大中城市房價全面大幅上漲 調控效果待政策持續發酵【2】

“在一線城市明顯出現了購房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量價均明顯上漲。”在分析原因時，張大偉表示，目前一線城市房地產信貸政策相對寬鬆﹔同時，土地供應的稀缺和部分土地的溢價上漲提高了在售項目的價格上漲預期﹔再加上限購政策執行近２年后，積壓的需求加速釋放，特別是在“國五條”出台之前，許多購房者對房價的預期轉向，出現了恐慌性入市的情況。

主要城市房地產成交長期保持高位，房價持續攀升長期保持高位，這些使得房企融資、拿地的熱情不斷高漲。“房企目前處於積極的擴張期，拿地頻次明顯加快，在土地市場多有舉措。在土地溢價已經上漲的情況下，開發商對利潤的要求可能更高，樓市以價換量已經結束。”張大偉說。

政策扭轉預期

２月份的房價引人關注，２月份的調控更加會對市場產生重要影響。在２月２０日，國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作之后，３月初，包括二手房轉讓所得稅等政策細則再度出手，一連串的調控措施引發了市場的震動，也開始扭轉市場預期。

“國五條”提出的限購范圍擴大、執行從緊﹔二手房轉讓征收２０％所得稅﹔部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內抑制房地產市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制。張大偉認為，房企開發和拿地的熱情也將減弱，雖然短期內不會有大幅的價格下調，但部分標杆房企或將率先採用以價換量的措施以提升市場份額。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，最近出台的房地產調控細則措辭嚴厲、新意頗多，超出了絕大部分人的預期，所以其對今年市場影響，也會超出很多人的預期。

“整體而言，市場肯定會降溫，每輪重大新政出台后，皆如此。最先受到影響的是住宅成交量，由於地方出細則還有一個過程，３月交易量基本不受影響，但從４月份開始，成交量會受到一定程度的抑制，估計會持續到三季度。”楊紅旭表示，價格變化滯后於成交量，二季度房價仍會小漲，但漲幅會有所回落，而下半年個別月份可能就會出現環比下跌。另外，由於限購升級、房貸緊縮等政策，主要針對房價上漲過快的城市，預計今年一、二線城市降溫幅度，將會超過三、四線城市。