降息了房貸月供反而增加 銀行：多的是本金

　　2012年央行兩次降息，5年以上貸款基准利率從7.05%下調至6.55%。”　馮先生還說，自己單位的另一個同事，17萬元20年等額本息還款，享受的7折優惠，上個月還1061元，這個月還款金額也分文未變。2012年央行兩次降息，5年以上貸款基准利率從7.05%下調至6.55%。按照慣例，絕大多數銀行將於2013年1月1日起執行新的貸款利率。

　　盼星星盼月亮，終於盼到利息支出“減負”，但一些細心的購房者卻發現，他們今年1月份的月供不但沒有減少，反而比去年多出了一些。

　　這是怎麼回事呢？

　　記者向銀行求証得知，月供不降反升的原因，主要是銀行的系統在分段計算利率調整的設置造成的。銀行並未多收客戶利息，增加的部分只是多還了本金。

　　市民 利率降了 月供倒增加了

　　“您的貸款2013年01月20日應還金額，2210.76元……”，收到銀行的還款提醒信息，市民張小姐異常納悶：2012年央行兩次降息后，自己今年的月供應該相應減少才對，怎麼1月份房貸還款比上個月的2190.46元還多呢？

　　同樣納悶的還有市民馮先生。他在銀行辦理的40萬元20年等額本息還款，今年1月份和去年12月的房貸還款金額是一樣的，都是2860.38元。“雖說自己在辦理按揭貸款時，享受了85折的優惠，但央行降低基准利率，我也該同樣享受降息優惠，月供該少些才對啊。”

　　馮先生還說，自己單位的另一個同事，17萬元20年等額本息還款，享受的7折優惠，上個月還1061元，這個月還款金額也分文未變。

　　銀行 提前還了本金 對購房者有利

　　出現上述降息了月供不降甚至上漲的情況，某股份制銀行相關負責人解釋，主要是銀行採用了分段計息的方式所致。

　　該人士表示，一月份的按揭貸款月供主要由三部分構成，一是今年每月要還的本金﹔二是降息執行前的利息﹔三是降息后產生的利息。如果購房者的還款日為每月6日，那麼從2012年12月6日到12月31日這段時間，還款利息按照降息前的利率計算，2013年1月1日至5日，按照降息后的利率計算利息。

　　還款日比較靠前的購房者在今年一月份獲得的降息優惠並不多，按照等額本息還款法，每月還款金額不變的情況下，由於今年要還的利息下降，本金自然上升。下降的利息和上漲的本金抵消，多出來的錢實際上是多還本金。

　　“平時要提前還款，都是以萬元為單位，而這種因為銀行的原因造成的本金提前償還，其實對購房者來說是有利的。”該人士坦言。

　　同時，該人士表示，每年利息調整后的次年1月份都會出現部分房貸還款增加的例子，是一個短暫現象，只是2008年和今年由於降息幅度較大，變化比較明顯而已。購房者完全不必擔心，2月份起還款就會恢復正常，最終月供也會因降息而減少。

　　算賬

　　降息前后房貸變化

　　以張小姐貸款28萬元，期限15年，等額本息方式還貸為例：

　　還款日期 2012.12.20 2013.01.20 2013.02.20

　　還款金額 2190.46元 2210.76元 2152.66元

　　本金 1156.68元 1243.03元 1247.78元

　　利息 1033.78元 967.73元 904.88元

　　剩余本金 251112.17元 236827.31元 235579.53元

　　提醒

　　房貸月供 以2月份所交為准

　　銀行方面的專家提醒，一般說，按等額本息還款方式的客戶，今年1月的月供會比去年12月份少一些，但由於是分段計息，1月份月供並不能代表2013年全年的月供標准，而應以2月份所交月供為准。同樣以張小姐的房貸還款為例，她2013年實際上每月要還的房貸不是1月份扣除的2210.76元，而是以2月份扣除的2152.66元為准。

　　如果是每個月存錢在房貸賬戶上，那麼在本月及下個月的還款日前，最好多存些錢在賬戶上，以免因扣款不足而影響個人信用記錄。