房企欠缴3.8万亿土增税？行业协会称“看不懂”

人民网北京11月26日电 （李海霞 薛白）近日，有媒体报道称，多家知名房地产公司欠缴巨额土地增值税。业内专家对人民财经表示，将合规的“应交未交”误读为 “拖欠”是不合适的，而且欠缴总额的算法也存疑问。

媒体报道称，2005年至2012年8年间，我国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，并指出，根据我国法律，纳税人未按规定缴税，税务机关限期责令缴纳税款外，从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款，负责人也可能会承担刑事责任。

人民财经致电国家税务总局核实相关情况，总局新闻处一名工作人员表示，此事国税总局已经获知，稍后将统一回应。

中国房地产业协会一位不愿具名的人士在接受人民财经专访时表示，所谓的“应交未交”的土增税，是指房地产企业在会记记账时在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。“当未达到税法规定的结算条件时，这部分税金可以不交，不等同欠税。”

针对有关媒体提到的“未缴纳税款，负责人可能会承担刑事责任”的说法，中国房地产业协会相关人士称，“国税函〔2010〕220号规定：房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，不需要加收滞纳金。”他表示，在清算限期内，如果不加收滞纳金，更谈不上刑责了。

国税总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

为何要补缴和清算土地增值税？《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

同时，华远董事长任志强曾在微博中对此描述称，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。

中央人民大学财政金融学院副院长岳树民在接受人民财经专访时表示，有关土地增值税预征的比例，全国各省征收比例不同。在北京一般征收比例为2%-5%。

国税总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（ [2010]53号）文中显示，“除保障性住房外，我国东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。”

岳树民说，除预征的土地增值税外，清算该缴的部分也有明确的比例设定。《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，“增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”岳树民还表示，如果增值额低于扣除项目金额，则免征收土地增值税。

岳树民透露，《实施细则》中所用的算法是用“四级超率累进税率”，而并非之前媒体所提到的“四级超额累进税率”。

岳树民认为，土地增值税实行利润率越高，要缴纳的增值税也越多。“对于非高档的普通商品房项目，通过预缴1%-2%的土地增值税，已经基本可以覆盖税务成本。对于高房价的开发商，一般都是大规模的上市房企，在拿地的时候就要安排好土地增值税缴纳的预留金，防止该清算的时候拿不出那么多的钱。”

而对于媒体中提到的“应交未交”的3.8万亿土地增值税，中国房地产业协会相关人士表示“看不懂”。媒体报道称，据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。

中国房地产业协会相关人士认为，“毛利率超过34.63%的房地产项目要缴纳土地增值税的说法不知从何而来，但是房地产业55.72%的毛利率确实不准确。”

据中国房地产协会统计，2005年-2012年期间，A股房地产上市公司平均毛利率分别为；26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%。“上市公司的毛利率一般要高于非上市公司，这与媒体所报道的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8万亿元的土地增值税也不太准确。”

岳树民认为，根据现行的《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税最后清算的部分操作较难。“一般情况，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对之进行清算。”同时，又因房地产开发项目多是滚动开发的，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期，财务成本核算又较复杂，清算工作难度较大。

经济学者马光远认为，目前土地增值税各地预缴率特别低，且很少按照规定进行汇算清缴，使得实际缴远远低于应缴。造成了实际偷逃和拖欠税款，大量房企只按照1%的比例预缴，且不管项目赚多少钱都很少进行汇算清缴，造成了税收的大面积流失。

岳树民指出，“合理的预缴比例、及时的清算补缴”是现在我国更加有效地征收土地增值税的两个关键。中国房地产业协会相关人士认为，十八届三中全会《决定》中提到的“加快房地产税立法并适时推进改革”、“落实税收法定原则”为增收土地增值税指明了方向。

预征只是开始，实实在在的完成一张税务局的土地增值税清算表单，才算是房地产开发商真正走完了上交土地增值税的过程。既然上交是必然，那么，在清算条件成熟时，在税务部门的督促和监管下，早交或许也是最好的办法。