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二手房交易課20%重稅並非新規
房產交易大廳上演瘋狂周末
□個人轉讓房產所得按20%計征個稅並非新規，更多是針對此前個人轉讓房產中，通過核定征收出現的漏稅現象，進行重申完善。未來相關規定將更加嚴格執行。
□剛剛過去的周末，全國多地二手房市場聞風而動，加緊過戶繳稅、連夜簽約，各地房地產交易中心人頭攢動，罕見瘋狂……
新政極具“殺傷力” 各地趕搶“末班車”
20%個稅一旦落地 二手房市場面臨急凍
3月1日公布的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（“國五條”細則），明確提出“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。
一石激起千層浪，上周末全國多地二手房市場聞風而動，加緊過戶繳稅、連夜簽約，各地房地產交易中心周末人頭攢動。業內人士稱，在各地操作細則正式出台前，二手房市場將迎來恐慌性購房、過戶的交易高峰，而政策一旦落實，二手房市場很可能將面臨“急凍”，新房市場也未必能“獨善其身”。
各地樓市趕搶“末班車”
在上海，3月1日“國五條”細則剛剛公布，第二天早上不到九點，各區交易中心都排起了長龍，交易過戶及繳稅窗口人滿為患。最忙的要數各家中介公司的業務員了，幾乎每個業務員都帶著好幾撥客戶趕來辦理過戶手續。
“昨天政策一出來，我們就立刻加班通知那些已經簽訂購房合同，但還沒來得及過戶繳稅的買賣雙方，盡快過戶，免得因為稅費政策變化，交易成本大幅提升引起的交易糾紛。”滬上一家品牌中介業務員小王告訴記者。與此同時，他們連夜致電那些急於買房或賣房的客戶，趕在政策變化前早做決定，避免買賣成本的陡增。“我干中介已經好多年了，這些年沒少經歷這種政策變化引起的市場恐慌性交易，但這次20%稅費的提高力度太大了，買賣雙方誰都承擔不起。”小王坦言，在這段政策真空期內他們會很忙，但也許緊接著就將面臨市場急凍，生意冷清。
記者昨日電話詢問了中原地產、漢宇地產等滬上大型中介門店，得知周末兩天門店咨詢量猛增。中原地產上海威海路分行顧經理介紹，國五條細則頒布后，立馬就有很多房東前來咨詢相關信息，一些房東甚至表示如果有誠意的客戶，價格可以談，但是這些房東都要求在新的政策開始實施前完成交易，或在合同上簽訂補充條款，例如“一旦稅費政策發生變化合同作廢或稅費全部由下家承擔”等。
北京二手房市場也同樣敏感。國務院通知出台的當天晚上11點左右，位於北京市豐台區公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明，一位購房者正忙著與原業主簽合同。據鏈家地產經紀人小陳介紹稱，“國五條”出台后，不少擬購房者中出現觀望情緒，想等到政策細則出台后再做決定，沒准房價能往下走。但“國五條細則”發布后，不少擬購房者更加焦急和擔憂，生怕賣家的稅費成本轉嫁到買家頭上，反而增加了購房成本。尤其是那些改善型的買家，如果加上二套房貸首付及利率提升的影響，隻能放棄原購房計劃。
而在一些二線城市，新政給房地產市場帶來的震動一點也不比京滬等一線城市小。“前期已經看房還在猶豫的，現在基本上不猶豫了。”我愛我家市場部總監胡涓娟說，之前是業務員打電話催買賣雙方，但昨天是買賣雙方打電話催業務員。周末，我愛我家公司的成交量是平時的兩倍。而在南京的河西，拋房潮已經露出苗頭，據當地中介反映，河西的不少二手房小區裡有為數不少的投資客，個稅新政對他們打擊巨大，預計拋房潮即將出現。
交易高峰后面臨急凍
有分析人士認為二手房市場目前買賣火爆場面恐怕難以為繼。按交易差額的20%征稅，無論是賣房者還是買房者都不願意承擔，結果很可能是想賣房的不賣了，想買二手房的也不買了。而在各地細則未落地的短期內，市場很可能出現“搶過戶”的現象，搶在地方細則出台之前，買賣雙方互相讓一步，抓緊過戶。
偉業集團副總裁胡景暉稱，在各地政策執行細則未出台之前，對房價上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價格差距較大，由於個稅按此差額征收，短期內會加速二手房業主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。而隨著各城市細則的陸續出台，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優先於二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執行，新房市場轉讓環節稅收較少的優勢將得以體現，部分購房者將再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量漲。
不過，也有開發商面對似乎更有利於新房市場的新政並不敢盲目樂觀。有開發商向記者坦言，表面上看，新政打擊的是投資客和改善型需求，但如果整個市場冷下來，剛需樓盤不可能獨善其身。二手房買賣停滯，可以把客戶推到新房市場來，但樓市最重要的還是整體氛圍，不可能單邊熱。新房短期內漲價不太現實。☉記者 朱楠
20%個稅並非新規
未來執行將更嚴
新出爐的房地產調控“國五條”細則中，最引人注目的莫過於個人轉讓房產所得征收20%個稅的要求。據記者從稅務部門了解到，個人轉讓房產所得按20%計征個稅並非新規定，此次發文更多的是針對此前個人轉讓房產中，通過核定征收出現的漏稅現象，進行重申完善。未來相關規定將更加嚴格執行。
實際上，上述規定更多的還是出於加強個稅監管的工作范疇。據了解，此前收入分配改革方案下發后，目前再分配環節的各項稅收改革工作都正加快推進，其中特別是針對控高環節的幾項舉措，如加強高收入者個稅征管、完善二手房交易征稅和開征遺產稅，近期均有明顯進展。
專業人士表示，2011年最新的個人所得稅法中已有規定財產租賃所得、財產轉讓所得、偶然所得和其他所得征收個稅適用20%的比例稅率。新規定更多是對現有政策的重申和完善。
記者了解到，在具體的執行過程中，此前國稅總局發布的《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中，對於上述規定進行了補充。該《通知》稱，納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑証，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。
《通知》表示，具體比例由省級地稅局或其授權的地市級地稅局，根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入的1%-3%幅度內確定。對此中翰稅務合伙人王駿表示，目前大多數地區對於上述情形都會選擇按1%核定稅額。
據王駿介紹，1%的額定征稅率相當於進行住房轉讓時，轉讓成本（包括房產原始買入價、稅金、合理費用等）佔轉讓價格95%時，按20%計征個人所得的征稅額。而據了解，若實際轉讓成本佔售價的比重低於95%或銷售利潤高於5%，即使不滿足核定征收的條件，許多地區往往都會選擇按售價1%核定征收，而非按所得20%征收。因此，目前在個人轉讓房產的個稅征管上存在巨大漏洞。
對此，此次“國五條”細則對於此前的規定進行了重申，要求稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，都應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
有地方稅務部門人士對記者表示，實際上早在2012年許多地區都已經開展了加強二手房評估工作，就是為了今年整頓二手房交易市場稅收環節做准備。因此，雖然20%的個稅並不是一個新規定，但專業人士表示，未來嚴格執行20%計征房產轉讓所得個稅后，將能有效降低大量不合法的核定征收現象，還是能夠對二手房交易市場稅收環節，發揮明顯稅收整頓作用。☉記者 郭一信
遺產稅開征條件已具備
建議500萬起征
有利於抑制資產泡沫化，促進房地產價格合理回歸
除了加強個人所得稅征管外，遺產稅的開征近期也有重大研究進展。此前發布的收入分配改革意見中已提出將研究在適當時期開征遺產稅，而昨日北京師范大學中國收入分配研究院發布了《遺產稅制度及其對我國收入分配改革的啟示》課題的中期成果報告表示，無論從社會公平政策、轉變增長方式，還是縮小貧富差，中國開始征收遺產稅時機已成熟，條件也已基本具備。
在具體征收方案上，報告表示，按照目前中國個稅綜合征收的范圍，個人所得稅將年收入12萬以上都作為需申報的高收入人群，按三口之家年收入則為36萬元。而如把家庭財產存量定為15年收入，則500萬元為遺產稅起征限額。
“中國遺產稅未來應按中產水平確定起征額。”報告表示，限額以下是中等收入家庭，遺產和贈與不征稅。限額以上是高收入家庭，按超額累進征稅。
根據研究院測算分析，現代市場經濟國家遺產稅收入一般可達稅收總額的1%-2%，而鑒於中國此項改革是從無到有，按遺產稅收入達稅收總額的2%計算，2012年中國稅收收入超過10萬億元，其中遺產稅即能收入2000億元。
報告還表示，通常遺產中不動產都佔有較大比例，在我國近年房地產過熱的情況下尤為如此，若遺產稅改革推出，則會對富有人群以房地產形式積累財富的熱情降溫，有利於抑制資產泡沫化，促進房地產價格合理回歸。此外遺產稅征管以資產核查為基礎，而不動產又最為顯化，因此未來遺產稅的征收將有利於和房地產調控產生聯動效應。(記者 郭一信)
聲 音
“鳳凰島房價並未‘暴跌’”
——日前，外媒一條“三亞鳳凰島房價暴跌，每平方米降8萬元成‘棄島’”的報道引起廣泛關注，三亞鳳凰島再度成為國內外關注焦點。新華社記者調查發現，三亞樓市近期成交量上漲，價格保持基本穩定，未出現大波動。
“今年一、二線城市降溫幅度將超三、四線城市”
——上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，由於“依法嚴格按轉讓所得的20％計征”的影響較大，二手房市場的降溫將超過一手房。同時，由於限購的升級、房貸緊縮等新政主要針對房價上漲過快的城市，預計今年一、二線城市降溫幅度，將會超過三、四線城市。
“經過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然萎縮。”
——中原地產市場研究部總監張大偉認為，“按轉讓所得的20％計征個人所得稅”，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊。以一套總價200萬元普通二手房計算（非5年內唯一住房），之前個稅為2萬元（總價款的1％）。如果房主原購房值為50萬元，新政策后按照差額的20％計算，將繳納個稅30萬元。“這必然將使成交量明顯下調，經過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然將萎縮，可能會回到2012年年中平均水平。”
