中糧萬科陷尷尬境地 引入北京小學入駐卻遭業主抗議不公平

　　中糧萬科·金域藍灣。 本報記者 鄺陽升 攝

　　毛大慶最近有點煩，作為北京萬科企業有限公司的總經理，幾年前他東奔西走，終於將著名的北京小學引到位於房山的中糧萬科長陽半島建分校，成功將長陽半島打造成京南最著名的教育大盤，累計銷售金額超過75億元，如今北京小學長陽分校也按時完工交付使用，萬科與中糧的合資公司中糧萬科卻遭到業主的控訴和維權。

　　6月15日，北京小學長陽分校正式開始接受一年級新生報名申請，長陽共有11個住宅小區被劃入該校片區。在中糧萬科售樓處內，數百名中糧萬科長陽半島的業主拉出橫幅抗議學區劃片的“不公平”，承諾中的“優先入學權”被攤薄。

　　“不可能有什麼優先權，但是我們從去年底就開始摸底調查，經過半年時間，才確定了這個學校的劃片范圍，我們確信北京小學長陽分校能保証長陽1-6地塊所有小區的適齡兒童都入學，事實上目前有些年級可能還招不滿呢，”房山區教委的一位負責人告訴時代周報記者。

　　但是這樣的保証並不能打消業主的憂慮。繼中國鐵建長陽國際城的業主為教育公平權利維權后，中糧萬科長陽半島的業主又開始為中糧萬科承諾的優先入學權而抗議，一場關於商業、服務、教育、公平的大戰一觸即發，也將中糧萬科，推入一個尷尬的境地。

　　中糧萬科遭業主維權

　　6月22日，房山，陣雨。盡管雨勢不小，長陽半島的售樓處內依然人頭攢動，其最新推出的5號地房源正在選房階段，銷售均價為22000元/平方米，但除此之外，准業主們還要簽訂一份裝修合同。

　　根據北京市“原則上新開盤項目的定價不超過區域均價，已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格”的指導思想，很多樓盤都通過拆分合同降低單價的辦法，以獲得建委的預售許可証。

　　加上裝修合同的費用，中糧萬科長陽半島的售價已經超過了25000元/平方米，位於北京西南郊區的房山，根據安居客網站提供的數據顯示，2013年5月其二手房的均價為14453元/平方米﹔而中糧萬科長陽半島旁邊的新開的樓盤中，首創·新悅都售價為17500元/平方米，建邦華庭為18000元/平方米，北京城建徜徉集為17000元/平方米。

　　盡管25000元/平方米的售價不菲，但此前長陽半島每次開盤都供不應求，兩三百套的房源都引來上千人爭奪。

　　“2010年，我在買長陽半島的時候，售價是1.4萬元/平方米，當時是附近最貴的樓盤，就是為了買到北京小學和北京四中的學區房，我們花錢買號搶這麼貴的房子，就是因為當時銷售承諾說萬科業主有優先入學權，”羅丹（化名）告訴時代周報記者。

　　北京小學是唯一以“北京”命名的小學，誕生於1949年6月19日，其前身是1949年北京市委的干部子弟寄宿制小學，其本部所在的宣武，其劃片的學區房售價已經高達5萬元/平方米以上，其在豐台區的萬年花城分校，學區房售價也在35000元/平方米左右。

　　由於房山區教委將長陽半島家園、雲灣家園、紫雲家園（這三個都是萬科的項目）、中國鐵建?長陽國際城和北京城建?徜徉集業主子女小學全部劃入北京小學長陽分校，引發了中糧萬科長陽半島小區業主的申訴。

　　而毛大慶對此事件的唯一公開回復，是其在6月1日兒童節那天發布了一條長微博，“我看到很多業主帶著自己剛剛學步的孩子，在我們售樓處門前維權，那場景像一把刀一樣刺痛了我”。

　　而羅丹則表示，因為中糧萬科涉嫌虛假宣傳，因此會和中糧萬科“斗爭到底”。

　　商業配套還是公共資源？

　　由於教育資源的不均衡，義務教育階段的各中小學辦學質量存在嚴重差異，此前媒體爆出的2011年北京知名小學擇校費為：景山小學25萬元、北大附小18萬元、北京實驗二小17萬元、北師大附小16萬元、府學胡同小學15萬元、史家小學13萬元、育民10萬元、黃城根10萬元。

　　公開數據顯示，今年北京小學入學人數在17.5萬人左右，比去年增加2.64萬人，被稱為“史上最難入學季”。由於2008年的“奧運寶寶”潮，預計2014年小學入學適齡兒童人數將超18萬，此后，幼升小人數還將連續幾年呈持續增長趨勢。

　　適齡、戶口、房本、實際居住成為入學登記的硬條件，因此更多的家長選擇購買學區房。

　　事實上，自從萬科2010年和西城區教委、房山區教委合作引入北京小學后，北京小學加北京四中9年制名校教育幾乎成為長陽所有樓盤的廣告詞。

　　作為北京首個限價商品房項目，長陽國際城的業主也得到了這樣的宣傳。在國際城業主看來，國際城項目距離北京小學所在區域僅200米的距離，應當遵循北京市小學免試、就近入學的原則，國際城理應劃入小學招生的范圍。

　　從3月開始，長陽國際城業主舉行多次抗議行動，要求按就近原則劃分學區。

　　而中糧萬科所謂的“優先入學權”，出自一份名為《西城區教委、房山區教委、北京小學、北京中糧萬科房地產開發有限公司關於在長陽半島項目引進“北京小學”的合作協議書》(以下簡稱四方協議)，該協議書簽署於2010年10月，卻從未公開過。

　　在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，由開發商引進並建設的學校等資源，業主為享受相關權益多付出了資金，主要體現在購房價格上，同時住宅小區配套學校建設的大多數資金來源是業主的購房支出。因此，住宅小區居民子女享有配套學校的優先使用權顯得合情合理。但是作為公共資源，名額受到戶籍等多重因素的影響，要想完全實現自己的權益也並非易事。

　　“目前看來，我們根本沒有任何優先權而言，而國際城是兩限房，其業主基本上都是北京市戶口，而我們中很多人都是外地戶口，如果沒有優先入學權，我們很擔心以后能不能上，”羅丹表示。

　　羅丹的孩子才三歲，要三年后才上小學，她擔心的是，畢竟，中糧萬科長陽半島和其他劃片小區的房子還在繼續賣，隨著配套的成熟，入住率也會越來越高，適齡入學兒童的人數也會越來越多，因此優先入學權對她而言至關重要。

　　韓長吉表示，長陽半島的業主多付出了1/3的購房款，如果確實能夠証明是為了保障“子女上學優先使用權”，則相當於業主與中糧萬科之間有了相應的協議，應當視為合同條款，如果業主的相關權益沒有得到完全保障，中糧萬科則應當承擔相應的責任，為沒有得到“優先使用權”業主排憂解難。

　　為此，時代周報記者致電北京中糧萬科，中糧萬科表示，北京小學長陽分校只是中糧萬科代建，其建設資金來源於房山區政府而不是業主的購房款，作為公共教育資源，理應根據教委的劃片入學。而此前提到的四方協議確實存在，但也只是一個戰略協議，友好協議。

　　“之所以業主會有誤會，確實是因為為了引入這個學校，中糧萬科付出了很多。本來是要引入房山本地的學校，但中糧萬科動用了很多資源，付出很大精力，才將這樣一所名校引入房山建分校，這屬於教育資源的跨區建設，要佔用其他城區的編制，因此是很不容易的事情，但中糧萬科從來沒有承諾過什麼優先權，這是違反教育法，違反義務教育公平原則的，”前述萬科人士表示。

　　“明明中糧萬科做了一件好事啊，”最后該人士感慨。

　　萬科房山樓盤銷售受阻

　　在房山線稻田站，萬科的另一個新開盤的住宅項目金域緹香銷售遇冷。

　　時代周報記者以購房人身份來到金域緹香的售樓處，其置業顧問表示北京小學不在其學區，“但是我們和北京四中有協議，北京四中房山校區的招生首先滿足萬科業主的需求，萬科在房山的三個大盤，其業主都可以優先上北京四中”。

　　該置業顧問還出示了一張同時蓋有北京萬科企業有限公司和北京市第四中學印章的文件，該文件顯示萬科業主確實有四中的優先權，但要求是三代以內的親屬，而且每套房隻有一個名額。

　　北京四中創建於1905年，初名順天中學堂，是北京乃至中國最著名的中學之一，陳景潤、於丹等都是四中校友。

　　金域緹香的銷售均價為每平方米21000元，二居室的裝修費為30萬元，三居室的裝修費為35萬元，金域緹香項目鄰近京港澳高速趙辛店出口，和北京西南五環隻有一河之隔，地理位置優於長陽半島。

　　但是這個項目的銷售卻沒有延續長陽半島此前的火爆銷售局面：非但不用花錢搶號，已經開出的房源也遲遲沒有消化完畢。

　　一位同樣在看房的女士對時代周報記者表示，“買之前都說有優先權，但是誰能保証呢，開發商又不會把這個寫在合同裡”，鑒於北京小學長陽分校的風波，該女士決定再觀望一段時間。

　　而這也是羅丹的擔心，“目前北京小學已經開始招生，北京四中則還在建設中，因此矛盾隻暴露了一半，中學也是就近入學，因此幾年之后我們小區的孩子能不能上四中，也不知道呢”。

　　正在建設中的中糧萬科長陽半島5號地，圍牆上依然寫著紅黃藍幼兒園、北京四幼、北京小學、北京四中一站式教育的宣傳標語，吸引著眾多沒有能力在西城或是海澱購買學區房的父母們。

　　韓長吉表示：值得肯定的是，中糧萬科在處理事件時抱著較為積極的態度，行動也較為迅速，通過公開相關信息、寫公開信等方式讓業主了解相關事宜，並且積極幫助業主與學校做好溝通和協調，期望贏得業務的理解和支持，有利於中糧萬科維護自身品牌和形象。但是業主的利益最終還是沒有很好地體現，中糧萬科若只是一味地辯解，那麼之前所有的工作只是功虧一簣，恐怕難以贏回業主的信賴。

　　前述房山區教委的負責人也提醒：隻有長陽1-6號地塊是北京小學長陽分校的劃片范圍，其余的地塊，就算是萬科的項目，也沒有入選資格。