刚性需求提前入市 部分城市提前完成公积金放贷目标

　　随着房地产市场逐步回暖，刚性需求积极入市，我国多地公积金贷款额度剧增，部分城市早已提前完成全年放贷目标，部分城市甚至面临“无贷可发”的窘境。与此同时，超30个城市微调公积金政策，业内专家表示，在房地产市场逐步回暖，量价齐升的背景下，地方微调公积金政策加重了房价上涨预期，促使部分刚性需求提前入市。

　　数据显示，今年前三季度，上海、南京、福州、青岛、济南，银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的发放计划，预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。

　　日前，上海市公积金中心发布2012年三季度住房公积金运行分析报告。报告显示，受住房刚性需求释放影响，今年前三季度，上海共发放住房公积金个贷290.71亿元，同比增长39.96%。

　　发放贷款额度激增的不仅仅是上海。福建、青岛、济南、银川，南京等省市也出现相似的问题。公开资料显示，福 建 省 前 三 季 度 发 放 公 积 金 贷 款114.93亿元，同比增长45.4%，其中福州的公积金贷款发放额度已超过去年全年。青岛市前三季度发放住房公积金贷款37.33亿元，已完成年度目标的98.21%，贷款发放额较2010年和2011年同期增长9.3%、15.72%，其中9月份单月发放额达7 .07亿元，创近三年来住房公积金贷款单月发 放 新 高 。银 川 发 放 公 积 金 贷 款10.08亿元，增幅21.74%。

　　值得注意的是，南京市更是早已完成全年目标。数据显示，南京前三季 度 公 积 金 发 放 额 度 就 已 经 达 到83.85亿元，不但比去年全年的放贷额度36.72亿元增长了128%，还超过 了 今 年 全 年 计 划5 0亿 元 的67 .7%。与此同时，济南更是遭遇无钱可放的窘境，济南住房公积金管理中心有关负责人表示，济南公积金管 理 中 心 本 部 的 贷 款 使 用 率 接 近90%，超出了全国65%的平均使用率。如果不及时加以控制，济南公积金将现无钱可放的风险。数据显示，济南前三季度发放公积金贷款5.75亿元，同比增长40.3%。

　　“地方政府对公积金政策的微调，是公积金贷款剧增的主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报(微博)》记者表示，虽然今年我国限购、限贷政策仍未改变，但是自3月以来的成交量上升，楼市回暖已使购房者对后市判断摇摆不定。再加上地方频繁微调，加大楼市上涨预期，促使购房者提前入市。

　　对此，中原地产市场总监张大伟认为，对公积金进行调整“不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调做法中最容易的执行办法”。

　　的确，近期我国地方政府对公积金微调的动作频频。根据中原地产最新的监测数据，截至11月9日，全国共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

　　“市场预期对购房者影响尤为重要。”顾云昌指出，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。他认为，应在房价上涨区间减少对公积金的调整动作，稳定预期。

　　中国房地产学会副会长陈国强则认为，公积金“新政”，本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时，楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。