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專家稱樓市調控不能一刀切 打壓價格非長效機制

2013年05月18日10:19    來源:中國新聞網    手機看新聞

專家稱樓市調控不能一刀切打壓價格非長效機制

  2013年5月17日,中國行政體制改革研究會副會長汪玉凱應中新網房產頻道邀請作客《新聞大家談》,談行政手段如何助力樓市調控。記者 李美多 攝

  以限購、限貸為標志的新一輪調控始於2011年年初,由於限購政策帶有強烈的行政干預色彩,也被市場稱為“史上最嚴厲”的樓市調控政策。但是隨著調控的不斷深入,有觀點指出,運用政府的行政力量來對市場實施干預,隻能收到短期效果,而具有濃重行政色彩的調控手段不僅影響了市場的正常交易,也破壞了市場本身的供需平衡機制。

  那麼,行政手段對於樓市調控到底有何利弊,在未來的調控中又該作何取舍?中國行政體制改革研究會副會長、國家行政學院教授汪玉凱17日應中新網房產頻道邀請作客視頻訪談時表示,政府和市場在對房地產行業的發展中職責是不一樣的,政府不應該直接打壓房價,而應保障國家的廉租房、公租房建設,保障低收入群體居者有其屋,這才是政府的重要責任。

  行政手段調控樓市立竿見影? 專家觀點:隻能產生短期效應

  2011年,限購、限貸政策一經出台,不僅樓市成交量應聲而落,房價也呈現出下降趨勢。這是否意味著行政手段介入樓市調控雖然備受爭議,但確實是行之有效的?對此汪玉凱表示,政府採取比較嚴厲的行政手段打壓房價是不得已的辦法,但很難產生持久的效應。他說,隨著城鎮化的推進,未來房地產發展的大趨勢不可動搖,不會因為行政手段調控房價就停止上漲。

  他說,中央在2009年以后採取了一系列的舉措加大樓市調控力度,但是現在來看這些靠行政手段調控的成效並不是特別理想,出現了房價越調越高、越調越漲的問題,需要有所反思。行政手段介入以后會暫時起到一些成效,包括房價過快上漲、過度的投資和投機都有所抑制,“但是反過來,由於不是按照市場規律來進行調控的,主要靠行政手段,比如限貸、限購、限價等,所以隻能產生短期效應,很難持久。”

  汪玉凱還提到,房價在一定范圍內會還有上漲可能,因為隨著城鎮化發展,還有一定需求。“我們未來還需要將近七八十億平方米的城市住房,需求依然很大,由此來看,我認為房地產業大發展和城鎮化大趨勢不可改變,按照這樣的市場規律來預測,打壓房價絕對不是長效機制,它是短期的。”

  但是汪玉凱指出,政府在樓市調控中“不是說一點行政手段都不可以用的,隻不過用的時候要考慮對象,和預期的目標。”

  “限字訣”有悖市場經濟規律或藏隱患? 專家觀點:“一刀切”政策不可取

  隨著樓市調控的不斷深入,不少觀點認為用行政手段限購有悖於市場經濟規律,恐怕會造成隱患。有業內人士指出,解決房地產市場問題的真正“良方”還須來源於市場。應該破除對行政手段的依賴,不追求一時的效果,而是放眼長期的穩定發展。汪玉凱對此表示認同,他說,對房地產業而言,既要考慮市場規律,也要有行政手段,但是主體要通過市場來解決問題,這是一個長遠長期的戰略,不應該動搖。

  汪玉凱表示,為了調劑好房地產市場平穩的發展,政府要採取一些適度的行政手段進行調控是可以的,但是這種調控不能過度地傷害市場規律,也不能過度傷害一部分人的利益,要考慮權衡。

  他認為,“行政手段從長遠來講是短期效應,當基本達到目標以后,我們不斷修整政策,不能政策出台以后,老是這個政策,一定程度可以了,我們就得放開。”

  此外,汪玉凱還指出,政府利用行政手段介入樓市調控,首先要區分不同的城市,出台有差異化的調控政策,簡單的“一刀切”難免會出現問題。

  他說,不管是中央此前出台的“國八條”還是現在的新“國五條”,樓市政策基本採取的是“一刀切”模式。“全國600多座大中小城市,一二三線城市需求是有非常大差異的,當一刀切政策出台以后,產生的后果也不一樣,比如三線城市出現‘鬼城’了,賣不出去了,而即使這樣的調控政策,在大城市好像也不起什麼作用,這就是差異。”

  此外,汪玉凱指出政府對樓市的調控還應該多管齊下,行政手段、經濟手段一塊出台,才可以有成效。一方面要加大對保障房建設力度,解決中低收入問題﹔還要通過市場化來增加土地供應,遏制地方政府對土地財政的過度依賴。

  調控政策遭地方淡化? 專家觀點:中央、地方步伐不統一會影響成效

  新“國五條”裡二手房交易征收20%個人所得稅的內容曾引起市場不小的震動,甚至被一些媒體稱為“調控十年最犀利的狠招”。但是目前看來全國隻有北京在嚴格執行,並且有很多聲音表示這反而推升了房價和購房者負擔。

  汪玉凱表示,20%個稅征收過去也有,但是沒有執行,這次只是嚴厲化了。“其實嚴格政策本身是可以的,但很多地方並不執行。原因是如果嚴厲執行政策以后,會影響很多地方的房地產市場,所以地方政府要睜一隻眼閉一隻眼,出細則的時候他們都淡化了,沒有具體強調。”

  但是汪玉凱指出,樓市調控上下步伐不統一,會影響成效,因此定位很重要。“該市場解決的,盡量不要用過多的行政手段過多干預它。該政府承擔責任的,一定要把控好自己的定位。”

  他直言,有很多調控措施,地方政府考慮到自身利益。因此並不配合。除了20%個稅以外,地方政府現在沒有改變財政體制以前,如果沒有出讓土地這一塊,對其影響也很大。

  “比如前年的土地出讓金3.2萬億,幾乎佔到我們國庫財政的三分之一了,如果整個財政體系沒有大的改變之前,地方政府很難完全配合。”他說,“現在頻頻出現地王,就是房價下一輪上漲的信號,因為肯定會轉嫁到消費者身上來。”

  汪玉凱說,中央非常著急,因此不斷出台比較強硬的房地產調控手段政策,但地方政府明顯有諸多保留。行政調控層面上,上下不是統一的步伐,也會影響政策成效。(陳璞)

(責編:聶叢笑、喬雪峰)

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