樓市調控上演博弈大戲 地產商最抗壓購房者最受傷【2】

　　銀行：共同籌碼“輸不起”

　　房地產業仍然是各家銀行放貸的重要項目。有機構測試認為，如果房價下跌50%，房地產開發貸款違約率上升至5%，同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

　　不過，此輪房地產調控以來，銀行開發貸在開發商資金來源佔比在波動性下降。國家統計局數據顯示，開發商資金來源中，國內貸款佔比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。

　　據了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業銀行對房地產開發貸款普遍採取“定向寬鬆”的措施。這將在一定程度上進一步有利於增加普通商品住宅的供給、保証部分優質在建項目的進度。不過，在房地產貸款投放的增量上依然有所控制，並且繼續強化名單制管理。

　　“我們對原有的房企貸款客戶投放貸款時，會考量其資金狀況，盡量保証其續建項目，防止爛尾工程，給銀行帶來不良風險。另外，對於優質的房地產商，銀行會作為大客戶繼續放貸。”一位股份制銀行人士對《經濟參考報》記者表示，“在利率方面，銀行根據企業實際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”

　　也有銀行業人士透露，目前銀行給予房地產開發商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權上收至總行。一位國有大行公司業務部經理坦言，“實際上，銀行貸與不貸都是基於對行業和某企業資金風險權衡的商業行為，畢竟房地產行業銀行貸款投放的比重依然較大，短期內這種局面不會改變。因此，對於資金鏈出現問題的房企，銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優質房企依然會作為大客戶進行放貸。”

　　從16家上市銀行最新的財報數據可以發現，房地產開發貸款佔銀行全部信貸資產的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款，房地產部門的直接貸款佔全部信貸資產的近三成(2012年二季度末為31.5%)。

　　2012年上半年房地產業貸款余額共29.6萬億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地產業貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產業貸款余額較2011年底有所下降。

　　具體而言，在四大行中，除了中行房地產開發貸較上年末有所增長外，其余三大行均呈現負增長。工行房地產相關貸款余額4991億元，較上年末下降130億元﹔農行房地產開發類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元﹔建行房地產開發貸余額4177 .66億元，較上年末也減少了13 .94億元。中小股份制商業銀行中，浦發銀行上半年房地產行業貸款較上年末減少了77.26億元。

　　從不良率來看，房地產開發貸款的不良率平均水平在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區房地產不良貸款余額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個百分點，低於全行業平均不良貸款水平。

　　專家解析：倪鵬飛指出，由於銀行本身信貸考核機制與性質，造成銀行投資方向的固定，房地產企業利潤相對較高、風險較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產市場的開發和消費貸款。