"國五條"細則嚴厲超預期 改善型換房族成本大增

　　2月20日，國務院常務會議出台了五條房地產調控措施，被稱為“新國五條”，這是繼2010年1月的“國十一條”、當年4月的“國十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”后，房產調控政策的第五次“升級”。

　　“新國五條”出台后，業內人士多認為缺乏新意，並預計實施細則可能要在全國“兩會”后才會落地。然而，3月1日國務院辦公廳突然下發《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》打破了這種預期。

　　專家指出，這個被業界稱為“新國五條細則”的通知“新意紛呈”，其中“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施意味著本輪調控已經實質性的升級和加碼。對於眼下正准備“賣一買一”的換房一族等群體，新政策或將帶來巨大的成本提升。

　　一買一賣稅負大幅提高首付成本或增加15%

　　嚴格征收20%的二手房個人所得稅是“國五條”細則中最受人關注的一條。由於這一規定涉及面很大，與很多人切身利益相關，引起不少換房族的擔憂。

　　事實上，按差額20%計征所得稅的做法並非新規。此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%∼2%(1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅)，交易時可以從低選擇。對於房價漲幅很快的房源，無疑是按照總價算劃算。

　　根據中原地產的計算，以一套非5年內個人唯一住房的普通二手房為例，假如房主原購房值50萬元，目前總價200萬，之前個稅為成交總價的1%，即2萬元，新政后按照差額的20%計算，就是30萬，個稅增加28萬，相當於房屋總價的14%。

　　偉業我愛我家認為，二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%征收，對於部分房價上漲過快的城市或地區，對於首付30%的客戶而言，相當於首付款成數升至45%。這還未計算營業稅、契稅等仍要繳納的稅種，可以說這一新政極大提高了首次置業和“賣一買一”的改善型人群購房成本。

　　滿堂紅地產研究部高級經理周峰表示，近年來由於廣州房價上漲比較厲害，如果真的按照新政“一刀切”按差額20%計征房產個稅，不少房產的個稅都會上十萬元。落地細則還要看如何界定房改房等早年購進房產的價格，“當年房改房不少都是1萬~2萬元就買一套，如果這部分房子也按差價20%進行征稅，基本上就相當於是整套房產加價20%”。

　　根據1999年財政部、國家稅務總局、建設部《關於個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定，對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。新政細則會否對這一政策產生影響？

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，根據新國五條細則的政策表示，符合5年以上個人唯一住房條件的應該能夠享受免征個人所得稅。

　　記者從廣州市房地產交易登記中心窗口了解到，目前廣州市二手房個稅仍可選擇過往的按成交價1%的計收方式，如果賣方是唯一自有物業仍可免收個稅。預計近期廣州稅務部門會出台相關細則，屆時才按新政實施。

　　換房一族應當盡快過戶或可期待換房個稅減免

　　目前，不少地產中介已經緊急通知買賣雙方，趁著這段政策落地之前的空窗期，加快遞件過戶。有負責二手房交易遞件過戶的按揭公司透露，是否按個稅新政策實施，應該以遞件時間作為時間點，如果遞件時間在地方稅務部門落實政策的通知出台前，那麼個人所得稅還是會按成交價的1%征收。

　　“可以預期，為了避稅，以后二手房交易過程中的陰陽合同、做低價格，將更加瘋狂。”楊紅旭指出，由於現在很多城市已經或正在建立一個動態化的評價與審價系統，想把價格做得很低，可能性越來越小了。

　　以廣州為例，從去年開始，廣州市稅務部門已啟動二手房交易價格評估系統，評估系統能夠精確求取任何一幢住宅房屋的基准單位單價。納稅人申報的交易價格符合客觀實際時，按納稅人申報的交易價格征稅﹔納稅人申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的，按存量房交易評估值征稅，沉重打擊了報低價以避稅的方式。

　　值得注意的是，根據2010年9月底財政部、國稅總局、住建部通知規定，對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　“這兩天，網上熱議國五條細則，其中對差額20%所得稅意見最大，官方也會注意到這一輿論。”楊紅旭指出，未來國稅總局和財政部、住建部很可能會下發一個通知，明確細則。其中可期待的是會否恢復對於換房者的優待，即出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人減免個人所得稅。

　　房價最快或5月開始現下行

　　美聯物業全國研究中心的報告認為，整體而言，新國五條的細則是圍繞遏制房價過快上漲制定的，本身除了細則裡對投資投機者的打擊力度更大，其他方面並無新意。但是，整體政策“綿裡藏針”，將使得2013年成交量走勢前高后低。價格最快在5月開始出現下行，但如果宏觀經濟不惡化的背景下，房價下行將在2013年年內結束。

　　該報告指出，雖然2012年下半年截至目前的交易量相對2012年上半年有所突破，但就歷史數據而言，市場尚有待呵護。新國五條細則的落地，將嚴重打擊目前的交易量，特別是針對二套房以上的房貸收緊和相關稅費加劇，對市場殺傷力巨大，將直接使得市場交易短期內陷入冰點。

　　此前美聯物業曾預計，二套房以上的首付款和按揭利率不管提升幅度如何，在政策落實的頭3個月內，一二手市場合計的交易量至少要跌50%。加之交易環節的稅率上提，業主將持房待售，買家將持幣觀望，二手市場短期成交量將陷入冰點。中期而言，有效房源將急劇減少，加劇二手市場的供需不平衡。

　　美聯物業全國研究中心認為，根據過往稅收方面的政策經驗，征收高額稅率(10%以上)，即刻減少一半的交易量。短期而言，將會使得二手房價橫盤，如果買賣雙方僵持的時間超過半年，則房價會下行。期間，發展商為了搶客，將先於二手市場降價，一手房價下降幅度和速度將大於和快於二手房價，也將使得一手成交量相對有保障。

　　不過，由於調控政策本身遏制房價的時效有限，加之外部經濟面相對穩定，房價預計在2013年5月開始下行，年末企穩。而下一步政策將是針對多套房的持有者，征收房產稅，而且稅率有可能超過1%，迫使一部分業主釋放出有效房源。記者 牛思遠

(來源:南方日報)