“個稅要繳20%,這房子哪能買啊……”昨日上午11點,河西奧體中心西大門附近,成千上百位年輕女孩正聚集在門口,進行一場韓國歌星演唱會的紀念品交易。在喧鬧的音樂和嬉鬧聲中,門口的保安和大巴司機在閑聊,話題就是剛剛出台的“國五條”細則。
二手房個稅按照轉讓所得20%計征的規定,一夜之間成為了南京街頭巷尾熱議的話題,網上的各種相關言論更是以億萬計。盡管新的二手房個稅政策何時實施、如何執行等都沒有落地明確,但南京大批二手房業主和購房者已在迅速行動,網上更是有人晒出了各種避稅的辦法。
[市場反應]
二手房買賣加緊過戶
“國五條”細則的出台,使二手房交易成本大大提高。從前天晚間到昨日,記者接到了各種咨詢的電話,多位購房者和二手房業主對20%的個稅表示忌憚。昨日上午9點左右,記者在華僑路產權交易中心二樓看到,前來等待辦理過戶手續的市民排成了長龍。不過,不少排隊過戶的市民都表示,他們還不知道個稅增加的事情,一早過來送件過戶,是幾天前就已經約好的事情。產權交易中心的工作人員表示,最近一段時間以來,交易過戶的送件數量每天都有兩三百件,昨日過戶送件數量並沒有明顯增加,新政對市場的影響還需要一兩天的作用時間。
“我接了一上午的電話,還有兩個客戶約了明天送件過戶。”我愛我家的一位經紀人表示,“國五條”細則的影響力已經開始顯現了,一批二手房業主都在咨詢個人所得稅的事情,對新政表示了擔憂。另外,在他手上有一套位於莫愁路的二手房,買賣雙方已經談了幾次,業主對於現在的價格依然不滿意。昨日,這位業主主動給他打來電話,希望能盡快過戶。
“我已經交了10萬元的定金,個稅怎麼辦?”一位二手房購房者向記者表示,前不久他剛剛交了10萬元的定金,購買一套二手房,約定是業主淨得價,其中1%的個稅由買方承擔。現在,“國五條”細則出台,1%的個稅將提高到差額部分的20%,一下子就要多出十幾萬元。該購房者表示,他思考再三,覺得最穩妥的辦法就是盡快過戶。
購房者擔心新房房價還會上漲
“我的室友本來要來,最后還是賴在床上沒過來,因為出新政了。”昨日中午,在某看房團活動中,一位年輕的購房者表示,早上看到新政出台消息,她的室友就放棄了看房的打算。
記者跟隨河西看房線路的幾輛大巴,前往海峽城、和府奧園等項目看房,多位購房者向記者表示,盡管有新政策出台,但他們仍然擔心房價還要漲﹔另外有一部分購房者表示,無論新政策導致房價漲還是跌,他們都要買房,因此還是趕過來參加看房團的活動。
昨日,金地明悅、東郊小鎮兩家樓盤推出了新房源。金地明悅此次開盤推出了300余套新房源,銷售價格達到了10500元/平方米,和此前相比上漲了600元/平方米左右。不過,開盤吸引了近百組購房者,一上午賣掉了60余套房源。購房者表示,新政針對的是二手房,對新房影響不大,他們擔心房價還會上漲。
[避稅損招]
陰陽合同、司法判決避稅或將增加
“20%的稅太重了,這下還不是滿城都是陰陽合同啊!”針對二手房20%的計征個稅,有網友表示陰陽合同將成為接下來二手房過戶的“標准合同”。所謂的陰陽合同,是指二手房買賣雙方簽署兩份合同,一份合同是真實成交價格,另一份合同是為了規避個稅的虛假成交價格。以一套原價100萬元,實際成交價格200萬元的二手房為例,如果按照新政計征20%的個稅,那麼需要繳納20萬元的個稅﹔如果通過簽署陰陽合同,將成交價格填寫成100萬元,那麼該二手房差額部分就是零,就不需要繳納一分錢的個稅。不過,從目前南京個稅實際征繳情況來看,稅務部門會對明顯低於市場價格成交的二手房進行價格評估,交易雙方必須按照評估價格進行稅費征繳。因此,陰陽合同規避個稅的幅度有限。
偽造欠債事實,通過司法判決過戶
“陰陽合同?弱爆了!”南京一業內人士在微博上表示,陰陽合同避稅的成功率並不能百分之百得到保証,最簡單有效的辦法可以通過申請司法判決,直接把二手房判罰給購買方,節省的稅費更多。該人士表示,二手房買賣雙方可以偽造欠款事實,由買方向法院申請司法判決,要求賣方還錢。賣方則表示願意以房代償,最終由法院將二手房判罰給買方。不過,這樣的避稅辦法需要經得住司法部門的調查考驗,否則將會構成違法行為。我愛我家市場總監胡涓娟表示,這樣的避稅行為不可取,需要冒的風險更大。
最“損”避稅辦法過戶隻要幾百元
除了陰陽合同、司法判決之外,根據目前的“國五條”細則規定,以公司名義售賣二手房並無征繳20%所得的規定,一些二手房可以通過這一途徑進行避稅。不過,以公司名義售房牽涉到的問題頗多,普通購房者極其容易陷入其中,從而導致利益受損。
在網友列舉的各種避稅辦法中,最“損”且號稱最簡便有效的一招,則是通過離婚、結婚來實現。這樣的避稅方法一共分為三步:第一步,買賣雙方夫妻離婚﹔第二步,賣方房主與買方異性結婚,房產証上加上對方名字,然后再離婚,房屋歸屬買方異性﹔第三步,買賣雙方夫妻各自復婚。這樣一來,二手房過戶的總費用隻需要結婚、離婚費用,加上房產証更名的費用,最多隻要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶。這樣的避稅辦法,可以節省幾萬乃至幾十萬元的過戶費用。
“現在執行細則還沒有出來,大家都只是在猜測,避稅辦法風險都很大。”南京房地產促進會秘書長張輝表示。
個稅計征等諸多細節存疑
二手房個稅按照轉讓所得20%計征,這一政策什麼時候在南京落地執行?
執行的時間劃定是按照交件日期計算嗎?
差額計算是否考慮二手房的裝修、維修、物業、貸款成本?
政策性住房交易是否也征收20%的個稅?
滿5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免個稅?
一年之內賣房又買房的是否可以抵免個稅?
二套房首付比例提高到多少?
從前日晚間到昨日,記者遭遇到了有關“國五條”細則個稅新政的諸多問題,這些問題也成為南京房地產市場內大家最為關心的話題。
“現在你提的這些問題,我們都無法回答你,我們也在等省裡的政策。”南京市住建委相關負責人在接受記者採訪時表示,目前大家對二手房個稅征收、限購范圍擴大、二套房首付比例等都非常關心,但由於國務院辦公廳剛剛發文,政策需要逐級貫徹落實,南京市的執行細則還必須等江蘇省發文之后,才能確定。
■專家微語
巴曙鬆(國務院發展研究中心金融研究所副所長):防止二手房供應顯著減少,對市場價格形成短期沖擊。
許小年(中歐商學院金融學教授):其一,“十條”沒管用,“五條”就能管用?……其二,自始至終不懂市場……第三,不必承擔政策失誤的成本。博弈論中有個說法,“最后一局不是局”。
陳志武(著名經濟學家、耶魯大學終身教授):趁機打劫啊。
董藩(北京師范大學房地產研究中心主任):對調控希望:1、調控不再是為斗氣、為面子﹔2、莫堵死改善、養老和學區房需求實現途徑,勿使年輕人不敢結婚或者被逼離婚﹔3、財政收入增速遠超GDP增速,企業、百姓負擔很重,勿逼大家移民﹔4、硬收20%所得稅也可,但應在增值中先抵扣掉利息支出、折舊、物業費、維修費、中介費、已繳稅收。
■相關鏈接
世界其他地區住房轉讓個稅收取情況一覽
中國香港:香港無個人所得稅概念,而是具體分入息稅、薪俸稅,主要按收入來源不同劃分。所有賣家在3年內賣房須繳納SSD(額外印花稅),此稅最高佔交易總金額的15%,3年以上無需繳納SSD。
英國:如果是賣方自住房屋,不用繳稅。如果是非自住房屋,資產所得超過了征稅起征點,減去每年每位自然人的免征額,大概1萬英鎊后,按照18%-28%征稅。
法國:針對自住的房屋稅率是7%-10%,不自住的是20%左右稅率。
新加坡:新加坡政府在2011年1月出台了新的抑制房價的措施。在2011年1月14日之后購買的房屋,4年之內轉售都要繳印花稅,分別為16%、12%、8%和4%,按年逐年遞減。
美國:受財政懸崖談判結果影響,新的美國個人或家庭資產收益稅率水平在15%到20%之間。最低收入人群將享受此稅的相應減免。
日本:若收益超過3000萬日元,則需要繳稅,低於3000萬日元則為零。日本的房價幾十年都變動很小,甚至逐漸微跌,因此私人住宅買賣收益超過3000萬基本上不可能。若房子持有不到5年,賣掉后的收益超過了3000萬,則超過3000萬的部分需繳納的稅率為39%﹔若房子持有超過5年,收益超過3000萬,但低於6000萬的話,超過3000萬的部分繳納稅率為14%,高於6000萬的話,超過6000萬的部分繳納稅率為20%。
(來源:中國網)