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分享到QQ空间2012年底的楼市翘尾，成了“涨价回暖”的最好说辞；大多数售楼处摆出的“存货无多，蛇年请早”的架势，以及“年后要涨，赶紧出手”的低语，更让一种紧张的情绪在购房人心目中弥漫；网络，本该成为信息的窗口，却被操作成为流言的源头……本报记者通过深入调查，了解到为“房价回暖”造势的一只只背后的手。
现场造势
售楼处里制造出来的“饥饿”
“我们现在还剩顶层、底层，以及几套160平方米的大户型的房子，因为我们卖得太好了，”在房山长阳某知名大盘的售楼处，销售人员对以购房人身份前来的记者这么说，“现在我们都不怎么推货了，您还是节后再来吧。”
然而，言必称“没货”，只是销售人员的惯例开场白而已，当记者表示出欲走的神情时，这位销售人员又赶紧接上来说：“我看您要是真想买，还是在现在的房子里挑一套吧。年后必须要涨啊，你看现在我们的房子都卖到了18000元—19000元/平方米了，还卖得这么快，明年估计得过20000元/平方米了。”
以上的场景，在节前的售楼处里，一次次地出现。然而，这些销售人员说的都是真的吗？
“XX盘给您报的价，您不要信，他们最多卖到16000元/平方米以上，”一位开发商的操盘手向记者“吐槽”说，“顾客来了，先报一个较高的价格，在沟通中初步锁定购房人‘确有诚意’后，再以办卡、优惠、申请打折等花样百出的方法把房价降下来，让购房人觉得自己‘砍价’厉害、很成功，会产生强烈的购买意愿，”这位资深的操盘手告诉记者，“至于和你说年后开盘价会过20000元/平方米的，根本就不要信。现在很多开发商的实际情况是，正在忙着做2012年的收尾、统计、奖金发放等工作，根本还没有研究节后的开盘价问题。一般来说，新春的定价要到节后，研究了区域内其它各楼盘的可能售价后，才最后定下来。现在就和您说明年价格多少多少的，一定不靠谱。”
网络炒作
到处都是涨价的小道消息
“我是一期业主，今天听开发商说，节后就会下调价格至20000元/平方米，兄弟姐妹们去维权啊！！！”
这样的“没头帖子”，经常可以在论坛里看到。不过，记者发现，所谓的下调价格，比该楼盘售楼处的报价还略高一些，更高于其一期均价。也就是说，这个号称“维权”的帖子，不过是借这个比较触目的噱头，来传递一个价格信息。
一旦购房人被这个信息吸引，通过电话或者电商网站搜索时，会发现实际报价低于“网传”的价格，也就会相应产生一种“捡便宜了”的购买冲动。
“事实上，现在开发商已经不仅仅是通过论坛来传播‘看涨’的消息了，”一位网络营销推广工作室的老板告诉记者，“通过QQ群、SNS社交网络、微博等工具，深入购房人的交流群体，以购房人的身份，直接‘植入’看涨的信息，包括爆内幕、谈预测，甚至捏造一些空穴来风的涨价消息等。有一部分人甚至会‘身兼’许多论坛和Q群的管理员，以期增加传言的权威性。”
据调查，目前绝大多数的购房人会从网络上获取购房信息，而超过9成的开发商会通过网络来进行营销，这其中的“营销”绝非指单纯的广告投放。
数据注水
“日光”“月光”不敢见光
“首日开盘即售罄！”
“销售三日即推货5亿元，购房人夜里两点开始排队！”
“开盘半月狂销12亿元，区域销冠！”
这是目前楼市最常见到的宣传口径。
“不是说日光盘真的没有，但绝大多数日光盘都是开发商为了造势而人为操作出来的，”一位资深的房企营销总监告诉记者，“‘伪日光’现象又分为很多种，其中最普遍的一种是，开发商通过长时间蓄客、短期爆发的形式，制造出营销火爆的局面。”
这其实还是一种比较老实的做法，只不过是把积累比较久的销售业绩集中在一个很短的时间里放出来而已，对于其他购房人并没有什么伤害。但其它的一些“日光盘”的操作手法就比较隐蔽，也更不“光明”了。
比较常见的是公布不实的销售数据，即使是一些比较知名的开发商也会这么做。记者曾经对多个号称“日光”、“首日售罄”的楼盘进行调查，市住建委网站公开的网签数据显示，部分号称“销售过九成”的楼盘，实际签约率可能只有60%多，这还是计入了“预订状态”之后的结果，如果以“网上联机备案”为标准，签约率还要更低。
“其实这种做法，只要细心人稍微查阅一下公开数据就不难得知。”业内人士说，“对于这样的诘问，开发商可以以‘很多购房人的资格在审查，网签数据会滞后’来塞责。”
“日光盘”里更深的猫腻是，有些开发商会把“技术性涨价”和“日光”结合起来，就更有欺骗性了。以某知名的商业地产为例，在开盘预售时以19000元/平方米的均价一口气签约近300套住宅，然后宣布“日光”。然后，次日就宣布将价格调整到了22000元/平方米，涨了3000元/平方米。
“开发商在促销成功后，其实会面临一些客户放弃签约的情况，特别是一些低总价、宣传力度大的刚需楼盘。消费者很容易产生冲动型购买或者跟风购买，但到了最后签约阶段又会因为种种的理性考虑放弃，而开发商最怕的就是这部分客户流失。” 一位地产公司高层告诉记者，“这种情况下，开发商会宣布因为畅销而大幅度提价，主要是为了让签订预售合同的消费者坚定购买决心，觉得自己买‘赚’了，其本质是通过所谓的涨价把消费者‘吓’回去。”
概念透支 借用区域规划推高房价
“您对这个区域了解吗？我先给您介绍一下。”通常，在售楼处现场，看房人首先会听到销售人员说这句话。的确，在买房的过程中，楼盘所处的区域信息，是购房人所需了解的重要信息之一。
在北京城市建设不断推进的形势下，有不少区域受益于城市规划，得到进一步发展。当新的城市建设规划公布后，有的开发商则利用区域板块发展的概念，提升自身楼盘的价值，有的甚至借此炒作地段优越性与升值潜力，对此进行夸大和炒作，推高房价。
近日，在通州某项目售楼处，记者遇上了一对前来看房的年轻夫妇，两人向记者讲述了近两个月以来在通州看房、选房的经历。
“我们准备2013年下半年结婚，想在通州买房，也看了不少通州新楼盘，基本上每到一处楼盘，销售人员都会搬出来‘通州国际新城’的概念。”看房人邹先生表示。
“销售人员上来就说，某某重点项目即将开工。但实际上，很多楼盘根本并不位于重点项目附近，有的甚至就是距离很远，一点关系都没有。而且，所谓的‘即将开工’，也并不一定准确。只要城市规划的建设有一点点推进，就会被开发商拿来大肆渲染。现在在通州很难找到均价15000元/平方米以下的新房了，基本上都接近20000元/平方米。”邹先生说。
其实，对于楼盘的销售人员来说，掌握最新的房地产政策以及区域规划建设的最新动向，是他们的必修课。这些都将成为销售人员推销楼盘时口中的说辞，并且是随着情况的变换，不断更新的。
炒家煽风
小型投资客渲染房价走高
限购政策推出以来，虽然市场中有大量的投资炒房客被挤压出局，但仍有个别投资客对限购政策的松绑仍存有侥幸心理，强烈期待房子大幅涨价，认为有一天房地产市场还能回到之前的“暴利时代”。因此，这些人还是执着地将“买房”视为投资渠道。
“我想全款买两套，全部出租出去。”在亦庄某商住项目售楼处，一位女购房人表示：“现在手上有一些资金，以前跑过各种房展会，大大小小的房子也买过不少卖过不少。我觉得现在买房子还是比较划算的，虽然房价已经开始回暖，但也不是历史最高点。”这位购房人并不避讳地将自己称为是“单体作战的炒房客”。
她向记者透露说，自己从新建普通住宅到商铺都买过，已经“倒腾”房子好多年了，最多的时候手上曾拥有十余套房子。2011年楼市出现下滑，她卖掉了几套房。现在市场已经复苏并逐步趋稳，近期，她又“入手”两套。“我平时十分关心楼市的动向，经常参加各种看房活动，还在网上加入了多个‘购房人QQ群’”。
目前在刚需群体占市场主力的形势下，可以说，这类购房群体依然存在，他们甚至是导致恐慌性购房情绪的主要推手，在一定程度上助推了房价上涨。
本报记者 陈静思
