地方債務償債壓力大 多地醞釀上調基准地價

中國証券報記者26日獲悉，隨著土地征收成本提高，近期多個地方政府醞釀上調基准地價。此舉可能抬高未來土地出讓底價，進而為地價上漲提供動力。

基准地價是指，對不同級別的土地按照不同用途進行評估，並由市、縣以上人民政府公布確定的平均價格。土地出讓底價往往以基准地價為基礎，根據土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因素，綜合評估而確定。通常而言，基准地價越高，土地出讓底價就有可能抬升。

調整基准地價的權限掌握在地方政府手中。近年來，隨著土地征收和一級開發成本不斷提高，各地已多次上調基准地價，部分城市上調幅度甚至超過50%。

以北京為例，基准地價按照土地用途分為商業、綜合、居住和工業四類，並由城區至郊區劃分為十個級別。其中，商業用途的最高一級價格已接近10000元/建筑平方米，綜合、居住用地最高價格也接近上述水平。

地方債務償債壓力是提高基准地價的重要原因。從今年起，各地進入地方債務償債高峰期，其中相當規模債務需用土地收入償還。在這種情況下，地方政府自然希望土地以更高價格出讓。提高基准地價，無疑有助於抬升土地出讓底價。國土部數據顯示，今年上半年，全國土地出讓合同價款1.7萬億元，增幅達77.3%，其中房地產用地出讓價款同比增幅超過90%。

近期，土地市場交易旺盛，熱點城市高價地層出不窮，在很大程度上抬升了市場預期。事實上，在上調基准地價之前，很多城市就已經提高了土地的出讓底價。

專家認為，土地成本提高是大趨勢，尤其在供應缺口較大的一線城市，土地價格具有更為充足的上漲動力。隨著預期的抬升，未來一段時間，各地可能將頻繁上調基准地價。（記者 張敏）