媒体解读中国式囤房：持有房产成本较国际最低【4】

　　美国持有成本约占家庭收入的1/4

　　2011年的美国社区调查显示，2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元，约占每月家庭收入的21%。

　　据美国“21世纪红木地产”房屋中介公司房产经纪人阿拉斯·布塔斯介绍，出售住房的资本利得税最高可达约30%。如果是转手租赁，也需要对出租收入征收相应的资本利得税。房产赠与方面，美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元，终身赠与税免征额为525万美元，超过部分最高税率按40%计算。房产遗产税方面，免征额同样为525万美元，超过部分最高税率也达40%。

　　由此可以看出，在美国炒房的成本非常高。

　　假设购买一套20万美元的住房，如果想在一年内卖掉，需要房价至少上涨10%至15%才能覆盖购房和卖房的交易成本，而且可能还要缴纳半年的房产税和25%以上的资本利得税。而根据美国全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国各类旧房销售中间价为每套18.08万美元，仅同比上涨11.5%。

　　在美国，房产的主要开支是房产税。计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定，各地区差别很大，大部分年税率为房屋评估价值的1%至3%，分上、下半年两次缴纳。

　　例如，在弗吉尼亚州阿灵顿县，一套20万美元住房每年的房产税约为2000美元。一般而言，房价越贵，房产税越高。按照2011年美国社区调查的数据，美国家庭每年缴纳的房产税约为1800美元。

　　在美国，出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元，已婚夫妇可免征50万美元。但如果出售居住未满两年的首套房或者是第二套以上的住房，则要缴纳资本利得税。如果购入与出售间隔时间在一年以内，资本利得税税率等同于个人所得税的税率，一般为25%；购入与出售间隔时间在一年以上，资本利得税适用税率相对较低，一般为15%。

　　美国持有房产的其他开支还包括维护、折旧等成本。

　　从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般合占住房售价的3%至5%。但如果是全款购房，交易成本可降至住房售价的1.5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般合占住房售价的7%至10%。其中，房产经纪中介费所占比重最大，约为住房售价的4.5%至6%。

　　在美国购房，首付比例多数为房价的10%或20%，具体额度由政府各项优惠政策和个人经济状况决定。假设购买一套20万美元的住房，首付20%，即4万美元，按30年期按揭、固定年利率为4%计算，包括房产税在内的平均月供资金是930美元。

　　另外，卖房者可能还需要根据房产出售收入缴纳资本利得税。