二套房贷继续收紧 中国楼市又念“紧箍咒”【2】

二问

调控效果如何 房价如何走

每个行业似乎从来不缺少企业家们的赌局，房地产业也是如此。

去年年底，华远地产董事长任志强和英联国际不动产董事长、城市及大型房地产投资策划人郭建波也就房价走势打了个赌。任志强认为今年3月房价将暴涨，而郭建波则持有相反的观点——一线城市房价全面下跌行情开始，“如果到２０１３年3月份中国楼市能走出任志强刚刚忽悠的又一波上涨行情，我将于全国两会的开幕当天在北京长安街裸奔10公里”。

虽然对于郭建波的约赌，任志强至今没给出正面回应，但这场赌局还是引起了诸多关注。

预测 3月房价上涨已成定局

如今到了定输赢之时。郭建波回应“愿赌服输”，只要北上广深任何一个一线城市的官方数据显示3月楼价上涨，他都会履行赌约。但他也同时表示，“４月份才公布３月份数据。”

那么3月份的房价数据会是怎样的情况？

数据显示，自2012年第二季度开始，中国房地产市场开始复苏，近三个月加速回暖，尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月，全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%；同比增幅更首次由跌转涨，且涨幅一下跳至0.68%。一线城市继续领涨全国，北京、深圳和广州1月的房价环比涨幅超过2%，而之前一个月还只有1%多点。

另一个数据是，今年1月至2月，全国商品房销售面积同比增长49.5%，而去年1月至12月的增幅仅为1.8%，环比增幅高达42%，创出近十年新高。即便是考虑到去年1月至2月成交量低迷的因素，这种环比增幅也着实令人惊讶。

因此从上述背景来看，郭建波“裸跑”几成定局。不过，也有很多观点认为，2月底国五条出台以及3月初细则落地，对楼市影响会非常大，不排除房价在3月会出现整体下跌的情景。 

“任志强的逻辑比较简单，认为去年全国的购地面积和房屋新开工面积都是负增长，供应减少了，很容易形成供不应求，供不应求的市场关系决定了房价会涨，甚至会大涨。郭建波当时强调三点，一是经济形势不好，二是限购措施还在持续，会抑制需求，三是资金面比较紧张，企业不乐观，所以他们得出完全不一样的结论。”杨红旭分析，但目前事实已经非常明确，就是郭建波输了，任志强赢了，3月份的数据肯定是涨。

杨红旭认为，即便政策有效果，也会有延迟性。楼市未来两个季度会出现明显变化，整体上会降温，成交活跃度会降低，尤其是住房成交量会出现下滑。

影响 一线城市影响甚微

不过，杨红旭强调，调控并不能有效改变一线城市和少数二线城市的住宅供求关系，尤其是2012年全国土地成交和房屋新开工皆为负增长，注定了2013年新增住宅供应偏紧；同时，新政在抑制需求的同时，也将改变开发商对市场的乐观情绪，从而导致几个月后他们拿地和新开工的积极性降低，从而更加不利于增加供应。“2013年全国楼市将‘震荡上行’”。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，此次政策中二套房贷以及限购令收紧对上海这类一线城市影响力较小，影响主要会集中在一些早期限购并不严格的城市中，它们会大致经历已经严厉限购的城市此前经历过的市场波折。而个人所得税的调整导致的成本增加则不排除会构成房价的一部分，推高房价。

“这一批新的政策细则，重点仍在抑制需求方面。对于土地供应与开发步伐的新约束，已经开始涉及供应的掌控，但还没有走得很深刻，因此其对房价的打压作用也会比较小。”宋会雍建议，从单一的调控需求，开始转向调控供应的变化毫无疑问可以起到比之前更好的效果。