人民财评：海外投资房地产宜审慎决策

中国公司正在海外进行大规模的房地产收购。据人民财经初步统计，自2012年以来，中国公司累计投资海外房地产市场的资金超过百亿美元，其中并不包括难以统计、数量众多的个人投资者。

以中投、万科、绿地、复星、SOHO、茅台等为代表，中国公司正在海外开疆拓土，其攻城掠地的势头，颇有些当年日本公司购买美国的影子。

按理，任何一家公司大规模海外投资房地产的行为都应该是审慎决策和充分风险评估后的结果。但是，当众多的中国公司一连串的收购行为发生时，我们有必要梳理其发生的逻辑以及未来可能的变化。

“是中国的投资者拯救了美国的房地产市场和美国经济”，有美国媒体这样表述中国投资者大量涌入美国置业所带来的结果。

以美国“两房”崩盘为发端，2009年世界金融危机重创全球经济，中国自然也无法独善其身。但危机尚未结束，美国的房地产市场却奇迹般的复苏，规模巨大的中国购买力的确功不可没，这也直接带动了美国经济的复苏和资本市场持续走强并创下新高，这让中国A股市场的投资者羡慕不已。这不禁让人想起上世纪70年代末到90年代初，日本人似乎“要买下美国”的那种无所忌惮的情景。

上世纪70年代末到90年代初，持续高速增长的日本经济在世界上可谓一枝独秀。日本成了“世界工厂”，日本制造的工业产品行销世界各地，所向披靡。1985年，美日英德法签订了“广场协议”，美元开始贬值。随着日元升值，日本的出口确实受到了严重的影响，但日本人也因此变得空前富有了。他们手中的日元可以换来更多的美元了，过去那些在日本人看来根本买不起的美国货，现在唾手可得，其中包括不动产。

1989年6月，日本索尼公司宣布，他们以34亿美元成功购买了美国文化的象征之一——哥伦比亚影业公司。此前，日本三菱公司以14亿美元购买了美国的洛克菲勒中心。在洛杉矶，日本人购买了闹市区几乎一半的房地产。在夏威夷，96%的外国投资来自日本，并且主要集中在饭店、高级住宅等不动产方面。到上世纪80年代末，日本人共购买了美国10%的不动产。

日本人在美国大量购买资产，引起了美国社会的极大反响。美国舆论甚至惊呼，历史上日本曾偷袭珍珠港，而今天日本正在经济入侵美国全国。美国人还预测，照此下去，有一天，日本人会买走自由女神像。再看当时的日本国内，包括日本媒体在内，很多日本人为自己在世界范围内的购买而欣喜若狂。

但是，短暂的欣喜过后，噩梦便开始了。日本三菱公司购买美国洛克菲勒中心不久，就因为经营不善，难以承受巨额亏损，不得不以当时购买的半价再次出让给美国原主。

到了上世纪90年代以后，日本逐渐失去了大量收购美国资产的势头。以前收购的那些资产不少变成了经济包袱，不但不能带来收入，还得想办法摆脱。IT等新技术的迅速发展，更降低了日本收购的那些传统产业的盈利能力。最终，人们不得不承认，当初那些被认为目光短浅的美国房屋、企业等资产出售者其实是对的。他们在出售资产时，把它们日后可能的盈利都提前变现了，而且，美国得到了大量资金，为新技术革命奠定了基础。始终只考虑经济指标的美国商人不但赢得了经济效益，而且还为未来的发展再次抢得先机。

“前车之鉴”值得警惕。近期，美国媒体多篇报道称，大量来自中国的投资进入纽约等房地产市场，并将目前中国在美国的投资与上世纪80年代日本资本大举入美相提并论。据此，专家认为，在经济缓慢复苏的背景下，美国对中国资本的态度是既欢迎又戒备。从当年日本在美国投资遭遇来看，中国应该警惕美国可能采取的各种手段。

美国是个实用主义至上的国家。今天中国公司进入美国所面临的情形和20年前日本企业的遭遇惊人相似。如果与当年的日本相比，目前中国在美投资受到的打击甚至还差得很远。美国的宗旨无非是既要使中国投资为美国所用，同时又不对美国构成威胁。从这方面看，美国对日本和中国的投资态度并无差异。关键是，由于意识形态的不同，美国对来自中国投资的政治意图更加戒备。

买一栋大楼容易。美国的核心竞争力并不在于其规模庞大的不动产，而是它拥有的惊人的创造力和高科技，中国的公司更应该思考如何去获得这样的创新能力。

少一些急功近利，按经济规律办事，努力避免重蹈当年日本公司覆辙，应当成为现在中国公司海外大规模购买国际地产的警示。