北上廣深釋放嚴厲信號 一線城市樓市調控料加碼

　　樓市調控不放鬆

　　調控加碼預期最強烈的是北京。北京市副市長陳剛在兩會期間表示，不要被開發商“忽悠”了，對於房地產調控，政府還有手段。他警告說，政府還有加大“工作力度的空間”。對於房價上漲過快的項目，租金上漲過快的區域，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。

　　北京市住建委委員、新聞發言人秦海翔表示，今年北京將繼續堅持房地產調控政策不放鬆，嚴格執行住房限購政策。加大保障房建設力度，增加普通商品住房的供應，穩定市場預期。他還表示，今年北京房地產調控的目標是希望能夠保持房屋交易量穩定、交易價格穩定。據悉，這也是北京首次公布今年的樓市調控目標。

　　上海市委書記韓正在上海兩會期間表示，必須嚴格落實房地產調控各項政策措施，防止房價反彈。他強調，住房問題涉及千家萬戶的切身利益，“三個為主”的方針必須長期堅持﹔嚴格落實房地產調控各項政策措施，防止房價反彈，必須長期堅持﹔舊區改造群眾翹首盼望，必須持續推進﹔要更加關注青年人對住房的需求，想方設法回應他們的期盼。韓正所指的“三個為主”，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主。

　　廣州市市長陳建華也表示，今年將繼續堅決貫徹落實中央房地產市場調控政策不動搖，保持現行房地產市場調控政策的延續性，保持市場的平穩健康發展。

　　深圳市常務副市長呂銳鋒則針對閑置土地作出表態。他表示，政府將依據新出台的配套政策，進一步簡政放權，加快推進閑置用地清理和處置力度，該處罰的處罰，限期開發，該收回的堅決收回，保障每一宗土地發揮最大效益。

　　與此同時，深圳市還在兩會期間出台《深圳市2013年國民經濟和社會發展計劃(草案)》提出，將嚴格執行國家房地產調控政策，堅決遏制投機、投資性需求，落實差別化金融、稅收政策，支持居民首次購房需求。

　　地方政府部門在兩會期間的表態往往可奠定全年的政策基調，因此其措辭頗受關注。據悉，京滬深在針對樓市調控政策基調的表態中，均使用了“嚴格”字眼，廣州雖未作出上述表態，但強調“堅決”。似乎意味著今年一線城市的樓市政策基調將維持從緊。

　　與其他城市兩會傳遞出的信號相比，一線城市政府部門的表態相對嚴厲。除定調調控外，深圳還針對土地管理及改革作出部署，北京、上海則對保障房建設進行安排。鏈家地產市場研究部分析師張旭表示，這與目前一線城市的市場反彈壓力大不無關系。

　　供需失衡房價漲

　　目前，市場加速反彈的局面已經確立。來自國家統計局的數據顯示，2012年12月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.34%，自去年6月以來，已連續7個月保持上漲。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首，福州、深圳、北京的漲幅均達到或超過1%，位居2-4名。一線城市成為此輪房價上漲勢頭中的領漲者。

　　進入2013年以來，房價上漲勢頭仍在持續。21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，上周上海市新建商品住宅成交均價約為2.55萬元/平方米，環比提升8.1%，該價格亦創近30周新高。

　　鏈家地產的統計也顯示，2013年1月前28天，北京二手住宅的成交均價為24962元/平方米，環比上漲1.52%，已連續三個月保持上漲。同期，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍。在廣州和深圳，“量價齊升”也已成為市場的主旋律。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向中國証券報記者表示，今年以來出現的市場回升局面，主要是去年年底整體市場走勢的延續，這一反彈態勢從去年下半年就已確立，由成交量的回升帶動價格上漲。

　　此外，近期不少地方出現的過戶難以及二手房“跳價”等現象，反映出市場需求旺盛。多數業內人士認為，因市場預期不明引起的“恐慌性需求”入市，也是推動本輪量價齊升的重要因素。

　　與現時的市場上行走勢相比，一線城市長期供需失衡的局面顯得更為嚴峻。據德佑地產市場研究部的數據顯示，2006年至今的7年中，上海市商品住宅成交面積達到8910萬平方米，而同期的土地出讓建筑面積僅相當於其一半，由此造成的住房供應缺口超過4000萬平方米。

　　德佑地產研究主任陸騎麟表示，僅靠近幾年土地出讓量，根本無法支撐起樓市成交，近年來的上海樓市一直在吃早期土地供應的“老本”。

　　這種情況並非個案。近幾年來，一線城市土地供應情況不夠理想，北京已連續兩年未能完成土地供應計劃，廣州、深圳的土地供應總量也相對不足。

　　供需失衡的態勢是開發商看好一線城市樓市，房價上漲的重要因素。業內人士認為，及時增加供應已迫在眉睫。

　　政策加碼預期增強

　　基於上述態勢，今年一線城市恐將面臨較為嚴厲的政策環境。國泰君安的報告就認為，預計今年政策總體偏平穩，區域分化加大，全國一刀切可能性較低，部分漲價壓力大的城市可能出台點對點措施。

　　中國証券報記者此前獲悉，為穩定一線城市土地市場的預期，平抑地價，監管層要求一線城市今年要加大土地供應力度。同時鼓勵採取設定最高價等方式，避免出現高價地。

　　在北京、深圳政府部門兩會期間的表態中，“增加供應”的思路同樣明顯。廣東省國土資源廳數據顯示，目前深圳有閑置土地152宗，佔地超過421公頃，居廣東省之首。深圳市常務副市長呂銳鋒表示，對於本來土地資源就高度緊缺的深圳而言，土地的閑置無疑是一種極大的浪費。

　　業內人士認為，增加土地供應、促進已供土地開發將成為一線城市的重要政策思路。受此影響，房地產開發和銷售環節的管控措施可能進一步強化。

　　相比之下，對需求端的調控更為受人關注。針對北京市住建委兩會期間的表態，張旭認為，今年的住房限購政策門檻和執行力度不會改變，可能新增對價格上漲過快的局部地區實施差異化稅收政策。

　　楊紅旭認為，當前的房地產稅收政策還有不小的調整空間。其中，在二手房交易個人所得稅的征收中，稅額分為差價的20%和總價的1%(非普通住宅2%)兩種，但具體的征收細節掌握在地方政府手中，可通過相關的政策予以強化。

　　同時，當前住房交易的土地增值稅僅向單位征收，並未面向個人征收。若要達到控制交易的目的，可針對特定房屋，開征個人住房交易的土地增值稅。此外，營業稅、契稅等稅種同樣也有調整的空間。

　　信貸政策的調整余地同樣存在。多數業內人士建議，為遏制投機投資需求，購買第三套房商業貸款停貸政策需繼續執行。對於被認定為非自住需求的二套房交易，首付比例和貸款利率等均有上調的空間。對於近期市場盛傳的一線城市二套房停貸政策，業界認為不排除出台的可能。

　　在稅收政策上，北京市住建委明確提出，為避免“陰陽合同”的出現，二手房最低計稅價格需要根據市場情況等因素及時動態調整。

　　業內人士認為，若信貸、稅收等政策繼續從緊，今年一線城市樓市將面臨空前嚴厲的政策環境。但即便如此，多數業內人士仍判斷，由於市場運行的慣性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一線城市樓市仍將延續上行走勢，房屋成交量和成交價格都將保持溫和上漲。若政策執行情況不佳，不排除個別區域市場出現暴漲的可能。

　　歲末年初，北京等一線城市房地產市場量價齊升，推漲房價預期。與此同時，地方兩會相繼召開，一些地方政府試圖通過表態穩定市場預期。其中，京滬深三地在針對樓市調控政策基調的表態中，均使用了“嚴格”字眼，廣州則強調“堅決”。

　　業內人士認為，2013年一線城市的樓市調控政策可能在去年基礎上有所加碼。其中，除加大土地供應以緩解供需壓力外，在堅持限購政策的同時，稅費和信貸政策可能針對不同區域、不同購房人群體現“差別化”。今年一線城市樓市或迎來更加嚴厲的政策環境，但由於市場運行的慣性作用和供求不平衡的因素存在，上半年房地產市場仍可能出現溫和上行走勢。

(來源:中國証券報)