三四線城市房地產庫存天量 降價或成最佳策略

　　中國經濟網編者按：部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨“消化不良”風險。業內人士認為，雖然三四線城市發展潛力較大，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大，開發商在三四線城市的布局趨於謹慎。

　　三四線城市房地產庫存天量 消化需六年以上

　　有媒體公布了一份報告稱，目前部分三四線城市的房地產庫存量是“天量”。據其所述，國內包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與商品房實際消化速度形成巨大差距。該報告以邯鄲為例，該市是河北省三線城市，其房價每平方米也就四五千元，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。按照人均居住面積31.6平方米計算，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納100萬人以上。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建筑面積，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。詳細

　　報告稱樓市風險前50名全是三四線城市

　　應警惕“鬼城”風險

　　鄂爾多斯從去年到現在一直處於寒冬中。據鄂爾多斯房地產開發商統計，今年在建工程中，約有75%處於停工或半停工狀態。其中，今年前4個月，全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%﹔銷售金額91.4億元，下降5.8%。

　　“鄂爾多斯樓市泡沫破裂是意料中的事。”專業人士分析，早在2010年媒體就稱鄂爾多斯為“鬼城”，即房子很多卻無人居住。而今年8月的鄂爾多斯，則隨處可見停工的爛尾樓和討債者。當地一位開發商稱，80%以上的建設項目都已停工，而這些房子的投資60%以上來自普通市民。“盡管鄂爾多斯是中國西部一個富有的特殊小城，但其樓市泡沫的破裂對於其他城市和中國樓市，則具有警示價值。”易居研究院企業研究中心總經理周建成表示，近年來三、四線城市房地產發展速度已脫離基本面，過於激進的土地出讓速度，積累成的庫存高壓將使這些地區的房地產競爭更加慘烈。基於消化庫存，激活市場的考慮，托市政策開始在這些城市首先發起。“相比於一線城市，感覺三、四線樓市泡沫的風險需要高度關注，並有可能成為房地產企業的絞肉機。”一位業內人士坦言。 詳細

　　開發商在三四線城市投資漸趨謹慎

　　持續兩年的房地產調控，給三四線樓市帶來了發展機遇。由於這些城市多數不在限購范圍內，一些小城市吸引了大量開發商進入，刺激了當地房地產市場繁榮。然而，快速擴張后引發的“消化不良”問題也在逐步顯現。

　　今年以來，不少房企提出了戰略轉型計劃。新華聯(000620)就提出“立足北京，有選擇地進入經濟發達地區的二線、三線城市”的戰略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產開發有限公司100%股權作價2.86億元轉讓，同時加大了在北京地區的投入。

　　與之相比，一家業務主要集中在二三線城市的上市房企相關人士則表示，公司目前還沒有計劃調整戰略布局。“有些城市的住宅供應量確實比較大，但短期內對公司的影響有限。公司已經加大了對銷售節奏的控制。”

　　無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應都是懸在開發商頭上的利刃。聯達地產機構董事長楊少鋒認為，三四線城市供應量加大，開發商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產生壓力。總體來看，開發商在三四線城市的投資應該更加謹慎。詳細

　　降價或成地產商最佳策略

　　在三四線城市供應過量的風險正在暴露或者即將暴露的情況下，地產商將怎樣應對？

　　中原地產高級研究經理劉淵表示，三四線城市此前少有降價，在這樣的背景下，降價能夠增加項目的吸引力，加速庫存去化。業內人士薛迥文說，除降價外，拋售股權也是可行的方法。

　　但也有開發商表示不會降價賣房。一位在山東臨沂同時負責兩家樓盤營銷的王真（化名）向記者表示，雖然當地存在供應過量的問題，但他們不會降價去庫存，因為三四線城市傳統的樓盤營銷手法還比較落后，開發商有機會將一線二線城市的營銷手法引入過來吸引消費者購買，他們在今年還進行了5%~8%的漲價。詳細

(來源:中國經濟網綜合)