樓市觀察：今年房價靠什麼上漲？

　　日前公布的國房指數顯示，2012年12月百城(新建)住宅平均價格於9個月來首次出現同比上漲，12月100個城市的住宅平均價格較上年同期上漲0.03%。不僅同比上漲，環比同樣出現上漲：12月份住宅平均價格較11月份上漲0.23%，為連續第7個月環比上漲。

　　在中央經濟工作會議定調2013年“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”之后，為何歲末房價走勢與樓市調控政策意圖背道而馳？如何理解中央經濟工作會議相關表述對今年房價走勢的影響？

　　市場心理變化，源自預期改變。種種跡象顯示，經過持續調控，一些觀望的購房者開始在歲末入市，一些地方甚至出現了所謂“恐慌性搶房”現象。為什麼猶豫了相當長時間的購房者，最終在年底放棄觀望而大舉入市？

　　表面上，中央經濟工作會議有關“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”的表述，只是對過去調控政策基調的重申，似無新意。不過這句出現在中央經濟工作會議部署今年經濟工作六項任務之首的表述，雖僅一句，但由於與穩健貨幣政策諸多重要內涵放在一起，且全文僅此一處，同時又是新一屆領導班子首次對房地產市場調控的正式表態，因此內涵豐富。

　　在很多人看來，新一屆領導集體執政后，為了推動今年經濟增長，樓市調控政策或將鬆動，甚至有人認為“地方政府不會犧牲GDP增長讓房價下跌”。不過，從中央經濟工作會議精神來看，中央對樓市調控的基調並未改變。市場從哪裡找到了支撐今年房價上漲的理由？

　　從今年穩健貨幣政策的內涵看，“適當擴大社會融資總規模，保持貸款適度增加”表明，今年貨幣供應量有可能與去年大致持平。市場預計，如果M2增速目標定在14%左右、GDP增速定在7.5%左右、物價漲幅目標定在3.5%左右，那麼按照經濟學公式“貨幣供應量等於GDP與CPI兩者之和”來測算，今年的貨幣供應量將比實體經濟實際需要的資金量高出3個百分點左右，全社會流動性依然充裕。

　　既然社會融資規模會“適當擴大”，貨幣環境相對寬鬆，那麼今年房企或將因為“不差錢”而不再採取“以價換量”的方式大規模推盤，房價下降的基礎似乎蕩然無存。

　　從中央經濟工作會議關於樓市調控的表述看，由於僅強調“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”，而沒有沿用此前被反復提及的“促進房價合理回歸”的說法，這被市場普遍解讀為中央有意識地沒有強調降低房價的必要性，市場由此反推房價將會上漲。

　　雖然流動性寬裕以及政策基調的微妙變化，可能會給房企的生存環境帶來積極變化，國房指數的最新統計數據也佐証了房地產市場正在從漫長的低迷態勢中復蘇、房企日趨改善的生存狀態。不過，並非政策的所有精神都支持今年房價繼續大漲。

　　仔細解讀中央經濟工作會議精神，人們發現，無論是會議公告強調的“潛在通脹和資產泡沫的壓力加大”，還是反復提及的“金融領域存在潛在風險”、“要高度重視財政金融領域存在的風險隱患，堅決守住不發生系統性和區域性金融風險的底線”，這些表述都清晰地告訴人們，中央對資產價格泡沫膨脹的擔心並未消除，對最易產生金融風險的房地產業的風險，仍未掉以輕心。這表明，如果今年房價上漲幅度超過政府容忍范圍，仍可能出台嚴厲的調控措施。而從日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上傳出的信息也顯示，今年會繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。住建部部長姜偉新在此次會議上特別強調，今年要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實施好住房發展和建設規劃，引導和穩定社會預期。由於中央政府依然擔心房價過高可能帶來的社會風險，因此，收緊針對開發商的信貸政策，提高首付要求，對除首次購房者之外的購房人群採取限制措施，所有這些都顯示出房價要想大漲並不容易。

　　城鎮化推進下新增的住宅需求決定了房價大跌不易，但樓市高庫存和調控政策基調不變的現狀也決定了樓市大漲也難。因此，保持今年樓市平穩運行，以便通過時間消化樓市泡沫，實現房地產市場軟著陸，或許是各方最能接受、也是最符合各方利益的運行狀態。徐紹峰

(來源:金融時報)