鄂爾多斯房價跌至3000元/㎡ 出現“四大皆空”場景

2012年，鄂爾多斯成為媒體曝光頻率最高的城市。

這座因煤而興的城市，在最近10年迅速暴富。但在2012年宏觀經濟形勢下滑、煤炭市場不景氣、房地產調控不斷加碼的背景下，鄂爾多斯暴露出房地產泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發展缺乏產業支撐等一系列問題。

如今，當繁華過盡，這個依然資源富足、財富充足的城市，究竟應該走向何方？

32歲的劉潔看著剛剛裝修好的房子，臉上滿是抑制不住的笑容：過完春節，她就可以帶著女兒搬進來住了。

劉潔的房子位於被外界稱為“鬼城”的鄂爾多斯市康巴什。在剛剛過去的2012年，“鬼城”康巴什一直處於風口浪尖。尤其是隨著房地產陷入困境、民間借貸危機、煤炭資源價格持續下行等問題的逐一顯現，使得鄂爾多斯近些年以能源開發為依托的高速創富模式備受質疑。如今，這座被外界估算擁有6000多位億萬富翁、將近10萬位千萬富翁的城市，似乎正陷入寒冬的蕭瑟之中。

在內蒙古社科院研究員、民盟內蒙古副主委姜月忠看來，2012年外界對於鄂爾多斯的看法就是“壞話多、好話少”，因為“受宏觀經濟環境影響，鄂爾多斯遭受的打擊相對其他地區而言是最大的，鄂爾多斯依托資源開發高速發展的模式也給我們更多思考：資源型城市應該如何實現產業突圍”？

困局

2012年下半年即使煤礦企業旗下的地產企業遭遇資金困境，母公司也因為要兼並重組其他煤礦，而無力給予資金扶持。

價值100萬元的豪車，賤賣為11萬元。2012年年底，媒體爆出鄂爾多斯煤礦老板賤賣豪車還債的消息，讓網絡上波瀾陣陣。但煤老板呂強笑著對《中國經營報》記者說：“哪個老板會傻到這個地步，再缺錢也不至於這樣。”

呂強是鄂爾多斯一家民營煤礦的股東之一，陝北人。呂強承認，2012年是他最難過的一年，尤其是上半年，他的煤礦不得不停產，因為生產越多虧損越多，這主要源於不斷下行的煤炭價格和銳減的市場需求。

數據顯示，從2012年5月開始，蒙煤產量大幅滑坡，這也是此輪煤價下跌行情的起點。當時，國際煤炭價格大幅回落，5月末，澳大利亞紐卡斯爾港動力煤價格報92.6美元/噸，比4月末下降9.1%，同比下降22%。隨后在7月份，內蒙古原煤產量為8397萬噸，比6月減少439萬噸，比6月下降5.2%。佔全區煤炭產量超過6成的鄂爾多斯，自然是受到其沖擊的“受害者”了。

為了減輕債務壓力，呂強不得不出讓了他所持股份的一半，成為一個小股東。主要原因是，在2011年年初，他和另外一個小煤礦老板在康巴什拿了一小塊地，本來計劃在2012年開發銷售，想著近15萬平方米的體量怎麼著也能夠把當初買煤礦的高息借款給賺回來。

但呂強的算盤落空了，2012年的樓市讓他不得不緊急叫停剛剛入場的工人。他和另外的股東協商以后，打算將土地整體轉讓出去。“一是自己沒有開發房地產的經驗，二是煤礦停工沒有后續資金的支持，三是整個房地產市場幾乎沒戲了。”呂強苦笑著說，這塊地算是徹底砸手裡了，直到現在，都沒有人願意接盤，他隻好割肉出讓煤礦股權，這豈是幾輛豪車可以抵得住的債務？

實際上，早在2012年4月初，本報記者去鄂爾多斯調查房地產市場之時，大部分樓盤已經開始降價。截至目前，鄂爾多斯市區尤其康巴什，三四千元每平方米的房子已經比比皆是，但一年前大多數項目的開盤價都超過萬元。

根據鄂爾多斯房管局網站顯示， 2011年該市共頒發104個項目的預售許可証，商業住宅部分可預售面積近360萬平方米，涉及43家房地產開發商。其中，除伊泰、萬正、星河灣、融創幾家大企業之外，其余均為中小開發商。2012年，鄂爾多斯似乎是有意調控，全年僅頒發68個項目預售許可証，一共涉及50余家中小開發商，但是預售商品房總面積超過了500萬平方米。

記者調查發現，目前在該市從事房地產的中小開發商，背后基本都有煤礦老板的身影，資金鏈條主要來自母公司的主營業務——煤礦收益。

但從2012年4月開始的鄂爾多斯第二次煤炭企業整合，使得這股“源頭活水”暫時變成了“死水”。在大整合期間，那些規模以下的煤礦，在等待被兼並的過程中不可再開工，煤礦企業因此失去了收入來源﹔此外，根據政府的時間表，2012年下半年即使煤礦企業旗下的地產企業遭遇資金困境，母公司也因為要兼並重組其他煤礦，而無力給予資金扶持。

呂強參股的煤礦就是要重組其他小煤礦的大型民營煤礦，因此公司的房地產項目目前也在停頓當中。

按照規劃，目標是通過此次大整合，將形成1個億噸級、1個8000萬噸級、3個5000萬噸級、10個千萬噸級的地方煤炭企業﹔實現銷售收入超百億元的煤炭企業將達10戶﹔從而進一步做大做強煤炭產業。

現在，鄂市房地產的困局已經不僅殃及煤礦，由此關聯的資金鏈條也開始愈加脆弱乃至斷裂。2012年底爆出，中融信托的“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區改造項目集合資金信托計劃”，產品的融資方已經發生了兌付困難的問題。該項目2011年5月10日成立，規模為11.64億元，存續期限為2年。

實際上，2012年以來，鄂爾多斯銀行業壞賬激增，而曾深度參與該地區房地產、礦產等項目融資的部分信托公司，也同樣陷入被動境地，其中，中融、新時代、新華等幾家公司首當其沖。來自官方調研的保守估計，當地民間借貸資本至少在2000億元以上。而維系當地房地產高速發展的資金，來自民間借貸的部分或已高達8成，借貸成本則大約在月息2.5%左右，最高甚至可達4%∼5%。

鄂爾多斯依托資源開發形成的高速發展的產業鏈條由此斷裂了。

路徑

高速發展的背后，現在的鄂爾多斯卻出現了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、財散空。

“寧可嗆死，不願餓死。”這是在鄂爾多斯採訪煤炭產業時，聽到的一句出自當地領導的“名言”，這甚至成為當時一段時期指導鄂爾多斯經濟發展的思路。

當時，鄂爾多斯一度是內蒙古最為貧困的地區。即使在2004年以前，康巴什還是一片荒漠，隻有兩個小村庄，不到1400人。直到有一天，這裡發現了四大“寶貝”：特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽為軟黃金﹔煤炭探明儲量1676億噸，佔全國1/6，是中國產煤第一大市﹔稀土儲量65億噸﹔天然氣探明儲量8000多億立方米，佔全國1/3。

因為“羊、煤、土、氣”，於是揚眉吐氣。

在2000年，鄂爾多斯GDP僅為150億元，被稱為“內蒙古的西藏”。到2007年年底，在中國城市競爭發展力排名中鄂爾多斯增長競爭力排名全國第一﹔人均GDP為1.0451萬美元，超過北京、上海。到2011年，鄂爾多斯GDP達到3200億元，財政總收入接近800億元。因為最近10年的高速發展，這裡被譽為中國的“小香港”、“中國的迪拜”。

然而，高速發展的背后，現在的鄂爾多斯卻出現了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、財散空。

“文章不僅要圍繞煤礦來做，還要圍繞那些煤礦老板來做。”當地一位官員告訴記者，一方面要讓煤老板繼續投資、擴大煤碳產業，另一方面就是讓他們住在鄂爾多斯，吃在鄂爾多斯，消費在鄂爾多斯。

煤炭資本在鄂爾多斯的出路似乎隻有兩條：一是投資房地產，一是民間放貸。

房地產業首當其沖。鄂爾多斯老城區東勝23平方公裡上擁擠著30萬人。手中有了錢，政府便開始拓建新的城市空間。2004年政府開始在荒漠中興建新區，總投資50多億元。

數據顯示，2011年，鄂爾多斯房地產計劃新開工面積達1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積達1200萬平方米。這意味著每天都有近6萬平方米住房推向市場，而鄂爾多斯轄區各旗縣全部人口隻有160多萬。

狂飆突進的城市建設背后，是鄂爾多斯的勃勃雄心。根據規劃，由東勝、康巴什、阿鎮供圖組成的鄂爾多斯市，到2020年，人口規模將達到120萬人，“作為區域主要的中心城市，形成與包頭、呼市共筑三足鼎立的格局”。但截至目前，30余平方公裡的康巴什，居住人口不過6萬人。

沒有人口支撐的新城如何發展？為了走出“鬼城”陰影，鄂爾多斯地方政府選擇的路徑就是發展非煤經濟——以產業尤其是工業支撐新城的可持續發展。

目前，汽車、裝備制造、陶瓷、紡織服裝、PVC、新能源等一批項目相繼落地，東勝金融廣場、高新技術產業園區、鄂爾多斯文化產業園區、阿康物流園區等一批服務業集聚區相繼建設。尤其是規劃面積達75平方公裡的裝備制造基地，計劃主要發展汽車整車及零部件制造、風電光伏為主的新能源產品制造、航空航天設備制造、光電應用以及電子信息等產業。華泰、奇瑞等項目已經相繼落戶。目前，這個基地引進項目53個，協議總投資3400多億元。

為吸引企業前來投資設廠，鄂爾多斯給出煤炭配置(以煤礦換投資)的特殊政策。京東方A2010年8月的公告稱，公司將在鄂爾多斯投建第5.5代主動矩陣有機發光二極管顯示器件生產線(即第5.5代AM-OLED生產線)項目，計劃總投資220億元。作為交換條件，如項目投產，鄂爾多斯政府將為公司配置約10億噸的煤炭資源，如今項目仍然在建設中。

實際上早在2005年，鄂爾多斯“迎娶”華泰汽車的“彩禮”就是碾盤梁和唐家會兩處煤礦探礦權，另有1萬元/畝的6000畝土地。這也是鄂爾多斯“資源換項目”最早、最經典的案例。

按照2009年內蒙古自治區政府出台的《關於進一步完善煤炭資源管理的意見》規定，“一次性完成固定資產投資額在40億元以上的新建大型裝備制造和高新技術項目，”可配置煤炭資源，標准是“固定資產投資每20億元配置煤炭資源1億噸，一個項目主體配置煤炭資源最多不超過10億噸。”這個俗稱50號文的意見，將“資源換項目”的意圖表現得淋漓盡致。

但這一模式備受外界質疑。以華泰汽車為例，其汽車項目至今遠未達到當初所宣傳的“投資200億元、年產值600億元”的水平。早在2008年，華泰汽車就將配置給它的碾盤梁煤礦礦權轉賣給“山西普大煤業”，交易價格為10億元。隨后，普大在紐約全美証券交易所挂牌上市。這讓鄂爾多斯資源換項目的工業化之路，走上了尷尬的境地。

方向

鄂爾多斯總人口才154萬，鄂爾多斯城區東勝隻有不到60萬人、康巴什不到10萬人，必須想辦法在城區盡快構筑起百萬人口的規模。

在內蒙古自治區政府研究室綜合處處長段連敖看來，2012年的鄂爾多斯有三個關鍵詞可以概括：困難、調整、平穩。

“鄂爾多斯有一定困難，但是房價並不是跌得一塌糊涂，資金鏈並不是斷裂的不可彌補，這些都是階段性的。”段連熬表示，通過對鄂爾多斯發展模式的反思，我們看到其之前依托能源的超速發展已經進入平穩狀態，同時產業結構也得到了相應調整，為地方實現科學決策分享了豐富的經驗。

發改委城市和小城鎮中心研究員易鵬建議，鄂爾多斯首先要加大城市擴容增人力度。目前鄂爾多斯總人口才154萬，鄂爾多斯城區東勝隻有不到60萬人、康巴什不到10萬人，必須想辦法在城區盡快構筑起百萬人口的規模，一方面是推進城鄉統籌，促進本區域的農牧民進城﹔另一方面要吸納更多外地人口進入到制造業和服務業中來。其次要加快基礎建設步伐﹔最后要大力發展金融業。

“但人從哪裡來、來了干什麼是一個關鍵問題。”全國經濟地理研究會會長、中國人民大學教授陳秀山表示，發展非煤經濟是一個長期的過程，必須從產業升級、資源環境、城市化進程等實際情況出發，拿什麼會聚人口、能會聚多少人口，要循序漸進，不能搞大躍進。