百城房价“十八涨”是“最后疯狂”？

　　经历“金九银十”后，楼市仍未“退烧”。12月1日，中国指数研究院发布的数据显示，11月，百城新建住宅平均价格为10758元/平方米，环比上涨0.68%。这是自2012年6月百城房价“负转正”以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.56个百分点。

　　对于11月涨幅“缩水”的原因，分析人士指出，随着各大城市房价的持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷加码调控。这影响了购房者对楼市的预期，加剧了观望情绪。

　　略有降温

　　从数据来看，尽管百城房价自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但2013年11月房价涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平。其中，69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。与上月相比，11月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%以上的有10个，较上月减少2个；11月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在1%以上（含1%）的有28个，较上月减少1个。

　　百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨了1.83%，涨幅最大，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%至1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.20%，武汉、重庆（主城区）、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点。分析称，“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。

　　同策咨询研究部总监张宏伟昨日撰文指出，这主要是得益于近期一线城市、部分房价上涨过快的二线城市出台阶段性收紧政策所致。

　　不过，从同比来看，全国百城住宅均价与2012年11月相比上涨了10.99%，连续第12个月上涨，涨幅比上月扩大0.30个百分点。张宏伟认为，一线城市、部分二线城市尽管出台提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，但在政策未落地前，导致在11月改善需求、部分投资需求“最后的疯狂”行情出现，最终整个市场成交均价仍然表现相对较高，结构性地带动全国百城房价上涨。

　　政策分化

　　在业内人士看来，不同城市房价走势出现“分化”这也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。

　　随着11月28日“西安七条”的出炉，今年下半年以来全国已经有14个城市相继出台了地方楼市加码政策。这其中既包括北京、上海、深圳这样的一线城市，也包括武汉、南昌、南京、沈阳、厦门、长沙、杭州等二线城市。据记者了解，这些升级版楼市调控政策主要内容都是提高二套房首付、提高外来人口买房门槛。

　　记者整理发现，“沪七条”、“深八条”、“厦六条”、“杭六条”等都一次性将二套房贷首付提高至七成。另外，也有城市将二套房首付定为“六五成”。“沈九条”指出，将二套房贷款首付比例提高至65%。而长沙则以90㎡为“分水岭”，区别对待。具体而言：首套房在90㎡及以下的家庭，二套房首付款六成；首套房在90㎡以上的家庭，二套房首付比例提高至65%。

　　与此同时，“限外”也成为调控杀手锏。其中，南昌的“洪六条”将非当地户籍居民购房门槛从缴纳个人所得税或社会保险缴纳年限连续一年调整为两年。除了南昌外，武汉、沈阳均将年限由一年以上提高到两年以上。郑州“限购令”则指出，同时满足“持有本市居住证3年以上”、“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上”的非户籍居民家庭，方可限购1套住房。 

　　值得一提的是，以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”。以徐州为例，新政策对部分户型房源放开限购条件，以促进库存消化。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成此前对《国际金融报》记者分析，“徐州对政策做出放松性调整主要是因为当地楼市‘供大于求’，不同的城市因房价而异，调控方向也出现分化。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已全面接棒，预计后续还可能将有超过15个二线城市出台新政策，全国合计有望超过30个城市出台调控细则。

　　“最后疯狂”？

　　从最近各地出台的“N条”新政内容来看，几乎所有城市都提到了增加住房用地供应。以厦门为例，其提出2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%；南昌则提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%。对此，张宏伟认为，各地新政内容增加住房用地供应的措施属于“远水解不了近渴”。

　　“一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场‘扔肉’”。张宏伟认为，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过。因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。

　　事实上，从年底的土地市场热潮就可窥见一二。11月29日，黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗商办地块以楼板价42821元/平方米成交，该楼板价再次刷新今年上海土地成交最高纪录。地块总成交价11.04亿元，溢价率47.6%。

　　而就在不久前的北京“战场”，11月21日，恒大以51.35亿元配建11.2万平方米自住型商品房的代价，摘得最为抢手的朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地。超过51亿元的总价，成为2013年度北京总价地王。

　　中原地产研究部最新统计数据显示，截至11月28日，仅十大房企保利、万科、招商、中海、恒大、金地等11月拿地总额就已突破176.6亿元，累计年内购入土地达到2563.6亿元，创下历史新高。

　　值得一提的是，多位专家对《国际金融报》记者强调，近期出台的加码政策会在短期内给市场带来一定冲击，但难以改变楼市长期走势。

　　张宏伟也指出，从趋势来看，尽管短期内北上广深等一线城市、武汉等部分二线城市出台了阶段性的收紧措施，甚至上海、广州、武汉三个城市还强化了限购措施，但是这毕竟属于短期内为了遏制房价过快上涨的“救火”的临时性措施。

　　“从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更市场化，坚持‘去投资化’，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。”张宏伟分析。