二手抛盘潮已现利率上调成主流

2013年3月3日，楼市新政下，广州番禺一主推小户型的楼盘开盘才两日就几乎售罄。 （记者王维宣摄）

新“国五条”细则问世首个周末 记者探访发现

新“国五条”细则问世后的首个周末，尽管广州细则未出，但市场已呈现惊人的反应：二手“抛盘潮”已经到来，一手市场上改善型盘源已经初现观望态势，未受调控的商业物业又一次成为投资“洼地”，售卖持续火爆。

本报记者深度探访一手、二手楼市及信贷、资本市场，各方人士都给出了自己的解读：对楼市未来，业内人士预期，未来短期内或将出现一二手房价格“倒挂”的现象，买家或将“回流”一手房市场；对银行而言，更高收益的企业贷款吸引力显然更大，银行界人士预计，未来继续上浮房贷利率或成主流；而从资本市场上看，分析人士指出，新政出台后，周一可能会引起银行股和地产股的动荡，但后市依然看好。

上周末是新“国五条”细则问世后的第一个周末，“惊雷”之后，市场会如何反应？本报记者深度探访一手、二手楼市及信贷、资本市场，给大家呈现一个全面的“楼市众生相”。

一手楼市场：

改善型盘源观望气氛浓厚

昨日，记者走访多个在售一手盘，发现改善型住宅盘源的观望气氛浓厚，商务公寓抢购氛围更浓。

下午4时许，记者来到海珠区一个以大户型为主的楼盘，发现当日签到看房的客人寥寥无几。销售人员表示，该盘本身是定位于改善型自住，投资客不多，应该不受新“国五条”太大影响。

而位于番禺区的南浦岛的另一豪宅单位，记者到达时发现销售大厅里空空荡荡。一位中年看楼客告诉记者，自己是为了改善自住环境才来看楼，“现在投资房地产实在有点不靠谱。”

相比改善型住宅，商务公寓的售卖现场堪称火爆。番禺某商住两用Loft公寓在上周六开盘，记者上周日午间到达时，发现销控表上八成以上单位已经售出。销售人员表示，此次调控不涉及商用物业，投资潜力凸显，销售火爆实属正常。

二手房市场：

放盘激增放盘价大幅上涨

与节前的火热成交相比，春节过后，二手房放盘的情况有所放缓，而坐地起价的现象却时有出现。然而，上周五新“国五条”细则出台后，昨日，有中介公司人士对记者表示，上周末来询问放盘的卖家比平日明显增多，而由于担心交易税的增加，业主提出的放盘价更是大幅上涨，“比如原本15000元/平方米的房子，现在业主要17000元放出。至于交易税，也有的业主表示，可以跟买家各付各的。”总的来说，新‘国五条’细则即使还没有实施，在二手市场上对买卖双方的心理预期都带来很大影响，一定程度上提高了二手房的价格。

利率新政：

首套房贷优惠已减少

广州市内的大部分按揭公司人士均表示，其合作银行在房贷政策上，目前都没有明显变化。

汇瀚按揭银联部主管熊敏洁对记者指出，广州市场上并未见银行停止发放二套房贷的，“节后各大银行的利率基本没变化。”

不过，有银行业内人士指出，新“国五条”细则出台后，首套房贷利率已出现优惠幅度减少的可能性，建议购房者在条件允许的情况下尽快办理按揭。

诚赛按揭总经理卢志光指出，上周末接到中介的询问电话不停，很多购房者和业主都对已经成交的房子是否需要执行新政存疑。而资深中介人士郑大源猜测，若广州要按照新政执行的话，有可能以网签为准，“已经网签的执行旧政策。未网签的区域以递件为准。具体以国家政策为准。”郑大源希望，政府若要实施新政，能给已经签约的客户一个合理的缓冲时间。

对于今后的银行信贷政策，上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，“不排除今后信贷政策将继续‘差别化’，支持刚性需求和改善性需求，并收紧二套房贷。”

由于今年年初的新增信贷总量大幅放水，各家银行在小微企业贷款方面的增速也比去年有所增加。

“但是房贷政策是国家给予国民的一项‘福利’，银行也不可能不做，只要是符合条件的，银行还是会积极给予贷款支持的。”黄先生表示，“如果符合申请条件的人较多，供不应求，不排除利率还会有一定的上浮。”

各方影响：

1　楼市：一二手价格或现“倒挂”

卢志光指出，“目前还不知道广州是否被纳入严格执行该政策的城市中。但若真的执行，二手楼的价格会有较大幅度的提高。”他表示，新政实施或会导致同一区域内一手和二手楼价格出现倒挂现象。

由此，有业内人士表示，二手房将“冰封”，而买家将“回流”一手房市场。

在一手楼盘销售处，销售人员也坦言：“我们认为后市还可能会涨，因为二手盘的交易成本上升，一手盘的需求量肯定比较大。”

不过，易居房地产研究院副院长杨红旭不同意上述观点，“市场整体性降温之后，一手房也将受挫，开发商们不要盲目乐观。”

2    中介：中小按揭中介或遭遇寒冬

对于按揭和中介公司来说，新“国五条”细则的出台无疑是一个可怕的利空消息。“二手市场萎缩已成必然，我们只能靠多做一些一二手联动和商业物业来度日了。”一位大型中介行区域负责人向记者表示。

中小型中介日子更加艰难。郑大源感叹，“政策肯定会导致中介和按揭公司的业务量大幅萎缩，很多人都会失业。”

不过，一些较大型的按揭公司对新政实施并没有那么悲观。卢志光指出，“二手按揭只是我们公司业务的一部分，我们从去年已经开发新的业务品种，比如说个人消费贷款和中小企业贷款等等。这部分业务去年增加了50%，目前占我们公司业务总量的30%~40%。”

3　银行：小微贷款挤压二套房贷额度

目前多家银行都相对地将贷款向中小微企业倾斜，“由于小微企业贷款的利率远比个人房贷的收益要可观，因此在银行的贷款额度趋紧的情况下，都在向这些方向有所倾斜。”广州某股份制银行相关负责人黄先生表示。“如果仅从盈利的需求，银行肯定更愿意放这些经营性贷款，尽管房贷属于优质资产，风险会更低”。该业内人士称，二套房贷尽管在此前已经上浮10%的利率，但对银行都没有十分大的吸引力。今后，二套房贷甚至是首套房贷，都已不是各家银行的重点方向。

银行地产股

长期仍看好

一位不愿透露姓名的银行业证券分析师认为，新政出台后，整个房地产市场在短期内会有调整，周一可能会引起银行股和地产股的调整。其中，由于贷款比例下降、利率提高，银行的业务会受到影响，银行股可能会跌，但幅度不会太大，因为二手房的交易下降的同时，一手房的上升其实是有利于开发商的业务成交，“对开发商有利，对银行也有利好。”

另一位本地券商房地产行业分析师也直言，新“国五条”对地产股长期并不是坏事，“现在市场冷热不均，即使调控细则出台，也只能覆盖部分上涨过快城市，并不会是全国铺开的政策。”