分享到人人
分享到QQ空間每個新年都有一個老生常談的話題：今年該不該買房？但2013年還多了一個話題：今年該不該賣房？
這個話題是經濟學家謝國忠挑起的。謝國忠最近說：“千萬別買房，有空房趕快賣掉。”
謝國忠在經濟界有“空軍一號”之稱，聽信他話沒買房的人早悔青了腸子，但這次，他的話卻沒有招來一片罵聲，相反，不僅一些投資者，連一些專業的理財師，也承認他的話有一定的道理。
賣房人算--房價不可能年漲10%
家住新華路的許女士是個炒房客，上個星期，她把位於莘庄南廣場地區的一套兩室兩廳挂牌310萬元出售。“其實在2011年初就應該賣掉了，等於損失了70萬元。”
許女士的賬是這樣算的：“2011年初，這套房子可以賣330萬元，現在挂牌310萬元中介還覺得有點高，等於損失了20萬元。 2011年初如果賣掉房子，就算拿300萬元買信托理財產品，年化收益率在10%左右，至今收益就是60萬元。而房子一直捂到現在，每月出租的租金隻有5000元，扣掉中介費空置期， 2年收益不過10萬元，一出一進，不是損失70萬元麼？”許女士還有一個觀點，這兩年來，房價基本沒漲，當物價都在漲而房價不漲，不就是貶值麼？因此，謝國忠的話深得她心，她決定把這套房子賣掉，轉而投資信托理財。哪怕信托理財年化收益率8%, 300萬元投資一年收益也有24萬元，不算復利， 5年就是120萬元。而這套房子捂在手裡，未來5年，房價可能再漲120萬元嗎？
讓許女士堅定信心要賣房的還有一個因素，即房產稅。房產稅擴容的腳步越來越近，許女士家有5套房，如果存量房要征房產稅的話，這套房可能無論如何逃不掉了，就算按照目前的0.4%稅率征，一年就是1萬多元﹔如果按照有些專家提議的1.5%稅率征，這套房的房產稅要高達四五萬多元，等於出租收入腰斬。而且如果等到房產稅出來后再賣，很可能出現賣房潮，房價大跌，到時損失更大。
家住靜安區的李先生很慶幸自己在2010年末以500萬元的高價賣掉了一套別墅，他拿這筆錢購買了信托理財產品，平均年化收益率在10%以上，兩年來已經獲益100多萬元。他認為謝國忠說得對，未來的獨生子女都要繼承父母幾套房，住都住不過來，房價肯定會下跌，到時候別墅房因為總價高更難賣得出去，即使現在，別墅房也漲不大動，不可能一年漲10%的。當時出手的決定非常正確，賣在了高點，保住了勝利成果，賺取了高額利潤。
據都市路上一家房產中介公司的員工介紹，像許女士李先生這樣的業主已經遇到多個。尤其是家有空房在3套以上的業主，類似的擔心更多。貴都路上一個別墅小區建成已經10年，小區內有將近10套別墅一直都是不裝修空關，沒有房產稅時，這些業主根本不在乎一年幾千元的物業費，安心等待房價從買進時的4000元/平方米升值到如今2.3萬元/平方米。但最近有四五個業主前來挂牌，擔心萬一開征存量房房產稅，每年的房產稅額就將繳納四五萬元，如果房價漲幅不能超過稅額，那再持房產就變成虧本的買賣了。
理財師看--賣不賣房看城市
光大銀行私人銀行上海中心副總經理趙志敏(博客,微博)認為：謝國忠的話有一定道理，但也不能一概而論，賣不賣空房，一要看是什麼地方的房子，二是看你手裡有幾套房。
“在北京、上海、廣州和深圳這些一線城市，不必急於賣出。”趙志敏認為，上海、北京、廣州、深圳這些一線城市是人口集聚地，剛需始終存在，因此房價下跌空間很小。對於持房人來說，房子在手有幾個好處，一是房產打理相對比較方便和省力，如果找到一個好的租客，房租可以一年一簽，平時基本不用再費時費力。相比之下，如果投資股市、貴金屬和理財產品，則需要時時關注相關信息並進行研究，要投入相當大的心力和時間。二是房子可用於養老，每月出租有固定的現金流進入，可以彌補退休后收入的減少。目前市區地段較好的一室戶的租金有2000元左右，二室一廳可以租到四千多元，對於老年人而言，每月多這筆錢，生活可以寬裕很多，基本可以保持退休前的生活水平。相反如果賣出房子，手裡拿著上百萬元甚至數百萬元的現金，如果找不到好的投資渠道，則資金有貶值的風險。
對於一些持房者打算賣房買信托產品的想法，趙志敏認為應該把目光放長遠。目前來看信托理財收益還不錯，但3年后、 5年后信托理財年化收益率還能保持目前的 8%以上嗎？難說。中央經濟工作會議提出要降低融資成本，理財產品的收益率可能下行，信托產品可能難以再保持目前的高收益率。同時，雖然目前尚有剛性兌付的行業自律，但信托產品井噴，良莠不齊，已經顯示這個行業的道德風險在提高，這也是投資者不能不考慮到的。為此，趙志敏認為，除非出台非常大的利空政策，如高額的房產稅，稅率之高超過租金收入，否則一線城市的投資者不要急於賣房。
但趙志敏建議一線城市持有多套房甚至十幾套房但現金流緊張的投資者可考慮賣房，她認為持有兩三套空房已經足以應對今后的養老、醫療、旅游等重大開銷了。
但對於三四線城市的投資者，趙志敏則認為可以考慮謝國忠的意見賣房。從目前的情況和數據看，三四線城市房子空置率提高，可能多年后都不能消化完。持有這些城市的房子，漲無望跌可能，投資價值不大。
業內人說--房產再持10年無憂
宋先生是一家房地產報刊的資深記者，研究房市已經10多年，談起謝國忠的話，他斷然說：謝國忠又要來忽悠了，賣不賣房要辯証分析，一線城市誰輕信他的話誰上當。
說起房價，宋先生認為北京上海這些一線城市的房價難跌：“物價在漲，菜價在漲，人工在漲，地價不跌，憑什麼房價會跌呢？這可能嗎？”宋先生介紹說，業界有共識的是，房地產黃金期已經結束，現在進入房地產白銀期，從長遠來看，房地產依然具有保值和升值的特性，還會呈螺旋式上升。就算出台房產稅，也不用太過擔心，房產稅同房價漲跌沒有關系，難以對房價起到明顯的抑制作用，目前上海的房產稅率在0.4%-0.6%,相比房價的漲幅，實在是“意思意思”.
在去年6月時，記者曾經採訪過宋先生，當時他斷言：“過10年來看，現在的房價可能都是窪地。”本輪房價調控至今，雖說不能肯定房價觸底，但可以說已經到了底部區域， 2013年-2015年房地產可能會產生一波比較強勁的反彈，這波反彈過后，房價將進入基本平穩期，雖然沒有大跌的可能，但也再無暴漲的機會，那時將不宜大量投資房產。
