北京土地市場新年開門紅

　　日前，來自偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示，北京土地市場迎來開門紅。綜合來看，1月北京全市共計成交18宗土地，單月土地交易額達到205.7億元，實現了近11年以來北京土地市場最好的開局。

　　熱門地塊備受追捧

　　1月24日，包括朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊在內的3宗土地招標出讓。其中，孫河地塊出讓規劃面積為64777平方米，底價為12.35億，樓面底價達19065元，吸引了招商、保利、龍湖、首開、懋源等眾多開發商前來參與現場競價，最終由泰禾以18.5億元摘得，溢價率高達49.79%，折合樓面價28559元。而房山竇店地塊面積為91391平方米，底價為3.1億，最終被北京城建以4.6億獲得，溢價率高達48%，折合樓面價為5033元。

　　據悉，此次出讓的孫河和竇店兩塊地均受到了多家房企的熱捧，競價場面十分激烈，最終兩地塊均達到了競價上限，成交價格較之前有了明顯提高。對此，鏈家地產市場研究部張旭分析認為，一方面，此次出讓的兩宗土地為最近北京土地市場上少有的挂牌出讓地塊﹔另一方面，年底北京房地產市場熱度繼續延續，當前開發商對於年后的市場預期較高，拿地熱情也較去年有了明顯的提高。張旭認為，此次成交的兩宗土地均刷新了該區域土地價格新高。以目前的市場趨勢，年前土地市場恐難降溫。

　　對於孫河板塊的價值和前景，早在去年9月底即已競得孫河鄉北甸西村二類居住用地的龍湖地產表示十分看好。龍湖相關負責人對記者說，該板塊位於中央別墅區的核心位置，隸屬於朝陽區的集中低密度改善性宜居板塊，行政區位和物理距離均優於傳統后沙峪別墅區板塊，交通、自然環境、配套等方面的優勢使得孫河板塊具備了城市第一居所的屬性。

　　與此次泰禾的高價拿地相比，北京龍湖當初以14.7億元摘得孫河組團首塊宅地，溢價率僅8.7%，從某種意義上講，龍湖把握住了優先進駐的機會。據了解，龍湖將把該地塊打造為繼頤和原著后第二個真正意義上的“原著系”低密度產品，繼龍湖·灩瀾山后第二個中央別墅區標杆項目，進行別墅類產品研發及服務系統的全面升級，該項目預計在今年年中入市。

　　激烈競價與

　　流標流拍現象並存

　　就在此前的1月18日，玉淵潭鄉地塊被京投聯合體以46.5億元摘得，由此引發眾多分析家對未來該區域房價走勢的預測。根據該宗地塊招標文件規定，玉淵潭鄉地塊規模達到32.99萬平方米，其中包含不少於2萬平方米的公租房，7.57萬平方米的居住用地，17.42萬平方米的商業綜合面積。此外，北京市海澱區玉淵潭農工商總公司以5150元/平方米的價格回購5萬平方米地上建筑面積，性質為辦公樓。由此算來，該宗地經營性用地面積為20萬平方米。

　　在21世紀不動產分析師張磊看來，玉淵潭鄉地塊堪稱區域內的絕版地塊，周邊環境得天獨厚，區域內二手房單價已突破4萬元，加之北京西部長期受困於土地資源稀缺，因此引來眾多房企爭搶是在意料之中的。可以預計，在未來該區域內不會有其他大項目入市的情況下，該項目售價超過6萬元/平方米的可能性極大。倘若現有商品房市場量價齊升的趨勢得以延續，那麼玉淵潭鄉地塊住宅部分的價格還可能更高。根據萬柳地塊的后期效應可以預測，玉淵潭鄉地塊將會對西三環至西四環區域內的房價產生帶動作用。

　　在土地交易額創歷年同期新高、部分地塊激烈競價的同時，1月北京也有部分土地未能正常交易。偉業我愛我家市場研究院統計監測數據顯示，1月有6宗地未按照原出讓公告時間交易。其中，北京國土局暫停通州核心區三地塊、朝陽區豆各庄鄉地塊的出讓，北京經濟技術開發區河西區兩宗挂牌用地至今無人問津。由於春節將至，若短期內再無報價，該地塊可能遭遇流拍。

　　針對這一現象，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受採訪時表示，倘若土地配建公租房數量太多，有可能影響到開發商的拿地積極性。北京經濟技術開發區河西區兩地塊均需配建4萬平方米以上公租房，這恐怕是其無人問津的主要原因。與此同時，關注度過高的土地也可能招致政府的強制干預，朝陽區豆各庄鄉再次暫停出讓便是一例。胡景暉認為，未來為了維持保障房供地量，配建公租房還將繼續，而政府對熱門地塊的干預也將繼續。因此，至少在今年上半年，北京土地市場還將延續1月份這種激烈競價與流標流拍並存的局面。

　　根據北京市整理儲備中心土地公示信息顯示， 1月共計會有24宗經營性土地發生交易，其中以招標方式出讓的達到16宗，佔比高達66.7%，為招拍挂制度以來罕見的高值。國土資源部曾多次表態，既要避免土地流標影響未來供應，又要避免“地王”或“過度溢價”再現，擾亂市場預期。招標出讓正是抑制地王出現的好方法。從政策調控的角度來看，招標出讓貴在能夠穩定市場預期。

　　統計顯示，2012年全年經營性用地372公頃，僅完成北京市年度計劃1200公頃的31.0%，這在一定程度上加重了市場對未來市場供應緊張以及房價上漲的預期。有資深業內人士分析認為，房價漲跌關鍵取決於樓市的供求關系，而土地供應量作為樓市潛在供應量指標，將直接影響未來半年或一年樓市的市場供應量。因此，倘若要“穩定預期”，除了要干預土地價格之外，更要切實保障土地市場的有效供應量。鑒於此，預計年初政府推地量或將延續1月初的態勢，第一季度可能還將推出本年度土地出讓計劃，以供開發商有的放矢，避免盲目哄搶。

　　事實上，房山區目前已經開始加快了今年大規模推地的步伐。記者日前從北京市土地整理儲備中心了解到，房山區年后將有9宗新增地塊集中入市，總建筑面積高達122.67萬平方米，其中以住宅供地為主，為開發商拿地提供了更多的選擇。(記者 接貴雲 束杰)