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分享到QQ空间近日，有媒体刊登了标题为《康美谎言》的报道，上述文章指出，康美药业“土地证号已作废或不存在”“部分项目土地面积仅为公告的1/5等问题”“虚增18.47亿元的资产”。受此影响，康美药业昨日开盘即告跌停。
而在此次事件中，最遭殃的当然是那些重仓康美的基金公司了。公司三季报显示，有大成、上投摩根等5只基金位列前十大流通股东。而嘉实旗下有3只产品重仓康美药业，合计持仓6421万股。仅仅昨天，嘉实基金在康美药业上的持仓便缩水9824万元。而现在还难说康美药业还有几个跌停。
12月16日康美药业针对《康美谎言》发表澄清公告（以下称“澄清公告”），内容主要包括9条澄清意见。澄清公告里没有任何地块具体信息，这是意料之外的事。
我们就澄清公告的内容以及康美未作澄清的内容，准备了《九问康美》系列文章。
九问康美之一：为什么要伪造土地证号
从澄清公告第1、2项可知，《康美谎言》中的#1#2#3三块土地合并即为2006年从马栅村委会购买的700亩土地。分别为普府国用(2008)第特01727号220.3亩(#3)和普府国用(2010)第特02198号479.4亩(#1#2合并，下称#10)。479.4亩的土地证号为2010年11月26日重新核发取得。
如重新核发属实，在2010年12月23日发布的配股说明书中理应列入新的土地证号，或者列入重新核发前老的土地证号。甚至如澄清公告第3项所称，“尚未取得土地使用权证，所以配股说明书中没有披露相关的土地使用权证号”亦可。
但是，《证券市场周刊》向普宁市国土资源局查询得知，#1土地的证号普府国用(2010)第特02106号不属于过康美且已作废（见图1）。
类似的，2008年可转债募集说明书中提到的用于配送中心的#2土地，普府国用[2008]第特00098号的证号不存在。
在2008年可转债募集说明书、2010年配股说明书这些具有法律效力的文件中，康美为什么要伪造两个揭神路东、麒大路南土地证号呢?
九问康美之二：700亩土地存在吗
根据2007增发招股意向书，“700亩土地”位于揭神路东侧、马栅村西南面、南靠普宁火车站。700亩土地在红线，黑线和蓝线围成的区域内（图2）。根据澄清公告第2项，2006年购买的700亩土地并非不存在。此700亩地，为公司向马栅村委会购买。
700亩土地公告位置信息
根据澄清公告，“700亩土地”由#10#3组成。#10获得了重新核发的土地证号。根据2008年可转债募集说明书、2010年配股说明书，我们知道“700亩土地”(#10#3土地)均位于大南山镇镇区揭神路东、麒大线南，见图3红线与黄线围成的区域。
图2位置与图3位置，相距很远。澄清公告对位置的描述自相矛盾。公司多次发布内容矛盾的公告，涉嫌故意混淆视听。
《证券市场周刊》在图2区域发现了配送中心奠基碑。经过数月排查，在图2区域再无发现康美2012年以前在马栅村拥有的土地。
在图3区域内却发现了实际建成的配送中心(#3)。记者获知，#3约220亩，由灰寨村、圆山村、新宁村这三个村提供，其中灰寨村最大，征地185亩。而#10踪迹皆无。
九问康美之三：700亩土地值多少钱
康美多次宣称2006年花3.36亿元向马栅村购买了700亩土地。从澄清公告可知，这700亩中包括了#3土地。
图4：#3土地中国土地市场网供地结果信息
从图4获知，#3土地231.5亩的成交价为4500万元，合19.4万元/亩。用此简单推算，700亩地的价格应为1.36亿元，仅为公司宣称3.36亿元的40%。
《证券市场周刊》记者就与村委会签订的此类土地出让合同的合法性向国土部门官员进行了查询，得到的回复是“这是严重的违法。只有县级以上土地主管部门才能签署土地使用权出让合同，村委会不能签署土地出让、买卖合同”。如果上述3.36亿元交易真实存在，那么问题的性质更严重。
九问康美之四：#5(原饮片三期)购地款有3.6亿元吗
澄清公告称，“中药饮片三期工程用地公司……已分别于2011年2月15日和2011年9月28日合法取得两份土地使用权证，编号分别为普府国用(2011)第特02231号和普府国用(2011)第特02295号，面积分别为111,585平方米和15,054.20平方米。” 上述土地折合亩数分别为167.4亩和22.6亩，合计190亩。
公司2009年报称购买池尾街道贵政山村土地款3.6亿元，用于饮片三期项目。合单价189.5万元/亩。普宁的工业用地真有这么贵么?
我们查询土地市场网，发现一条康美在贵政山村的购地信息。
从图5可以看出，此块位于池尾街道贵政山的土地面积191亩，成交价格4805万元。合单价25.2万元/亩。这远低于前面计算出的189.5万元/亩。
我们不能确定此宗交地日期为2011年2月10日、面积191亩的土地是否就是澄清公告宣称的土地，虽然这种可能性很大。
但是，我们可以确定，公司2009年购买的两宗合计190亩的土地，3.6亿元的花费存在严重不实。
九问康美之五：80亩配送中心耗资9.5亿元
澄清公告称配送中心用地500亩，投入的土地价值分摊为2.4亿元。
我们确认，目前配送中心（#3）总面积为220亩，而非公司宣称的500亩。
图6：配送中心环评公告
在《康美谎言》中，我们未强调配送中心实际的建筑占地面积，按照231.5亩测算虚增投入。而图6环评公告显示，配送中心建筑占地面积50675平米，合76亩。这与记者进入配送中心内部，在现场的测量结果一致。与配送中心项目经理交流后，我们再次确认了这一面积——即，配送中心内尚有约140亩土地为荒地（图7）。
图7：配送中心建筑全景图
这意味着，在普宁农村、康美在配送中心已完成建设的土地不足80亩上——而不是总占地面积231.5亩，更不是公司一直宣称的500亩上——工程建设投入高达51201.7万元，这可能么?
九问康美之六：专业市场土地面积、土地投入有多大
澄清公告第4条称，专业市场计划占地面积650亩，公司实际已取得575亩，对应土地款5.8亿元。土地单价58000/575=100.9万元/亩。
经过与当地国土部门主管官员、乡村干部数月、反复的排查后，《证券市场周刊》记者确认，除图8所示#6的137.86亩土地，在2012年以前，周围区域无康美其他地块。
图8：专业市场奠基碑周边区域地块分布图
2010年12月在#6土地临近区域发生了一宗土地交易：普宁翔栩纺织公司以1725万购买了4.5787公顷（合68.7亩）（图9），土地价格25.1万元/亩，仅相当于康美土地价格的25%。康美专业市场土地投入虚增严重。
图9：#6土地临近区域一宗交易截图
另外，澄清公告称，2010年11月19日取得使用权证的土地面积为121.4亩。我们简单推测的土地价格为100.9万元/亩*121.4亩=12249.3万元。但2010年12月23日披露的配股说明书未披露此土地的信息。
2011公司半年报，此项目投入1982万元。与这块121.4亩已购土地矛盾。这意味着澄清公告的信息不实（它与2011年年报也矛盾，后者说专业市场6亿元土地款全部在当年支付）。
九问康美之七：专业市场有工程投入吗
澄清公告称，截至2012年6月30日，专业市场“填土、管网安装、排污供水堤围工程等基础设施投入费用为1.21亿元”。
《证券市场周刊》记者实地考察发现，除部分区域垫了些土外，其他为杂草丛生的低洼地。据垫土工人介绍，这些土从其他项目拉来的没用的土。
九问康美之八：重复购买还是虚假购买
澄清公告称，2012年10月以1.1亿元购买的100.75亩与公司2006年购买的用地相邻并不重合。新购买土地为图8配送中心奠基碑所在黄色区域。
我们确认，2007年1月所立的配送中心奠基碑就在这100.75亩土地上。2006年康美公告称与马栅村委会签合同购买了包含此土地的地块。
如果澄清公告所称的没有重复购买，则2006年末为虚假购买。反之亦然。
可是，2012年10月的“重复购买”是否说明2006年3.36亿元购买的土地为虚假购买呢？
澄清公告称，2012年10月以1.1亿元购买的100.75亩与公司2006年购买的用地相邻并不重合。新购买土地为图8配送中心奠基碑所在黄色区域。
我们确认，2007年1月所立的配送中心奠基碑就在这100.75亩土地上。2006年康美公告称与马栅村委会签合同购买了包含此土地的地块。
如果澄清公告所称的没有重复购买，则2006年末为虚假购买。反之亦然。
可是，2012年10月的“重复购买”是否说明2006年3.36亿元购买的土地为虚假购买呢？
九问康美之九：真没有关联交易吗
澄清公告第5条与第9条内容重复，所指为同一事件：公司与副董事长兼副总经理许冬瑾控制的汇润地产不存在任何形式的资金往来，公司不存在隐瞒地产关联交易的情形。
然而，事实并非如澄清公告所述。
#8土地
澄清公告称：为解决康美中医院的配套宿舍用地问题，经普宁市政府统筹，公司将原拥有的土地使用权证号为普府国用（2010）第特02099号的土地（33亩，即#8土地）调整为文竹北路东侧、环市北路南侧的地块（34亩，用途为医卫慈善用地），并通过招标的方式合法取得，土地使用权证号为普府国用（2010）第特02091号（即#7土地）。
这表明在2010年，康美的土地至少发生了一买一卖，而康美2010年年报披露的土地使用权原值变动显示，本期减少为0，这意味着当年并无土地转让，#8土地应还在康美的土地无形资产中这与澄清公告矛盾。
#8土地最终落入关联方汇润地产名下（相关证据见《康美谎言》），但澄清公告不仅没有披露，而且否认存在关联交易。
《上交所关联交易实施指引》规定：上市公司与关联法人拟发生的交易金额在300万元以上，且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的关联交易，应及时披露。2010年末，#8土地转让价超过康美2010年末净资产的0.5%，达到披露红线。康美历史所有公告中，也从未见披露。
#8土地被开发成汇润吉祥里商住小区。据售楼处信息，吉祥里项目规划14栋商住楼，总建筑面积95783.65平方米，其中商铺销售价最高达25000元/平方米。而康美购买整个项目开发用地的费用不过277万元。
建于#8土地上的吉祥里，2010年5月动工，土地证7月就转给汇润地产。
#7土地
#7土地最终也不是康美的。来自普宁市城建局网站的信息显示，康美药业获得#7土地并改变了用地属性为商住后，于2010年11月19日改变土地权属给汇润地产了。
而澄清公告否认存在关联交易。
2012年8-11月，《证券市场周刊》多次实地勘察显示，原本为医院职工配套宿舍的#7土地，正被汇润地产开为汇润平安里，跟中医院没一分一毫关系。
11月以前，#7土地四围墙上全是汇润平安里的售楼招牌，11月底有媒体质疑后，项目四围全部换成了康美药业平安里、康美医院综合部的牌子，上面均有汇润地产的展厅地址和售楼电话。牌子上也充斥着：“才智名门，新锐生活核心”“臻致户型、梦想空间”“新中心、远见城市价值”等广告词及效果图。
多位置业顾问分别向《证券市场周刊》证实了该楼盘为汇润地产开发。
在母公司丰汇润的官方网站，汇润地产的项目仅平安里（#7）、吉祥里（#8）、雅苑（#9）三楼盘及汇润幸福里。而且，汇润地产在一些网站及媒体的宣传，也将以上项目做为汇润独立推出的项目介绍。《康美谎言》发布后，丰汇润官网上平安里的网页已被删除。
#9土地
澄清公告称：公司原拥有的土地使用权证号为普府国用（2008）第特00063号的土地（即#9土地）已于2010年8月协议转让给非关联方陈振新，取得转让收入1228.75万元，该地块原值947.05万元，并已完成土地转让手续。
但《康美谎言》显示，在康美2010年年报中并无土地使用权减少。也就是，澄清公告与2010年报矛盾。
据汇润地产的数位置业顾问《证券市场周刊》介绍：“雅苑是汇润在普宁的第一个楼盘。该项目只一栋楼，102户。因此汇润开盘时康美员工买的最多。”
丰汇润官网也有大量雅苑为汇润地产开发的信息。在记者寻找、确定雅苑的过程中，问汇润的楼盘，雅苑的四邻（如人行普宁支行员工等）都表示不知，然而均知雅苑为康美药业的开发的楼盘。丰汇润网站有雅苑的开盘盛况。
即使2010年报为假，康美2010年8月协议转让给非关联方，两个月后的2010年10月16日，#9土地雅苑开盘，当天推出就被有意向的客户预定一空（事先认购登记一个月）。非关联方陈振新旋即获得的收益远大于康美在这块地上所获的收益（不到300万元）。
康美药业2010年12月23日的配股说明书里面该地块仍然列在公司的土地使用权中。如果康美的澄清公告为真，那么配股说明书就造假。反之，澄清公告就是谎言。
(来源:中国网)
