樓市調控上演博弈大戲 地產商最抗壓購房者最受傷【3】

　　開發商：最能抗壓“玩得起”

　　“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅，這不是耍著開發商玩嗎？”一位開發商在“國五條”細則出台后說。不過，有觀點認為，開發商被認為是房地產市場的最大獲益者，是房地產調控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

　　數據顯示，自2003年到2012年十年間，中國房地產市場銷售規模額從7956億元擴大至6 .4萬億元，累計增長7.1倍。其中百強企業銷售額均值由2003年的11 .3億元增長至2012年的近200億元，增長了近16倍。

　　此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示，去年萬科實現營業收入1031 .2億元，同比增長43 .7 %，實現淨利潤125 .5億元，同比增長30.4%。而其它幾家大型房企的業績表現不俗。

　　業內人士指出，開發商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調控中均能置身於外，一方面是因為國家的“十年九調”使開發商對宏觀政策有一定的把握﹔另一方面，由於投資成本較低，在資金出現問題時，開發商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。

　　專家解析：倪鵬飛表示，由於房地產的高利潤誘惑，造成了現在“全企業炒房”，這也就造成了地價越拍越高，開發商同時採取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求，使購房者成了為所有成本買單的下家。

　　購房者：弱勢群體“傷不起”

　　購房者是整個房地產市場環節中最弱勢的一環。一方面，要解決自己的安身之處﹔另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因為，在中國投資渠道缺少的背景下，房地產投資成為最合適的選擇。

　　有分析說，在國外，一方面是投資股市擁有較穩定的收益，另一方面，他們即使投資房地產業，不像我們這樣直接擁有一套產權，而是直接以小額投資房地產基金，通過基金收益獲得回報。而我國由於股市收益波動性較大，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。

　　專家解析：住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出，在城鎮化背景下，不斷增加的進城人數再加上本城市的改善性需求，購房需求不斷增長。與此同時，由於進入房地產市場有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導致弱勢人群在購房中的話語權更是少之又少。

　　“房價上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，從中央考量來看，一方面要抑制房地產價格過快上漲，另一方面又必須考慮經濟增長的重要底線。這就導致中央層面在調控措施方面不是很得力。

　　聶梅生也認為，現階段我國調控政策左右為難的根本原因是中國經濟仍很脆弱，在外部經濟較差的背景下，隻能拉動內需。而房地產業的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業。“所以，中央必須權衡多方因素，把握局部與全局的關系。”

　　十年調控路：過於著重抑制需求

　　業界總結十年調控的一個共性是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。

　　2003年開啟了十年樓市調控序幕。國務院常務會議指出，“促進房地產市場持續健康發展，有利於擴大內需。”從促進需求出發，明確房地產業為國民經濟支柱產業。

　　2005年，房地產市場開始出現投資規模過大、商品房價格上漲過快、商品房結構不合理、房地產市場秩序比較混亂等一些問題和苗頭。隨后，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，開始醞釀針對需求和價格等一系列限制性措施。

　　直到2008年，全球性的金融危機爆發，樓市成為支持經濟穩定增長的一劑強心針。當年的國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”

　　隨后出台了降低首付款比例、貸款利率七折優惠等一系樓市扶持性政策。接著，國內的房地產市場迅速升溫，出現超預期的井噴式增長。

　　2009年，樓市全面復蘇，成交價量陡升。“房價過高、上漲過快”一時成為社會關注和討論的焦點。針對此情況，2009年底國務院常務會議出台了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房等政策。同時密集出台信貸、稅收、土地等一系列宏觀調控政策，加強房地產市場的調控力度，樓市調控政策的傾向也由支持轉為限制。

　　延續2009年底的調控傾向，2010年全面加碼的調控政策相繼出台，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購令”、“限外令”等調控措施如疾風驟雨席卷中國樓市，當年也被業內視為“史上最嚴”之樓市調控年。全國36個城市在當年率先納入限購范圍。

　　2011年，國務院再次要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基准利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點開始對個人住房征收房產稅。當年樓市進入深度調整，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。

　　一系列嚴厲的限制性政策一直延續到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開始回暖，以北京為代表的一二線城市房地產市場出現價量齊漲的勢頭。雖然2012年並無重量級新政出台，但中央各部門多次強調堅持既有的包括限購、差別化信貸等調控政策不放鬆。

　　政策疲倦加之城鎮化加速發展的客觀推動，2013年春節前后，一線城市在內的重點性城市再次感受到房價上漲的壓力。在此背景下，“國五條”應運而生。國五條新政涵蓋從限購、房產稅、保障房到增加供給等多方面內容，開始著眼於從供給和需求雙方面調節房地產市場。