一線城市宅地供應計劃恐難完成--財經--人民網
人民網>>財經

一線城市宅地供應計劃恐難完成

2012年12月07日08:00    來源:中國証券報    手機看新聞
年末出現的“供地潮”可能會影響市場供應預期,但從絕對量上看,一線城市仍面臨持續的供應壓力。隻有盤活土地市場供應、平抑地價、加快保障房供地落實,才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力,促進市場平穩發展。

  年末出現的“供地潮”可能會影響市場供應預期,但從絕對量上看,一線城市仍面臨持續的供應壓力。各地公開數據顯示,截至11月末,不少熱點城市的住宅土地供應情況距離全年計劃尚遠。其中,北京商品住宅用地供應計劃完成尚不足五成。

  近年來,一線城市可供土地量減少,土地成本上升。這導致一線城市的土地有效供應量有所減少,將給其后續市場供需帶來壓力。業內人士認為,土地市場可能是明年調控的重點。盤活土地市場供應、平抑地價、加快保障房供地落實,才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力,促進市場平穩發展。

  部分城市供地計劃難完成

  臨近年末,各地面臨完成供地計劃的壓力,土地出讓加速。銷售轉好的開發商擁有補充庫存的意願和能力,年末土地市場明顯回暖,但今年商品住宅用地供應計劃仍面臨難以完成的窘境。

  隨著萬達、華潤分別於11月29日競得北京通州、密雲綜合地塊,年末北京土地市場成交高潮迭起。根據北京市土地整理儲備中心的數據,截至12月5日,今年北京通過“招拍挂”成交的住宅(含住宅性質)用地達31宗,出讓面積合計379公頃。但根據北京市國土局年初公布的供地計劃,今年商品住宅用地計劃供應850公頃,這也就意味著,目前北京全年商品住宅用地供應計劃僅完成44.6%。

  數據顯示,今年前11月,廣州、上海等地的商品住宅用地有效供應量均相對不足,距離年初制定的全年供地計劃相差甚遠。此外,多數熱點城市的供地計劃完成情況也較差。

  在年末土地交易升溫的情況下,土地供應計劃難以完成,這被認為是上半年土地交易過於冷淡所致。按照國土部公布的數據,今年上半年,全國31個省(區、市)和新疆建設兵團住房用地供應計劃已落實4.72萬公頃,計劃落實29.6%。其中,一線城市供地完成情況不佳,北京上半年的商品住宅用地落實率甚至不足全年計劃的一成。

  即便是年末出現供地潮,也不足以推動全年供地情況明顯好轉。鏈家地產市場部分析師張旭認為,四季度土地市場依舊延續下半年的熱度,但並沒有出現瘋狂的局面。一方面,隨著土地市場成為今年樓市調控的主戰場,各地在土地收入及供地節奏方面也陷入兩難境地。尤其是三季度后的政策敏感期,各地對土地市場較為謹慎。另一方面,開發商對於開發成本的控制更為嚴格,拿地規模及資金的控制也相對謹慎。

  按照慣例,每年年初各地都會公布全年的供地計劃。今年各地公布的計劃,不少城市供地規模均較去年有所減少。業內人士認為,若全年計劃完成不佳,今年土地市場就面臨一個供應低谷。由於商品住宅用地供應計劃多為有關部門制定和公布,並未經過縝密論証,在市場低迷情況下,部分城市難以完成計劃。

  區域土地市場明顯分化

  土地市場要形成有效供應,與市場的實際交易情況有關。近幾年,不少房企從一線城市轉戰二三線城市,不僅導致一線城市的土地交易趨冷,供地計劃完成情況不佳,還造成不同區域土地市場出現明顯差異。

  11月30日下午,具有央企背景的中冶置業以底價56.2億元拿下南京下關區“濱江江邊路以西2號地塊”,成為2012年以來全國范圍內的總價地王。這一成交價格與深圳此前拍出的“地王”相比,高出了一倍還多。即便與北京農展館北路的“准地王”底價相比,同樣高出了180%。在中冶置業拿下南京下關區“地王”之前,該企業已經在此區域取得兩宗土地。

  “隨著大型房地產企業銷售向好,資金壓力緩解,新一輪的‘圈地運動’正展開,二三線城市成為此輪‘圈地’的重點區域。”北京某上市房企負責人向中國証券報記者表示,盡管一線城市高企的土地成本容易催生“地王”,但二三線城市的土地市場爭奪更加激烈。據悉,近期重慶、成都、大連、南京等地的土地市場,均出現了多輪競價和高溢價情況,且在不少熱門土地的競爭中,均有大型房企的參與。

  業內人士認為,隨著一線城市房地產市場的逐步成熟,這些城市的可供土地量減少,土地成本上升。相比之下,二三線城市的房地產市場空間較大,土地成本相對較低。

  從各地的官方數據可以看出,近幾年來,二三線城市的供地計劃完成情況總體好過一線城市,部分二三線城市還出現過超額完成供地計劃的情況。

  事實上,從房地產企業的角度而言,一線城市市場的價值更多體現在戰略層面。上述房企負責人表示,房企對一線城市土地的爭奪還將繼續,但會有所降溫。長遠來看,二三線城市的土地市場有較大發展空間。

  一線城市庫存相對不足

  土地供應規模減少不利於一線城市的市場供需平衡,但一線城市市場規模龐大、去化速度較快,這使一線城市樓市庫存仍處於相對緊缺的狀態。

  據北京市住建委的數據,截至12月5日,北京可售新房住宅(期房+現房)為87510套,按照當前的新房銷售速度,僅可供7-8個月的消化。此外,廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、福州等熱點城市的住房庫存,也面臨著較短的消化周期。相比之下,天津、武漢、青島等城市的庫存,則有一年以上的消化周期。

  分析人士認為,在本輪庫存周期中,三線城市庫存呈現出明顯的上升趨勢,一二線城市的新建商品住宅庫存,則處在停滯、甚至是下降的趨勢中。這不僅反映出樓市調控政策最先通過一二線城市產生效應,也說明二三線城市的后續土地供應相對充足,能及時補充房屋銷售留下的空缺。

  根據中國指數研究院的統計,從2009年到今年上半年,武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米,遠高於其他城市,重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬平方米以上,土地供應規模突出。相比之下,北上廣深四個城市的住宅用地成交總和隻有1.1億平方米左右,僅相當於武漢一個城市的成交量。其中,北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下,廣州不到2200萬平方米,深圳則隻有650萬平方米左右。

  中國指數研究院認為,按照現有的住宅市場消化能力,這四個一線城市新增土地消化周期均不足三年半。武漢、天津、青島、沈陽等城市的消化周期在7-10年之間﹔大連、唐山和哈爾濱等地的土地庫存,則需要15年左右的時間來消化。

  今年以來部分城市土地成交減少,與房地產業的區域性戰略轉移不無關系。不少業內人士強調,應警惕這些城市未來可能出現的供需失衡傾向,以及隨之而來的房價上漲壓力。張旭認為,土地市場可能將是明年調控的重點,無論是在出讓方式或供應方面,都可能會受到一定的限制。隻有盤活土地市場供應、平抑地價、加快保障房供地落實,才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力,促進市場平穩發展。

(責任編輯:郝帥、劉陽)

相關專題



24小時排行 | 新聞頻道留言熱帖