北京樓市五環內漲五環外降 “二八”特征更加明顯

2012年北京新建商品住房全年成交均價為每平方米2.07萬元，比2011年下降7.6%，其中五環外下降2.1%，四到五環上漲0.6%，四環內上漲5.6%。另外，二手住房成交均價為每平方米1.87萬元，同比上漲5.1%。昨天，市房協發布了去年北京房地產市場的權威數據。

去年商品房

市場量增價穩

北京市房協根據北京市住建委網簽數據統計，2012年全年，北京市商品住房共簽約23萬套，同比增長36.9%，其中新建商品住房和二手住房分別為9.4萬套和13.6萬套，二手住房成交量相當於新房的1.4倍。

商品住房成交均價總體平穩。全年北京新建商品住房成交均價為每平方米2.07萬元，比2011年下降7.6%，其中五環外下降2.1%，四到五環上漲0.6%，四環內上漲5.6%。二手住房成交均價每平方米1.87萬元，同比上漲5.1%。

北京市房協秘書長陳志介紹說，用“量增價穩”四個字可以總結去年的樓市。對於數據顯示房價平穩，而購房者感覺房價明顯上漲，陳志表示，首先，此次公布的數據是全年的統計數據。其次，購房者的感覺還與之購買住房的類型和區域有關。五環外的新房成交均價下降了2.1%，五環外的樓盤佔了八成以上，因此房價總體來說還是平穩的。

“二八”特征

更加明顯

市房協統計，2012年，全年居民首次購房比重穩定在九成左右，第二次購房也都是改善型需求，由於嚴格的限購政策，不僅有效地將投機投資性購房擋在門外，而且很多改善性需求，是通過出售已有的住房獲得購房資格，如賣舊買新、賣舊買舊等方式，從而在改善住房條件的同時也釋放出了大量的存量房源。

具體到成交結構上，2012年住房市場呈兩個“二八開”：五環外成交量佔86.5%，成交均價為1.76萬元，同比下降2.1%﹔140平方米以下戶型成交量佔80.1%，成交均價為1.73萬元，同比下降3.2%。

“‘二八開’的結構表明，市場上供應的大部分房源是適合剛性需求的普通住房。這些房源主要分布在五環外的發展新城，區域住房供應充足並以普通住房為主，房價穩中有降，有效滿足了首次置業的自住需求。”陳志表示，2012年居民首次購房比重穩定在九成左右，第二次購房也都是改善型需求，“由於嚴格的限購政策，不僅有效地將投機投資性購房擋在門外，而且許多改善性需求是通過出售已有的住房獲得購房資格，在改善住房條件的同時也釋放出了大量的存量房源，促進了住房資源的合理流動和優化配置。”

以價換量

促使年底市場翹尾

從交易數據看，去年10月下旬以來，市場出現翹尾行情，購房人也真實的感受到有些位置好定價又相對合理的項目開始熱銷了，並且價格比年初有一定程度的上漲。為什麼嚴格調控的背景下市場出現了這樣的變化呢？

陳志分析，翹尾行情是建立在前期大幅降價或低價入市的基礎上。2012年初，市場觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創近十年來的低位水平，企業以價換量，許多項目的價格比調控前或周邊在售項目低30%以上。

2012年二季度以后，積壓的剛需開始釋放，同時隨著宏觀貨幣政策的適度寬鬆，進一步刺激成交放量，某些區域房價開始觸底回升，但實際上回漲空間仍然也是有限的。“另外，市場翹尾是多重利好因素集中體現。一是居民對未來收入增長的信心增強了，二是預計今年信貸政策會有所鬆動，三是認為城鎮化會進一步推動房地產業的發展，四是認為房地產調控政策基本穩定了，不會繼續再出新政了，這些因素綜合作用，使得改善性需求和剛性需求都加快了入市節奏。”

釋疑

為什麼市民感覺房價沒有降?

陳志表示，這是因為去年房價下降有結構性因素，五環外的房價確實下跌了，如五環外新建商品住房成交均價就下降了2.1%，而五環內的房價有小幅上漲。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，買房人在往更遠的新城走，所以成交均價比前一年的價格有所下降。

從交易數據看，去年10月下旬以來，市場出現“翹尾”行情，購房人也真實地感受到有些位置好定價又相對合理的項目開始熱銷了，並且價格比2012年年初有一定程度的上漲。

“‘翹尾’行情是建立在前期大幅降價或低價入市的基礎上。2012年初，市場觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創近十年來的低位水平，企業以價換量，許多項目的價格比調控前或周邊在售項目低30%以上。”陳志分析稱，市場“翹尾”是多重利好因素的集中體現，包括居民對未來收入增長信心的增強、對今年信貸政策會有所鬆動的預期、對房地產調控不會繼續再出新政的判斷等。這些因素綜合作用下，改善性需求和剛性需求加快了入市節奏。

陳志判斷，年末翹尾的上升行情，具有階段性，且幅度有限。隨著時間的推移，利好因素的影響力會逐步減弱。 D155 J201

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今年樓市穩字當頭

對於今年的房價走勢。陳志認為，去年年末翹尾的上升行情，具有階段性，“短期內影響較大，但隨著時間的推移，影響力也就逐步弱化了。因此翹尾行情不會延續到今年年初，形成新一輪的上漲。2013年，市場會以‘穩’字當頭。”

陳志介紹：“今年市場供應比較充足。根據我們對市場上在途項目的跟蹤監測，目前全市已實現開工尚未上市的商品住房項目大約1200萬平方米，因此預計能形成新增供應10萬至12萬套，要明顯高於2012年的8.9萬套，再加上二手住房的盤子在不斷擴大，也會一定程度增加二手房源的供應，因此商品住房的總體供應是沒有問題的。”

陳志還說，隨著開工建設的推進，將有越來越多的保障性住房達到配租配售條件，市住建委明確表示將在三年內解決全部輪候家庭。這將有效分流本市剛性自住需求。

目前，中央和北京對房地產調控的態度非常堅決和明確。北京市住建委也表示今年將保持房價的基本穩定。陳志最后說：“綜合這些因素，我們預判今年北京商品住房市場仍以穩字當頭。因此，我們呼吁社會各方認清調控形勢，企業切忌盲目跟風漲價，購房人也沒必要恐慌，要理性購房。”