專家稱北京“國五條”細則不細 與長期需求相悖

人民網北京3月30日電（記者 章斐然）今天，北京地方版“國五條”實施細則正式出台。規定自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房﹔嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個稅﹔進一步提高二套房貸首付款比例，新舊政策以存量房買賣合同網簽時間為准。有觀點認為該細則新意不足，且細則不細，如果止步於此，則實施效果或將不理想。另有觀點認為該細則雖然體現“國五條”精神，但“國五條”與長期住房需求不符。

北京某房地產投資顧問有限公司研究員李國茂認為，北京“國五條”細則新意不多，更像是基於已有政策基礎上的微調，嚴密程度也沒有超出市場想象。他表示，除單身人士限購、20%個稅外，其余涉及限價、首付比例等細則並沒有具體數值可供實際操作。“如果細則僅止步於此，則給市場留了太多操作空間。”他說。

他以限價條款舉例說，“作為一個細則應該將限價的幅度、區域、時間、范圍都說清楚。而不是作為一個原則性的條款，當做一個政策來發布。”他表示，細則如果止步於此，則實施效果或不理想。

對於在實操中，20%個稅往往變相轉嫁給買房人的問題，李國茂認為北京“國五條”細則未善盡其事。他表示，該細則對於將來的炒房行為更有遏制效果，而對於已持有多套房產並通過出售這些房產獲利的人群遏制效果有限。

北京大學經濟學院教授，北京大學中國產權課題組組長曹和平博士則認為部分人群將買賣成本轉嫁的現象不能証明該政策無效。他說，政策不是遏制具體行為的，個稅的轉嫁行為會降低該政策遏制炒房的有效性，但不能剔除該政策遏制炒房行為的功能。他說:“即使50%的人有規避行為，另外50%還是能說明政策有效。”

但對於“國五條”以及北京“國五條”細則在穩定房價方面的效果，曹和平持保留意見。他認為，“國五條”與老百姓的長期需求並不一致，需要更為“睿智”的配套政策才能真正長期有效地穩定房地產市場。

曹和平強調說，“國五條”和北京細則只是短期宏觀管理的調控工具，對居民的住宅需求（這一基於長期收入預期下的需求）有不合理的一面。他說，“這不是消滅了需求，而是遏制了需求。一旦放開來，這些需求就會再次推高房價。”

曹和平解釋說，“國五條”事實上是提高了房地產市場上住宅消費者和生產者的門檻，通過減少市場參與者短期內穩定房價。“買房人和賣房人的門檻提高了，建筑商購地和融資的門檻提高了。換句話說，房屋的供給量和需求量都減小了。市場總量的下降后，市場價格與原來的趨勢價格相比，有一定的穩定力量在裡面。”

“但是，這是把人們的需求關在門外了，這為后一輪房價的漲價埋下了種子。”曹和平說。

曹和平認為，相比“國五條”這樣的行政拉閘行為，不動產登記制度是與市場更為接近，更“睿智”的政策。他認為，通過信息透明化，不動產登記制度有效地擠出市場無效需求。

但他表示，實現房地產調控更需要跨市場的全范圍改革，而這一改革目前還沒有真正開始。曹和平表示，房地產生產要素包涵土地、大宗商品、勞動、金融資本等。要素市場不改革，僅對市場價格進行調控難以觸及根本。

“跨市場的全范圍改革才能為房地產市場的理性、均衡打下更堅實的基礎。”他說。