樓市調控上演博弈大戲 地產商最抗壓購房者最受傷【4】

　　“國五條”后的各方博弈

　　距最嚴樓市調控“限購令”出台已有2年時間，雖然此間樓市經歷了下調、回暖，但近月來的飛漲又迫使“國五條”於近日出台。

　　在國五條實施細則裡，飽受爭議的是明確“二手房交易所得將計征20%個稅”的措施。而市場對其最直接的反應就是北京、上海、廣州、南京、武漢等地陸續出現“突擊搶房”現象。受“搶搭政策末班車”效應，二手房市場也迎來一個短暫的交易高峰。

　　二手房V S新房

　　在各地二手房簽約量暴增的同時，新房市場也創下高峰。在3月4日至3月10日一周內，全國九成以上城市一手住宅市場月周均成交面積同比上漲。據上海市住房管理部門統計，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環比此前一周上漲20.7%，上海市商品住宅成交面積突破30萬平方米大關，創造了最近36周的最高成交紀錄。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，新政的威懾作用已經逐漸顯現，在新建住宅市場，全國未普遍出現二手房需求轉移到新建住宅市場的現象。

　　至於購房需求轉向新房市場從而引發新房上漲一說，偉業我愛我家胡景暉表示，新房項目大都位於遠郊，在交通、商業、教育、醫療等配套設施方面，無法與城市中心區的二手房社區相比。因此，稅費的增加未必能夠讓消費者放棄城市中心區的成熟社區而轉向遠區郊縣。

　　此外，在政策調控下，未來新房市場的供應量將大幅增加，消費者選購新房時將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房價格的大幅上漲。

　　二手房買主VS二手房賣主

　　事實上，在“國五條”出台之前，二手房市場出現了大量房東坐地起價和取消挂牌惜售的情況。1月中旬，記者在調查中了解到，房東惜售心態明顯，有的挂牌兩三天就取消售賣，有的直接加價5萬元至10萬元。21世紀不動產苗圃路店的置業顧問告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源佔總挂牌房源數的比例在10%至15%，而漲價房源的漲幅在5%至10%。”

　　而在“國五條”細則出台后，二手市場又變得熱鬧起來。因怕新政實施要交20%個稅，搶先賣房過戶。二手房市場已經簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網簽過戶，引發了近期網簽量的暴漲。

　　與此同時，“‘國五條’出來之前，有很多業主對於價格態度強硬，甚至看買方有意購買便惜售加價。”21世紀不動產業務員對記者表示，現在業主態度有所轉變，甚至心理價位也有所鬆動。他表示，現階段業主和客戶都希望盡快完成交易，尤其是有短期置業計劃的剛需客戶，以免夜長夢多。

　　房企VS房企

　　值得注意的是，除上述博弈之外，房企之間也有競爭。

　　“這次調控有點突然。”一位房地產商告訴記者，在“國五條”出來時他認為此次調控應該是再次重申之前的調控措施，但沒想到的是在這麼短的時間內細則出台，而且力度加大。

　　他表示，雖然這次調控的主要對象是二手房，但由於整個市場預期受到影響，新建住房也不會避免。“估計房市將再次回到兩年前的狀態，在各地執行細則下發之前突擊買房，之后需求遭受冷凍，市場逐漸走淡。”

　　“對於房企來說，又將是一年經受考驗的時期。”上述人士說。

　　業內人士表示，在房地產市場低谷間，房企又將進行新一輪洗牌，房企集中度也將隨之提高。

　　隨著“國五條”出台，“調控從嚴從緊”仍將是2013年房地產市場繼續貫徹的整體基調，各方之間的博弈也將繼續。中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，“國五條”及后期地方上調控細則的陸續公布，此前“一路高漲”的房地產市場將有所降溫。