銀行繼續收窄房貸利率 “錢荒”對樓市影響有限【2】

探因：銀行貸款額度受限

自今年初“國五條”頒布以來，房地產行業融資遂被迫收緊。但6月份的“錢荒”直接加速了房貸從寬鬆到收窄的腳步。受銀行間市場流動性以及房貸額度緊張的影響，銀行流動性困局似乎仍未突圍，銀行依然在繼續收緊個人住房貸款額度，並逐步調整其貸款業務。

某國有大型銀行廣州分行一客戶經理指出，從銀行自身來看，上半年的貸款額度基本已經滿了，以往出現這種貸款資金缺口的時候，央行會釋放出一些額度出來，但今年央行卻改變了以往的做法，沒有鬆口，導致各家商業銀行出現貸款額度緊張的局面。

業內人士分析指出，這次央行不肯釋放更多的流動性，已經表明貨幣政策轉向穩中趨緊，銀行提高個人住房貸款的要求也在情理之中。不過，這並不僅僅是個人住房貸款業務遇到問題，房地產開發貸款業務同樣如此。“在5月中旬，各地對房地產貸款的審批已經收緊。隻不過大家的注意力都集中在房價行情，忽略了房地產資金狀況的變化。”國內某地產中介代理公司市場總監表示。

日前，有業內銀行理財專家為此算過一筆賬，假設銀行有100萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，也隻能上浮基准利率的10%。按照5年期貸款利率，100萬元最終約可獲得19.37萬元的利息。如果是個人首套房貸款，還需在利率上給客戶一定折扣。而一般住房貸款的還款周期都達20—30年之久，資金很難迅速返還給銀行。

倘若貸給小微企業客戶，貸款利率則普遍上浮30%—40%，1年至少可獲得約4.67萬元利息，如果維持利率不變的情況下，5年累計利息可獲23.35萬元，比住房貸款多掙3.98萬元。

而對於有置業剛需的貸款人來說，銀行收緊首套房貸意味著一筆更大的開支。記者算了一筆帳，對於首次置業者來說，若商業貸款100萬元，20年等額本息還款，兩個月前按照基准利率8.5折來算，每月還款6917元，但取消了8.5折后，月還款需要7485元，每月多還568元，20年下來要多還利息13.63萬元。

置業：“錢荒”對樓市影響有限

“錢荒”會否蔓延到樓市？若持續下去，這將對備受投資者關注的未來房價走勢和房地產市場的發展有何影響？

日前，恆德投資董事長王瑜接受記者採訪時表示，目前市場上整體流動性是過剩的，央行手上仍有很多存款准備金，因此“錢荒”只是短期現象，但它會持續一段時間。銀行和其他金融機構對目前存貸期限結構的調整客觀上也會延長其持續的時間。“錢荒”之后有可能導致銀行主動收縮資產負債表和降低杠杆，從而影響企業貸款總量和利率水平。

據21世紀不動產一位分析師表示，“錢荒”並未蔓延到樓市，2013年上半年，各大房企的銷售情況普遍較好，從去年下半年以來商品房持續暢銷，使得很多房企迫切需要補倉土地，而5月以來，各地優質土地接連出讓，繼而“地王”頻出。

該分析師進一步指出，近期一線城市土地市場異常活躍，這也在一定程度上反映了房地產行業的資金目前為止尚處於充裕狀態，與當前的“錢荒”形成了鮮明的對比。此外，在廣州二手房市場，從今年2月份到5月份，二手住宅市場成交量已連續四個月出現明顯超越一手的現象，絲毫看不出“錢荒”的跡象。

有業內人士指出，在銀行個人資產業務方面，個別銀行甚至從年前開始就在壓縮個人房貸，房貸業務的佔比總體上在下降，而經營性貸款在上升。這跟銀行利潤的增長有較為密切的關系。就房貸業務利率水平而言，其對銀行來說利潤並不高，因此銀行需要壓縮房貸業務，延后對個人住房貸款的審核放款。7月份過后，銀行個人住房貸款額度會逐步寬鬆，彼時居民家庭首套自住購房貸款需求將會得到進一步滿足。因此，目前這輪貸款利率上浮並非始於6月下旬銀行間流動性緊張之后，而是在年初甚至去年底就出現的現象。

值得投資者注意的是，目前來看，今年下半年，一線城市供需不會發生激烈變化，樓市總體將保持平穩，期望房價下跌是不現實的，但大漲的理由也不充分。消費者完全沒有必要因為“錢荒”的傳聞，就影響自己的買房決定。（記者 黃倩蔚 實習生 魏可非）