專家稱樓市調控不能一刀切 打壓價格非長效機制

　　2013年5月17日，中國行政體制改革研究會副會長汪玉凱應中新網房產頻道邀請作客《新聞大家談》，談行政手段如何助力樓市調控。記者 李美多 攝

　　以限購、限貸為標志的新一輪調控始於2011年年初，由於限購政策帶有強烈的行政干預色彩，也被市場稱為“史上最嚴厲”的樓市調控政策。但是隨著調控的不斷深入，有觀點指出，運用政府的行政力量來對市場實施干預，隻能收到短期效果，而具有濃重行政色彩的調控手段不僅影響了市場的正常交易，也破壞了市場本身的供需平衡機制。

　　那麼，行政手段對於樓市調控到底有何利弊，在未來的調控中又該作何取舍？中國行政體制改革研究會副會長、國家行政學院教授汪玉凱17日應中新網房產頻道邀請作客視頻訪談時表示，政府和市場在對房地產行業的發展中職責是不一樣的，政府不應該直接打壓房價，而應保障國家的廉租房、公租房建設，保障低收入群體居者有其屋，這才是政府的重要責任。

　　行政手段調控樓市立竿見影？ 專家觀點：隻能產生短期效應

　　2011年，限購、限貸政策一經出台，不僅樓市成交量應聲而落，房價也呈現出下降趨勢。這是否意味著行政手段介入樓市調控雖然備受爭議，但確實是行之有效的？對此汪玉凱表示，政府採取比較嚴厲的行政手段打壓房價是不得已的辦法，但很難產生持久的效應。他說，隨著城鎮化的推進，未來房地產發展的大趨勢不可動搖，不會因為行政手段調控房價就停止上漲。

　　他說，中央在2009年以后採取了一系列的舉措加大樓市調控力度，但是現在來看這些靠行政手段調控的成效並不是特別理想，出現了房價越調越高、越調越漲的問題，需要有所反思。行政手段介入以后會暫時起到一些成效，包括房價過快上漲、過度的投資和投機都有所抑制，“但是反過來，由於不是按照市場規律來進行調控的，主要靠行政手段，比如限貸、限購、限價等，所以隻能產生短期效應，很難持久。”

　　汪玉凱還提到，房價在一定范圍內會還有上漲可能，因為隨著城鎮化發展，還有一定需求。“我們未來還需要將近七八十億平方米的城市住房，需求依然很大，由此來看，我認為房地產業大發展和城鎮化大趨勢不可改變，按照這樣的市場規律來預測，打壓房價絕對不是長效機制，它是短期的。”

　　但是汪玉凱指出，政府在樓市調控中“不是說一點行政手段都不可以用的，隻不過用的時候要考慮對象，和預期的目標。”

　　“限字訣”有悖市場經濟規律或藏隱患？ 專家觀點：“一刀切”政策不可取

　　隨著樓市調控的不斷深入，不少觀點認為用行政手段限購有悖於市場經濟規律，恐怕會造成隱患。有業內人士指出，解決房地產市場問題的真正“良方”還須來源於市場。應該破除對行政手段的依賴，不追求一時的效果，而是放眼長期的穩定發展。汪玉凱對此表示認同，他說，對房地產業而言，既要考慮市場規律，也要有行政手段，但是主體要通過市場來解決問題，這是一個長遠長期的戰略，不應該動搖。

　　汪玉凱表示，為了調劑好房地產市場平穩的發展，政府要採取一些適度的行政手段進行調控是可以的，但是這種調控不能過度地傷害市場規律，也不能過度傷害一部分人的利益，要考慮權衡。

　　他認為，“行政手段從長遠來講是短期效應，當基本達到目標以后，我們不斷修整政策，不能政策出台以后，老是這個政策，一定程度可以了，我們就得放開。”

　　此外，汪玉凱還指出，政府利用行政手段介入樓市調控，首先要區分不同的城市，出台有差異化的調控政策，簡單的“一刀切”難免會出現問題。

　　他說，不管是中央此前出台的“國八條”還是現在的新“國五條”，樓市政策基本採取的是“一刀切”模式。“全國600多座大中小城市，一二三線城市需求是有非常大差異的，當一刀切政策出台以后，產生的后果也不一樣，比如三線城市出現‘鬼城’了，賣不出去了，而即使這樣的調控政策，在大城市好像也不起什麼作用，這就是差異。”

　　此外，汪玉凱指出政府對樓市的調控還應該多管齊下，行政手段、經濟手段一塊出台，才可以有成效。一方面要加大對保障房建設力度，解決中低收入問題﹔還要通過市場化來增加土地供應，遏制地方政府對土地財政的過度依賴。

　　調控政策遭地方淡化？ 專家觀點：中央、地方步伐不統一會影響成效

　　新“國五條”裡二手房交易征收20%個人所得稅的內容曾引起市場不小的震動，甚至被一些媒體稱為“調控十年最犀利的狠招”。但是目前看來全國隻有北京在嚴格執行，並且有很多聲音表示這反而推升了房價和購房者負擔。

　　汪玉凱表示，20%個稅征收過去也有，但是沒有執行，這次只是嚴厲化了。“其實嚴格政策本身是可以的，但很多地方並不執行。原因是如果嚴厲執行政策以后，會影響很多地方的房地產市場，所以地方政府要睜一隻眼閉一隻眼，出細則的時候他們都淡化了，沒有具體強調。”

　　但是汪玉凱指出，樓市調控上下步伐不統一，會影響成效，因此定位很重要。“該市場解決的，盡量不要用過多的行政手段過多干預它。該政府承擔責任的，一定要把控好自己的定位。”

　　他直言，有很多調控措施，地方政府考慮到自身利益。因此並不配合。除了20%個稅以外，地方政府現在沒有改變財政體制以前，如果沒有出讓土地這一塊，對其影響也很大。

　　“比如前年的土地出讓金3.2萬億，幾乎佔到我們國庫財政的三分之一了，如果整個財政體系沒有大的改變之前，地方政府很難完全配合。”他說，“現在頻頻出現地王，就是房價下一輪上漲的信號，因為肯定會轉嫁到消費者身上來。”

　　汪玉凱說，中央非常著急，因此不斷出台比較強硬的房地產調控手段政策，但地方政府明顯有諸多保留。行政調控層面上，上下不是統一的步伐，也會影響政策成效。(陳璞)