億元。

地價漲房企土地成本普增

原本主要布局於三、四線城市擠破了頭想要回歸一、二線城市的並不隻有恆大。中原地產研究中心統計數據顯示，前11月，標杆房企在一線城市購入土地金額達905億元，同比上漲119%，二線城市土地金額漲幅也超過了100%，而在三、四線城市僅購入147億元，同比僅增長34%。

昨日，中國房產信息集團(CRIC)提供數據顯示，截至11月底，2013年年內北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，同比暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。截至昨日，四大一線城市的年內土地出讓金已超4760億元，超去年全年（2042.22億元）的兩倍。

然而，同期土地出讓面積並未大幅上漲。CRIC數據顯示，今年前11月，一線城市共出讓土地1112幅，累計建筑面積為9032.06萬平方米，同比僅增長31.35%。而和去年全年一線城市推地量相比，增長的比例甚至不到三成。

全國也有類似情況。國家統計局數據顯示，今年前10月，房地產開發企業土地購置面積26658萬平方米，同比降3.6%，而土地成交價款6434億元，增長11.7%。

今年年底，已有十余個城市稱將要進一步放開土地供應，但“地王大戰”絲毫沒有減弱的意思。在11月下旬不到10天時間裡，北京、珠海、南京、深圳前海的地王已經先后被刷新。

記者根據公開數據粗略統計得知，截至昨日，萬科今年拿地的平均樓面價約為3300元/平方米，比起去年上漲了五成左右，華潤、綠地、世茂等大型房企與之類似。

從三、四線城市“回歸”一、二線的房企如恆大今年拿地的平均樓面地價甚至是去年的近六倍，雅居樂、合景泰富今年的平均樓面地價也比去年漲了4倍之多。

多家房企無奈收縮戰線

“土豪”大舉搶地的背后，是眾多中小型房企或房地產非主業企業在土地市場上的退縮。

“確實拿不到合適的地塊，今年地價上漲得太可怕了，這種性價比沒有辦法說服老板。”一位港資房企華南區的投資部門相關人士對記者抱怨道。記者注意到，這個規模不小的房企今年通過招拍挂拿地的次數屈指可數。

記者發現，在今年的“搶地大戰”中，和本土房企的瘋狂相比，九龍倉、恆隆、凱德系、嘉華等多家非本土房企均比較冷靜，斬獲的土地面積均十分有限。

不少中小房企和房地產非主業的企業則被高昂的土地售價逼出了土地市場。11月末，廣電運通稱，決定放棄參與競拍廣州國際金融城的國有土地使用權。

業內觀點

土地市場已至“末日瘋狂”？

業內專家表示，政府年末加大土地供應，且大部分為優質地塊，主導了年底土地出讓的小高潮，而今年房企銷售向好，也有旺盛的補倉需求，使今年“地王”頻發。

但中原地產市場研究部總監張大偉認為，“如需達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。目前大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內在售的房價。”而對於明年的土地市場，其十分謹慎，表示“不好說”。

而上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示，土地出讓金在商品房銷售額中的佔比在不斷升高，2012年這一比例不到30%，2013年預計達到40%左右。

觀點大PK

樓市是漲是跌？

本報訊 （記者周裕嫵）樓市調控或將繼續從嚴，美國可能退出量化寬鬆政策，明年樓市何去何從？在昨日於復旦舉行的“2014宏觀經濟展望會議”上，澳新銀行經濟學家劉利剛認為，以現在貨幣政策執行的狀況來看，今后三年中國內地房價持續10%的增長應無問題﹔而復旦大學世界經濟研究所所長華民則認為，房價單邊上漲已結束。

劉利剛（澳新銀行經濟學家）

今后三年持續10%的增長

劉利剛表示對中國內地房價在今后的走勢還是相對樂觀，在今后三年會持續10%的增長，但他強調的一個前提是以現在貨幣政策執行的狀況來看。

劉利剛認為，目前中國內地的利差跟境外相比至少是3%，人民幣今年又升值了近2.3%，由於匯率沒有太大的波動，這就意味著，境外資金到中國內地的無風險套利回報接近6%，流入的資金對房地產的價格產生了推波助瀾的作用。

不過，他認為，政府還有很多的政策可以出台來抑制房地產的大幅飆升，包括稅收政策、在公租房或者保障房上能不能完成“十二五”規劃所規定的目標，以及在房地產市場的信息透明方面能不能做得更加好等，而這些機制將會使中國內地樓市逐漸回到可持續的狀況。

PK

華民（復旦大學世界經濟研究所所長）

房價單邊上漲趨勢已結束

在2010年的限購和2013年的20%交易稅這兩個宏觀調控政策下，房價已經結束了單邊上漲的趨勢，“隻要這個市場是投資的，房價必須每年增長10%，不能增長10%的話，投資者的財務費用就扛不住，就會出現拋盤，一次房價危機就會發生。”