調控促使“樓市生態”變化

　　一石激起千層浪，以往調控“越調越高”的樓市，此次反應不再那麼淡定。強力抑制“炒房”的調控細則出爐，對市場產生震懾作用。在多項調控措施的合力作用下，預計未來的“樓市生態”將發生比以往深刻得多的變化。

　　“窗口期”現快速成交

　　趁實施辦法“還在天上飛”，二手房市場顯露短暫的“窗口期”機會，出現快速成交、集中過戶的現象。不過，業內人士預想，隨著“窗口期”關閉，二手房市場可能陷入一段時間的冷清。

　　急著挂牌、找下家的二手房房源明顯增加。不少客戶急著搶搭“末班車”，搶在細則“落地”前辦妥交易。上海中原地產300家門店近幾天很忙。據共康分行經理王來香介紹，3月3日該店就成交了4單。其中一例頗具代表性：共和新苑的房子，107平方米，235萬元。是一位外地客戶首次在上海買房，擔心新政實施后多繳很多稅，當天看房，當天就簽合同了。王來香介紹說，房子不滿5年，本來就要交十幾萬元稅，加起來房價約250萬元。如果等新政實施后再成交，要增加20%個稅，買家覺得承受不了，趕緊決定買。

　　客戶流向新房市場

　　漢宇對旗下門店抽樣調查后發現，稅費面臨上調，客戶流向新房市場佔比約達四五成。二手房交易成本提升后是否會再轉嫁給下家，引起購房者普遍擔憂，剛需型客戶對此尤為敏感。漢宇地產川周分行周經理介紹說，在陸家嘴工作的小何夫婦，近期想買總價130萬元左右兩房，原本已看中海尚康庭小區，但房東明確表示不承擔日后增加的稅費，因此小何一家放棄買二手房，快速選定東方冠郡一套99平方米兩房，雖然總價超預算近10萬元，但“無加稅之憂”。

　　大家均很關注今后房價是漲是跌。上海中原楊浦區區域總監王斌華表示，根據他多年的經驗，每次調控出來，市場會稍微冷一冷，量可能會下來，但價格不一定會降很多。還有一個重要因素，就是二手房價格的升降，很大程度上會參考一手房。如一手房不跌，二手房也跌不到哪裡去。隨著時間推移，剛需還是會出手。

　　漢宇地產認為，按照新的個稅征稅辦法，在二手房市場，如房東仍堅持將成本轉嫁給下家，將大幅提升購房者的置業成本，間接推高二手房價格，可能導致同一區域內二手房與新房價格倒挂，二手房買賣雙方的博弈將加劇。一些有強烈購房意願的置業者，則更多將目光投向新房市場，佔比約為四成。

　　上海市中心二手房仍堅挺

　　相比之下，市中心區域二手房的置業需求流失較少。如中山公園板塊，據漢宇中山公園分行郎經理介紹，調控帶來了不確定性，迫使有意向買家更傾向於觀望，但賣家心態仍堅挺。

　　漢宇地產市場研究部分析師張頎認為，短時間內，個稅新政難被市場消化，大部分房東仍希望將稅費成本轉嫁給購房者，逼迫部分置業需求轉向新房市場。從新政意圖來看，是希望起到穩定市場預期、抑制投資性需求、控制房價過快上漲的作用。雖然顯性的矛頭指向二手房，但最終目的在於抑制不合理的購房需求，因此對新房市場也將產生實質性影響。