標杆房企銷售計劃平均完成99% 房價或再走高

　　提前完成計劃促開發商減弱年底促銷力度，整體市場價格將依然維持平穩微漲的趨勢

　　房價環比攀升的腳步仍未停歇。當然，房價的持續上漲並未牽絆成交量再度沖高。而房地產企業，則坐享房價與成交量雙升帶來的利潤。截至目前，標杆房企中半數完成銷售計劃，平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好於銷售計劃。

　　樓市近期呈價升量增態勢

　　國家統計局最新公布的10月份房價指數顯示，70個大中城市中，有35個城市加入了新建商品住宅價格環比上漲的隊伍，比9月份增加4個城市，二手房方面，也有32個城市房價環比走高。房價的持續上漲並未牽絆成交量再度沖高。全國54個城市10月新房成交量為250657套，較9月微增1.66%。同時，中原集團研究中心監測的9個主要城市住宅庫存環比回落，總量4910萬平方米的可售面積較9月相比下降2.9%，是繼5-8月份庫存連續下跌后的又一次下滑。

　　11月以來，成交延續了此前的良好勢頭。

　　中原地產統計數據顯示，11月前18天，全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了171735套，超過了之前創造近2年新高的7月同期，與10月同期相比，上漲幅度更是達到了45.5%。其中，北京簽約9054套、上海簽約10692套都是創下了年內的新高，同比上月同期接近翻倍。從2008-2011年11月份成交歷史記錄來看，11月后期(11.16-11.30)均比11月前半月(11.01-11.15)有明顯漲幅，因此從目前形勢看，11月的成交面積有望超過9-10月成交面積。

　　以北京為例，根據北京市住建委的網簽數據統計，2012年11月第三周(11.12—11.18)，新建商品住宅(包含保障房，下文同)網簽量為4473套，環比前一周上漲35.8%，比10月第三周上漲51.7%。受保障房大量成交因素，上周成為年內首個新建住宅成交量沖破4000套的單周。

　　鏈家地產市場研究部張絮認為，由於今年商品住宅市場回暖較為充分，年初至今，商品住宅價格漲價趨勢逐漸明顯，尤其是前期因為低價開盤而熱銷的項目，由於去化率高、蓄客充分，新開項目定價出現一定漲幅。不過，雖然價格出現上漲，但在當前樓市調控仍未放鬆的前提下，剛需仍主導市場，房企提價也較為謹慎，即便是調高價格，也仍然低於調控前的房價水平。另外，10月和11月供應大幅減少，而成交量減少幅度較小，促使新增供應和成交的差距拉大。不過由於此前市場的集中供應，短期內市場供需失衡的情況還不會出現。但若持續低供應的話，則有可能會加大未來房價上漲的預期。

　　二手房方面，11月第三周成交3013套，成交均價為24199元/平米。周成交量連續5周保持在3000套以上，其中工作日日均成交563套，與9月的市場水平接近。截至18日，11月成交7238套，環比上漲55.3%，同比上漲65.5%，成交量處於明顯的高位區間，如果考慮到月底的翹尾因素影響，11月的成交量有可能達到14000套。

　　在成交量高位運行的同時，價格的上漲壓力也逐漸加大，單周價格達到年內新高。有分析認為，由於限購政策的影響，再加上政府還有一定的政策操作空間，價格上漲的空間有限，年末價格走勢或會以穩中微漲為主。

　　標杆房企年內任務接近完成

　　連續多月高位運行的成交量，消散了地產大佬一年前制定2012年銷售計劃時臉上的愁雲。

　　據中原集團研究中心監測，10月，十大標杆房企總銷售面積約717萬平方米，環比增長28%，同比增長55%。1-10月，十大標杆房企總銷售面積5155萬平方米，同比增長23%。值得關注的是，10月標杆房企銷售創出歷史新高，比今年6月的高點微增1.27%。截至目前，標杆房企中半數完成銷售計劃，平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好於銷售計劃。其中，華潤、綠城、招商、中海均已超出年度銷售計劃。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，大部分開發商在上半年的以價換量后都完成了全年銷售業績，整體資金情況好轉，目前多調高售價，控制銷售速度。的確，在資金充裕的情況下，開發商失去了以價換量的動力，11月第三周新入市的一期東方玫瑰家園，平均擬售均價17154元/平方米，比今年4月底一期漲了5.5%，比去年11月份一期每平米上漲近1300元。

　　量價大起大落概率不高

　　綜合各項數據來看，無論是從全國還是30個城市的住宅銷量，同比均呈現明顯的回暖跡象，但由於存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規模和開工速度並未出現同比例的提升。張大偉分析表示，“這反映出開發商在目前的經濟和政策環境下，對未來市場走勢的判斷並未十分樂觀，仍保持了相對謹慎的態度。體現在各房企近期的經營策略上，在供應、定價方面總體傾向平穩。而由於調控政策的長期存在，需求釋放也將保持穩定，因此中期來看，房地產市場出現大起大落的概率不高。”

　　接下來，“政策將依然以重申為主，不會有更加碼的政策出台，年底的信貸額度可能趨緊，信貸政策將是影響年末市場走勢的關鍵政策。”張大偉向記者分析到，整體價格繼續微漲已經成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高，而且全年計劃的提前完成使得開發商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價格將依然維持平穩微漲的趨勢。

　　此外，整體房企不均衡的情況也需要注意。在房企融資動作不斷，包括金地借殼上市、龍湖配股融資、旭輝計劃上市等多種方式均有出現，房企融資再掀高潮，積極儲備資金拿地應對市場復蘇之時，中華企業、榮安地產、綠城等企業在賣地求生。

　　樓市以價換量已經結束，4季度出現降價的可能性基本不存在，從7-9月的三季度市場來看，已經是最近2年來成交最高的季度，在4季度將依然維持高位。但適逢大會，所以整體調控政策將依然以偏緊為主，所以市場價格將依然維持小幅上漲的趨勢。“在土地溢價已經上漲的情況下，開發商對利潤的要求可能更高。”張大偉說。（記者 李木子）

(來源:証券日報)